خرید ویلای بدون سند از جمله مشکلاتی است که بیشتر در هنگام بحران گرانی مسکن و بدلیل تمایل افراد به خرید ملک های زیر قیمت، با آن مواجه می‌شویم قطعا یک داستانی پشت ماجراست، بعضی از افراد در ویلای بدون سند به علت قیمت به مراتب پایین تر نسبت به خانه ها و املاک دارای سند رسمی، وسوسه انگیز تر هستند، اکثر کسانی که ویلا بدون سند میخـرند ایـن امید رو دارن که در آینده بتونن براش سند بگیرن اما گاهـی ایـن آینده هیچ وقت نمیاد و اینجاست که مالک میمونه و یک قولنامه و ویلایی بدون سند .
چگونه متوجه شویم که ملکی بدون سند است؟
بهترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک بدون سند و ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، آیا احتمال دستور به تخریب ملک وجود دارد یا خیر و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می‌یابد. یک نکته دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی باید در نظر داشت این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می توانید از صحت ملک باخبر شوید.
مناقشه بر سر اسناد ویلا از کجا نشات می‌گیرد؟
برخی مدعی می‌شوند که اسناد ویلا، ماهیتی نامعلوم پیدا کرده و آشنایی با انواع سند ویلا، فی نفسه سخت است و دشوار. آمده‌ایم تا ثابت کنیم چنین نیست. به رسم عادت تلاشمان از نگارش مقاله پیش‌رو، رفع نقیصه‌های موجود و انتشار مطلبی است که نه در ابعاد محدود، بلکه تماماً جامع بوده و بتواند به تفصیل، تمام سؤالات خریداران ویلای شمال را پوشش دهد.
تجربه ثابت کرده است عدم آشنایی با انواع سند ویلا، به گرفتاری در یک برزخ منتهی خواهد شد. اهمیت اعتبار قانونیِ سند، مهم‌ترین دلیلی بود که ما را به نگارش این مقاله ترغیب ساخت.
برخی از اسناد قدیمی با مناقشه‌هایی گلاویز می‌شوند که وقتی دلیلش را جویا می‌شویم به این پاسخ می‌رسیم که حدود و مرزهای ویلا به درستی در سند قید نشده‌اند، اینجاست که اهمیت تمسک به سندی معتبر و دقیق را رساتر در می‌یابیم.
کلی‌ترین اسناد ویلای شمال کدامند؟
اسناد ویلا در کلی‌ترین حالت ممکن دو نوع را شامل می‌شوند: سند عادی و سند رسمی.
همانگونه که اسناد رسمی و عادی در نام متفاوت‌اند در برخوردهای حقوقی و قضائی نیز تفاوت‌هایی میانشان حاکم است که ضرورت آشنایی با آنها را گریزناپذیر میسازد.
سند قولنامه‌ای، مهم‌ترین سند عادی ویلا
حتی اگر با دنیای ملک و املاک هم بیگانه باشیم اما بارها و ماه‌ها نام قولنامه را شنیدهایم، قولنامه بر یک سند دلالت دارد، چنین سندی عموماً در بنگاه‌های املاک تنظیم و ثبت می‌گردد. می‌توان قولنامه را توافقی دانست که میان طرفین معامله (خریدار و فروشنده ویلا)، تنظیم میشود، شرایطی که بر سر آن توافق حاصل شده در این قولنامه قید می‌گردد و مشخص میشود که هر کدام از طرفین درصورت سرپیچی از نکات مقرر شده، مشمول چه جرایمی خواهند شد.
تعداد ویلاهایی که به صورت قولنامه‌ای معامله شده‌اند اندک نیست (من و شما به عنوان طرفین معامله، شرایطی را روی کاغذ می‌نویسیم یا به بیان رسمی‌تر، قولنامه‌ای را میان خود تنظیم می‌کنیم این یعنی سند قولنامه‌ای).
خرید و فروش ملک بدون سند
در بعضی مواقع خریداران ملک بدون سند صرفا با استناد به یک دست‌نوشته که به امضای دو شاهد رسیده و سندی که نامعتبر برای مراجع قضایی محسوب میشود، اقدام به خرید می‌کنند که ممکن است باعث بروز مشکلات حقوقی زیادی برای آن ها اتفاق بیفتد.
بیشتر معاملات املاک مخصوصا در شهرهای بزرگ با تنظیم مبایعه نامه درمحل مشاورین املاک انجام میشود که همین موضوع باعث میشود مسائل قانونی و حقوقی مربوطه و لازم در خرید ملک رعایت شود و از مسائل و مشکلات بعدی وکلاهبرداری های ناشی از آن کاسته شود.
موارد تخلف در خصوص فروش ملاک بدون سند در آپارتمان های نوساز و واحد های پیش فروش شده بیشتر صورت می‌گیرد.
طبق قانون جدید پیش فروش ساختمان انجام معامله پبش فروش و پیش خرید ملک بدون سند فقط با تنظیم سند رسمی در دفتر خانه اسناد رسمی امکان پذیر شده است که این موضوع از فروش یک ملک به چند نفر همزمان جلوگیری می‌کند.
چرا بعضی از املاک سند ندارن؟
اگه ملک در محلـی هسـت کـہ همـہ ملکای دورو برش سند دارن اما ملک مدنظـر شـمـا سـنـد نـداره ممکن هست مشکلاتی وجود باشـہ مثـلا ساختمون نتونسته به هر دلیل پایان کار بگیره و قاعدتا بهـش سـنـد نمـی دن یا این که ملک در طرح شهرداری مثـل بافت فرسوده یا تعریض خیابـان هسـت و بایـد تخریب بشه یا از همه مهم تر اصـلا ملک کاربری مسکونی نداشته.
تقریبا مشکلاتی که املاک برای دریافت سند دارن قابـل حـل شدنه امـا ایـن مشکلات یا مدت زمان طولانی طول میکشه که حل بشن یا هزینه بالایی رو دستتون میذارن.
در چه صورتی نمی توان ملک را سند دار کرد؟
گاهی قانون هم نمی تواند ملک را سند دار کند، و املاکی وجود دارند که نمی توان برای آنها سند دریافت و ثبت کرد، این املاک به دو دسته تقسیم بندی شده اند:
* هر گاه مالک رسمی وملک، فاقد سند،یا حداقل یک نفر از ورثه وی فوت شده باشد.
* مالک ملک، مفقودالاثر باشد.
و در آخر خرید ملک دارای سند رسمی در هر شرایطی بهترین انتخاب است اما نباید این نکته را فراموش کنید که گاهی می توان در مناطق دورتر از شهر و با قیمت مناسب تر ملک و ویلا را به صورت قولنامه ای خرید ولی با مشورت از وکلای حقوقی و آگاهی به تمام نکات قانونی و حقوقی ، و استعلام های مربوطه، اقدام به خرید و اخذ قرار داد نمائید.
چگونه برای ویلای شمال خود سند مالکیت بگیریم؟
زمانی که ویلایی ساخته میشود اولین اقدام درخواست ثبت سند برای آن است، این سند تحت نام سند مالکیت توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه و صادر می‌گردد و گواه بر آن است که شما صاحب تام ملک هستید، زمانی که ویلایی را در شمال از فرد قابل اعتمادی خریداری می‌کنید باز هم نیاز است که سند مربوطه را به نام خود بزنید. دریافت این سند کار چندان دشوار و پیچیده‌ای نیست اما مراحلی دارد که کم توجهی به هر کدام علاوه بر این که وقت زیادی از شما می‌گیرد می‌تواند زمینه ساز مشکلات بیشتر در آینده باشد.
طبق ماده 21 قانون ثبت اسناد و املاک پس از طی نمودن عملیات مقدماتی در راستای ثبت ملک، ویلای شما در دفتر املاک ثبت می‌گردد و سند مالکیتی برای آن صادر میشود.
طبق ماده 22 از قانون ثبت اسناد و املاک، تنها کسی به عنوان صاحب و مالک ملک شناخته خواهد شد که ملک مذکور به نام وی در دفتر املاک ثبت شده باشد. با وجود قانون ثبت و ارائه سند مالکیت شما می‌توانید با خیال آسوده از امن بودن ویلای خود خاطرجمع باشید، این گونه ویلای شما از هرگونه تجاوز دیگران در امان خواهد بود.
- مراجعه به دفتر ثبت اسناد و املاک
- مراجعه به بنگاه معامله املاک و دریافت کد رهگیری
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی
تمام مدارکی که برای انتقال سند بدان نیاز دارید
شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده
سند مالکیت
گواهی پایان کار و گواهی پرداخت مالیات
بنچاق ملک
کپی قولنامه و کد رهگیری
استعلام ثبتی
کد پستی و کد ملی خریدار و فروشنده
گواهی عدم خلاف ساختمان به صورت اصل
