به موجب ماده یک طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام، از تاریخی که این قانون لازم الاجرا شود کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول از قبیل فروش، رهن، انتقال منافع و امثال این‌ها بایستی به صورت رسمی انجام شود و اگر فردی به طور غیر رسمی معامله‌ای انجام دهد، دادگاه آن معامله را نمی‌پذیرد یعنی استماع نمی‌کند. به عبارت دیگر، همه افرادی که می‌خواهند در حوزه اموال غیرمنقول معامله ای را انجام دهند، هر نوع معامله ای، به جز اجاره‌های زیر دو سال باید ثبت رسمی شوند. اگر کسی این معاملات را به صورت غیررسمی و عادی و به صورت قولنامه‌ای انجام دهد، چنانچه دعوایی برای او پیش بیاید، قوه قضائیه دعوای او را استماع نخواهد کرد. مثلاً خریداری بعد از لازم الاجرا شدن این قانون (که در4 سال آینده رسمیت خواهد یافت)، ملکی را به صورت عادی بخرد نمی تواند فروشنده را به انجام تعهدات، انتقال مبیع، تسلیم مبیع مجبور کند. اینجا دادگاه به موجب این ماده، قرار عدم استماع صادر می‌کند، یعنی آن دعوا را نمی‌شنود. می‌گوید خریدار می بایستی قراردادش را به صورت رسمی انجام می‌داد.
طبق قانون مزبور دسترسی مشاوران املاک به سازمان ثبت برای این که قراردادها آن جا ثبت و ضبط شود فراهم خواهد شد.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مدعی شد: دعواهایی که در محاکم مستقیماً مرتبط با املاک باشند؛ تا ۳۴ درصد پرونده ها را تشکیل می دهند. در مجموع با دعاوی که موضوعش املاک نیست؛ ولی ریشه در املاک دارد حدوداً به 50 درصد می رسد؛ بنابر این برای ساماندهی به این موضوع در چند سال پیش اقدام به ارائه طرحی شد به عنوان "ارتقای اعتبار سند رسمی" که بعداً تبدیل شد به طرح "الزام به ثبت رسمی معاملات". این طرح طی چند سال در مجلس در کمیسیون‌های مختلف مورد بررسی و کارشناسی قرار گرفت نهایتاً منجر به تصویب آن در مجلس شد. بنا به آن ایراداتی که شورای نگهبان به موضوع داشتند، چند بار بین مجلس و شورای نگهبان رد و بدل شد، در نهایت در دی ماه سال 1401 مجلس با اصرار بر مصوبه خود، آن را به مجمع تشخیص مصلحت ارجاع کرد. در مجمع تشخیص مصلحت نظام از آن زمان تاکنون ۲۵ جلسه کارشناسی در دبیرخانه کمیسیون حقوقی- قضایی مجمع برگزار شد، نهایتاً شش جلسه هم در خود کمیسیون حقوقی- قضایی با حضور اعضای اصلی مورد بررسی قرار گرفت تا در ۲۲ آبان ماه 1402 به صحن اصلی مجمع ارسال شد. صحبت‌های موافقین و مخالفین شنیده شد. در نهایت ماده یک این قانون مورد تأیید و تصویب قرار گرفت.
چند سوال مهم در مورد طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
آیا طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می تواند در کاهش دعاوی حوزه املاک مؤثر باشد؟ میزان این تاثیر چقدر خواهد بود؟
اساساً دلائل اخذ سند مالکیت به ویژه در اراضی زراعی چیست؟ چرا با وجود قوانین متعدد در الزام به اخذ سند ثبتی از گذشته تاکنون، همچنان بسیاری از اراضی کشور فاقد سند باقی مانده اند؟ آیا بی اعتبار کردن اسناد عادی می تواند مردم را به اخذ سند ثبتی ترغیب کند؟
در شرایط فعلی با توجه به رواج اسناد عادی، اسناد رسمی وضعیت مطلوبی ندارند. تاکنون دادگاهها با استناد به نظریه مورخ 8/8/1367 شورای نگهبان و مغایر شرع اعلام شدن ماده 1309 قانون مدنی (که بیان می کند در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده دعوا که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد به شهادت اثبات نمی گردد)، نسبت به اسناد عادی که بر خلاف مندرجات سند رسمی تنظیم شده باشند رسیدگی و صدور رای می نمایند و در موارد متعددی به استناد مندرجات سند عادی تنظیمی در بنگاههای معاملات ملکی، سند رسمی املاک و اراضی را ابطال می نمایند. یکی از عوامل تضعیف اسناد رسمی همین معاملات عادی در بنگاههای املاک بوده است.
دلائل بی سند ماندن املاک
اما دلیل گسترش اسناد عادی نه فقط قانون گریزی، بلکه وقت گیر بودن و دشواری اخذ سند رسمی، دست و پا گیر بودن قوانین اخذ سند برای اغلب اراضی مشایی، عدم امکان استعلام های دقیق و به روز، و البته گریز از مالیات های سنگین بوده است. دلائلی که برخی از آنها همچنان وجود دارند و قانون جدید برای رفع آنها باید راه حل ارائه کند وگرنه همانند قوانین قبلی موفق نخواهد بود.
یکی از ایرادات به اسناد عادی امکان جعل و تحریف آن بیان شده است. حال سوال این است که آیا برای اسناد ثبتی امکان جعل و تحریف وجود ندارد؟
بحث کلاهبرداری ها در معاملات املاک مربوط به زمان انتقال ملک نیست. بلکه بیشترین فراوانی کلاهبرداری را در زمان انعقاد قولنامه شاهدیم. در هر حال بخش زیادی از جعل و کلاهبرداری متوجه املاک واجد سند هست و بسیاری از پرداخت مبالغ در همان زمان انعقاد قولنامه اتفاق می افتد. از اینرو حتی با سند دار شدن کلیه املاک، پدیده جعل، مانور متقلبانه و کلاهبرداری ادامه خواهد یافت و مهمترین روش برای کاستن آن، افزایش سطح آگاهی مردم است.
مزایای طرح ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
اسناد عادی موجب آشفتگی و اخلال در معاملات شده است از قبیل ایجاد بستر زمین خواری، تزلزل مالکیت دولت و اشخاص بر اراضی و املاک، عدم امکان اعمال حاکمیت و سیاست گذاری در زمینه اراضی و املاک و ناکارآمدی حکمرانی در این حوزه، افزایش پرونده‌ها و دعاوی قضایی با موضوع اختلافات مِلکی، ایجاد بستر پولشویی، افزایش امکان کلاهبرداری و معاملات معارض، عدم امکان انجام معاملات امن در حوزه معاملات اموال غیرمنقول و بالا بودن ریسک، عدم تشکیل بانک اطلاعاتی از ملک و زمین در کشور و عدم امکان شناسایی اموال غیرمنقول و فرار از ادای دین. لذا ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول علاوه بر کاهش و یا از بین بردن معضلات و مشکلات مطرح شده، سبب خواهد شد تا حاکمیت نیز بتواند اطلاعات جامع‌تری از دادوستدهای روزانه برای اعمال حاکمیت در ابعاد مختلف (به ویژه اخذ مالیات) داشته باشد. یک محاسبه ساده نشان می دهد که گردش مالی موجود در معاملات املاک بیش از 40 میلیارد دلار است. قطعا دولت از اخذ مالیات از این حجم از گردش مالی چشم پوشی نخواهد کرد.
برخی مشکلات پیش رو در طرح ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
- صاحبنظران اعتقاد دارند تا زمانی که فرایند اخذ سند رسمی تسهیل نشود، به نحوی که افراد بتوانند در هر زمان که اراده کنند نسبت به اخذ سند ثبتی در کوتاه ترین زمان ممکن اقدام کنند، از این قانون استقبال نخواهند کرد. این امر یعنی تسهیل فرایند اخذ سند ثبتی فقط با الکترونیکی کردن و آنلاین شدن مراحل تنظیم سند امکان پذیر است. پس تا زمانی که چنین بستری جامع و کامل مهیا نشود، عملیاتی شدن آن جای ابهام دارد.
- الزامی کردن اخذ سند ثبتی مستلزم هماهنگی دستگاههای مختلف مانند ادارات ثبت اسناد، دارایی، جهاد کشاورزی، منابع طبیعی، محیط زیست، تامین اجتماعی، شهرداری ها، بخشداری ها، دهیاری ها، جهت اثبات تصرفات و مالکیت و رعایت قوانین مربوطه، همچنین هماهنگی با ادارات راه، برق، آب، و گاز برای رعایت حریم تاسیسات آنهاست. چه اگر در اخذ سند مالکیت، قوانین مربوط به دستگاههای مختلف و حریم رودخانه‌ها، خطوط انتقال آب، برق، گاز و غیره رعایت نشود، خود منشاء شکل گیری پرونده های قضایی جدید با این دستگاهها خواهد شد. ایجاد بستر آنلاین مناسب برای چنین حجمی از هماهنگی بسیار مشکل است. و آنلاین نبودن آن نیز باعث گسترش فساد اداری می شود.
- عدم رعایت تشریفات صدور سند برای اراضی فاقد سند ثبتی و اساساً فاقد سوابق ثبتی می تواند منشاء منازعات جدیدی شود که می تواند ذیل ماده 35 قانون مدنی، تنها تصرف را دلیل مالکیت بداند. چه بسا در چنین فضایی افراد زورگو و قلدر و صاحبان قدرت و اطلاعات، با تکیه بر این مساله، اراضی اشخاص را تصرف کنند و سپس با تکیه بر رانت موجود، نسبت به اخذ سند ثبتی ملک اشخاص، به نام خود اقدام کنند. این مساله نیز می تواند منشاء منازعات جدید باشد.
- هرچند بی اعتبار کردن اسناد عادی می تواند موجب کاهش چشمگیر بسیاری از پرونده های قضایی شود، اما عدم دقت لازم در موارد فوق الذکر می تواند خود مولد دعاوی جدیدی باشد. هم اکنون بسیاری از اراضی دارای معارضینی پیدا و پنهان یا به حق و نا به حق هست که به محض اجرایی شدن قانون جدید اخذ سند رسمی، بلافاصله نسبت به درخواست سند به طور همزمان (با ارائه اسناد عادی) ادعا خواهند کرد. مشخص نیست دعوای چنین افرادی چگونه حل خواهد شد؟ حتی ممکن است افرای با اسناد عادی جعلی نیز مطالبه سند کنند.
- در خصوص اسناد عادی قبل از این قانون، چگونه می توان تعیین کرد که یک سند عادی در قبل یا بعد از اجرایی شدن این قانون تنظیم شده است. چون به راحتی می توان با درج تاریخ غیر واقعی در فروشنامه عادی، آن را به قبل از تصویب قانون منتسب کرد.
- در میان املاک موجود، بیش از 95 درصد اراضی کشاورزی همچنان فاقد سند هستند و علیرغم این واقعیت که قوانین موجود که از سال 1310 تا کنون اخذ سند رسمی را الزامی کرده بودند، قادر به الزام مردم به اخذ سند برای چنین املاکی نشده بود. مشخص نیست قانون جدید چگونه می خواهد کشاورزان را که اغلب دارای اراضی بی سند مشایی هستند ملزم به اخذ سند نماید.
- بی‌توجهی به مالکیت صاحبان زمین‌های خرد ازجمله کشاورزان خرد
طبق ماده ۲ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، مالکین زمین‌های خرد کشاورزی نمی‌توانند سند رسمی مالکیت دریافت کنند. این در حالی است که حدود ۸۰ درصد کشاورزان کشور از این دسته هستند و تعارض بین دو طرح مذکور سبب تضییع حقوق مالکیت این کشاورزان خواهد شد. راه‌حل طرح الزام به ثبت رسمی برای این مالکان، دریافت سند مشاع است که آن‌هم به نظر می‌رسد موجب بروز آسیب‌های اجتماعی جدیدتری در کشور خواهد شد.
- مدیرکل آموزش و پژوهش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اعلام اینکه ساز و کارهای حقوقی و ثبتی برای الزام به سند رسمی و تسهیل معاملات و حدنگاری اراضی و مشخص شدن وضعیت مالکیت در این طرح پیش‌بینی شده است، اظهار داشت: برای آن دسته از معاملات که تا قبل از لازم الاجرا شدن مصوبه به صورت عادی انجام شده اند، درماده (۱۰) این طرح سامانه‌هایی پیش‌بینی شده تا هم اشخاص ذینفع در دوران گذار و فرصت دو ساله بتوانند با بارگذاری اسناد و ادعاهای خود در سامانه یادشده، حقوق خود را محفوظ نگاه دارند و هم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بتواند نسبت به ارائه پاسخ صحیح در استعلامات به متعاملین اقدام کند. پس از گذشت این مهلت‌ها، در صورت عدم ثبت رسمی معاملات و اقدام برای ارائه مستندات، بطلان معامله در نظر گرفته شده است. ایشان مشخص نکردند بطلان معامله چه عواقبی خواهد داشت و چگونه می خواهند عواقب آن را پیش بینی و رفع کنند.
- در این طرح پیش‌بینی شده است که شخصی که مستند به سند رسمی مالک است با اجرای این قانون باید از این به بعد معاملات خود را به صورت رسمی انجام دهد و مشاعی بودن یا مفروز بودن مال غیرمنقول مؤثر در مقام نیست، و در صورت اختلاف میان مالکان، از طریق قوانین مرتبط موضوع از طریق اداره ثبت جهت افراز یا از طریق دادگاه جهت دستور فروش، پیگیری می شود. بنابراین اجرای این قانون به خودی خود منشاء دعواهای جدید جهت افراز و تفکیک خواهد شد. از آنجا که بخش زیادی از اراضی کشاورزی چنین وضعیتی دارند، ارجاع آنها به محاکم نافی هدف قانونگذار در تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول خواهد بود.
- یکی از مهمترین موارد در معاملات املاک بررسی اصالت ملک، محل دقیق آن، شناسایی اولیه مالک، بررسی مدارک هویتی طرفین، تبلیغات، بازاریابی و بازدید میدانی است که باید توسط مشاورین املاک خبره مورد تایید قرار گیرد. و کاری نیست که دفترداران از پس آن برآیند. در این فرایند باز هم امکان مانور متقلبانه وجود دارد و طرح الزام به ثبت سند نمی تواند مانع آن شود.
با توجه به موارد فوق و ذکر مزایا و معایب این مصوبه، پیشنهاد کارشناسان سایت بی سند دات کام (www.bisanad.com)، (شرکت حمایت از خریداران املاک طبرستان)، مستقر در مرکز رشد دانشگاه مازندران، افزایش آگاهی مردم در فرایند معاملات در کنار تصویب و اجرای سالم چنین قوانینی است. چه بسا، آگاهی مردم در کاهش جرائم معاملات املاک کم اثرتر از اجرای قوانین نیست.
