چرا بسیاری از املاک بی سند مانده اند؟
یکی از وظایف حاکمیت، حفاظت از حقوق مالکیت اشخاص است. در این باره، حفاظت از مالکیت اموال غیرمنقول، به دلیل اینکه معمولا ارزش بسیار بیشتری نسبت به اموال منقول افراد دارد، از اهمیت بیشتری برخوردار است. این اهمیت موجب شده است که حاکمیتها نظامات ثبت املاک و اسناد معاملات را راهاندازی کرده و برای اموال غیرمنقول، سند رسمی مالکیت صادر کنند.
در ایران نیز پس از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰، اعطای سند رسمی مالکیت به املاک آغاز شد، ولی متاسفانه بعد از گذشت ۹۰سال، بر اساس تخمینهای کارشناسان، بیش از ۱۰میلیون ملک در کشور، فاقد سند رسمی مالکیت است و این امر، یکی از موانع اصلی حفاظت از حقوق مالکیت اشخاص، حتی در مورد مالکان دارای سند رسمی مالکیت است؛ چرا که مالکان فاقد سند رسمی مجبورند، با استفاده از اسناد عادی که در اصطلاح به آنها قولنامه یا مبایعه نامه میگویند، مبادرت به فروش ملک خود کنند. این امر موجب شده است تا جاعلان و کلاهبرداران، حتی افراد دارای سند رسمی مالکیت را نیز مورد سوء استفاده قرار دهند؛ زیرا کلاهبرداران با استفاده از اسناد عادی میتوانند یک ملک را به چند نفر بفروشند، همچنین با یک قولنامه جعلی میتوانند، ادعای مالکیت ملک شخص دیگری را داشته باشند و آن را به فروش برسانند؛ موضوعی که اصطلاحا به آن «فروش مال غیر» میگویند.
به نظر میرسد، «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» قصد دارد، این مشکل ۹۰ساله را حل کرده و تمام املاک کشور را سنددار کند. سوال اساسی اینجاست که چرا با وجود اهمیت زیاد اعطای سند رسمی به تمام املاک و گذشت ۹۰ سال از تصویب قانون ثبت، هنوز تمام املاک سنددار نشده اند؟
دو پاسخ فرضی برای سوال مطرحشده میتوان در نظر گرفت. پاسخ اول و راحتتر این است که مالکان، علاقهای به دریافت سند رسمی مالکیت ندارند و به دلیل اهمال یا سوء نیت احتمالی اقدامی در این راستا انجام نمیدهند. پاسخ دوم هم این است که موانعی در قوانین یا مقررات وجود دارد که اخذ سند رسمی مالکیت برای برخی افراد را بسیار دشوار یا حتی غیرممکن کرده است.
بدون بررسی قوانین و مقررات مربوطه و صرفا با توجه به اینکه دریافت سند رسمی مالکیت، مزیتهایی نظیر امکان وثیقه گذاری و دریافت وام از طریق آن را دارد، پاسخ دوم واقعیتر به نظر میرسد. بررسی قوانین و مقررات و همچنین مشاهدات میدانی نشان دهنده آن است که موانع جدی بر سر راه اخذ سند رسمی مالکیت وجود دارد. به عنوان نمونه، میتوان به قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی (۱۳۸۵) اشاره کرد که در ماده «۲» آن، تاکید شده است، برای زمینهای کشاورزی با مساحت کمتر از حد نصاب فنی و اقتصادی «ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهد بود.» بر اساس گزارش مرکز آمار، مساحت حدود ۸۶درصد از اراضی کشاورزی کشور، کمتر از حد نصاب فنی و اقتصادی است؛ در نتیجه، امکان دریافت سند مالکیت رسمی برای مالکان آنها وجود ندارد. نمونه دیگری از موانع دریافت سند مالکیت رسمی، فقدان پایانکار ساختمان است. بر اساس تبصره «۸» ماده «۱۰۰» قانون شهرداری، ملاحظه گواهی پایانکار توسط سردفتر برای ثبت رسمی معامله ساختمان الزامی است. همچنین بر اساس دستورالعمل تفکیک آپارتمانها، پیشنیاز صدور سند تفکیکی برای واحدهای یک ساختمان، اخذ گواهی پایانکار است.
بر اساس فرآیندهای موجود، حتی در صورت عدم همکاری مالک یکی از واحدها برای اخذ پایانکار، امکان دریافت سند رسمی مالکیت برای هیچ یک از واحدهای دیگر وجود ندارد. این امر موجب شده است تا حتی در شهر تهران، ساختمانهایی وجود داشته باشد که مالکانشان پس از سالها سکونت در آنها، هنوز موفق به اخذ سند رسمی نشده اند. نمونه سوم از موانع دریافت سند مالکیت رسمی، عدم تسویه بدهی اداره مالیات، شهرداری و سازمان تامین اجتماعی است که در برخی موارد ممکن است به قدری زیاد باشد که مالک، توانایی پرداخت آن را نداشته باشد. یادآوری میشود بدهی های مذکور الزاما مربوط به مالک فعلی نیستند و حتی در مورد بدهی سازمان تامین اجتماعی، ممکن است بدهی مربوط به یکی از مالکان قبلی باشد.
با وجود توضیحات ارائه شده، در این طرح، مخصوصا در نسخه ای که ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، هیچ اثری از تلاش برای رفع موانع صدور سند مالکیت وجود ندارد. علاوه بر این متاسفانه به نظر میرسد، پاسخی که تدوینکنندگان طرح مذکور به سوال اساسی مطرح شده داده اند، از جنس مقصرپنداری مردم است؛ یعنی مانند بسیاری از موارد دیگر، مردم مقصر اصلی ایجاد مشکل در سنددار نشدن املاک کشور دانسته شدهاند، نه دولت.
البته در نسخه دوم طرح که ۶ تیر ۱۴۰۰ به تصویب مجلس رسید، در تبصرههای «۸» و «۹» ماده «۱۰»، موانع دریافت سند رسمی برای زمینهای کشاورزی که قبل از سال ۱۳۸۵ زمین خود را تفکیک کردهاند و ساختمانهای فاقد پایانکار که تنها مانع اخذ پایانکار برای آنها وجود جریمه است، رفع شد، ولی از آنجا که ضمانت اجرایی بسیار سنگینی چون بطلان مالکیت افراد در صورت طی نکردن مراحل قانونی لازم به منظور اخذ سند رسمی، در ماده «۱۰» دیده شده است، نباید به این موارد اکتفا کرد و باید کاری کرد که تمامی مالکان واقعی، قادر به دریافت سند مالکیت رسمی ملک خود باشند؛ در غیراین صورت، تعداد افراد متضرر از این قانون به قدری زیاد خواهد شد که اجرای آن به تشکیل پروندههای قضایی متعدد منجر میشود.
بر اساس ماده «۱۰» این طرح، مالکان فاقد سند رسمی دو سال مهلت دارند، ادعای مالکیت خود را در سامانهای ثبت کنند و پس از آن، دو سال فرصت دارند نسبت به اقامه دعوا در مراجع قضایی یا طی مراحل قانونی لازم به منظور اخذ سند رسمی اقدام کنند. در صورتی که آنها هر یک از موارد مذکور را در زمان تعیینشده انجام ندهند، دیگر مالک ملک خود نخواهند بود. ادبیات این قسمت از طرح، مؤید آن است که تصور تدوینکنندگان طرح، این بوده که مردم سند رسمی مالکیت دریافت نمیکنند؛ چون فشاری از سمت قانون به این منظور به آنها وارد نمیشود، بنابراین تنها راهی که برای سنددار شدن املاک کشور ارائه داده اند، وارد کردن فشار اینچنینی با ضمانت اجرای بطلان مالکیت افراد است.
البته تجربه نشان داده است، قوانینی که تلاش کرده اند با فشارهای سنگین بر مردم، آنها را مجبور به انجام کاری کنند، معمولا موفق نبوده اند. به عنوان نمونه، میتوان به قانون اخیر مالیات بر خانه های خالی اشاره کرد که بنا داشت با ضمانت اجراهایی نظیر اخذ مالیاتهای سنگین، مردم را به ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان مجبور کند، ولی بر اساس آمارهای واصله تا مهلت مشخصشده در قانون، تنها ۱۰درصد از خانوارها، اطلاعات خود را در سامانه مذکور ثبت کرده اند. بنابراین به تدوینکنندگان طرح اکیدا پیشنهاد میشود، نگاه خود نسبت به سنددار نشدن املاک کشور را اصلاح کرده و به جای فشار بر مردم، به دنبال رفع تمام موانع و صعوبتهای صدور سند مالکیت در قوانین و مقررات موجود باشند. محمدصادق امانی، کارشناس حقوق اقتصادی
سایت بی سند دات کام تنها حامی خریداران املاک به ویژه املاک فاقد سند آماده خدمت گذاری به مردم عزیز کشور است.