حق فسخ قرارداد مبایعه نامه به نفع کیست؟
با توجه به شرایط اقتصادی ایران سوال پیش میاید که حق فسخ قرارداد مبایعه نامه به نفع کیست؟ بدون شک میتوان همواره فسخ قرارداد به نفع فروشند است و بنابراین حق فسخ یک ضمانت اجرایی است که خریدار انگیزه ای برای استفاده از آن نخواهد داشت.
ممکن است شخصی بدون ثبت معامله مالی را به یک نفر بفروشد و سپس معامله دیگری انجام دهد و دوباره آن مال را به فروش برساند ولی دومی را در قالب یک سند مکتوب به ثبت برساند. در صورت اقامه دعوای مالکیت بر آن مال بین دو خریدار، دلیل خریدار دوم ارزش بیشتری از دلیل خریدار اول ندارد. در نتیجه همچنان انگیزه برای فروشنده ای که قصد تقلب و کلاهبرداری دارد باقی است و ثبات مالکیت ظاهری نیز همچنان در معرض خطر است.
حق فسخ قرارداد مبایعه نامه در شورای نگهبان
شورای نگهبان در نظریه ای اطلاقی مواد 22 و 48 قانون ثبت را از حیث بی اعتبار دانستن اسناد عادی که ادلة شرعی مانند بینه بر صحت مفاد آنها دلالت داشته باشد، خلاف شرع و باطل اعلام نمود. متن نامه قائم مقام وقت دبیر شورای نگهبان به شرح ذیل است:
عطف به نامه شماره 95/ف/198 مورخه 1395/07/15 موافق یا مخالف بودن موارد 4 گانه، موضوع در جلسات فقهای معظم شورای نگهبان مورد بحث و بررسی قرار گرفت و نظر فقها به شرح ذیل اعلام می گردد:
مفاد مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود بخود ایرادی ندارد. اما مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده 48 آن که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد، خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قرائن و ادله فوق مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن باشد، این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است و مواد 1285 و 1291 قانون مدنی اشاره به اینگونه اسناد عادی دارد«.
در همین راستا متن ماده 62 لایحه قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور که برای تقویت نقش اسناد رسمی در مالکیت اموال غیر منقول تنظیم شده بود برای تامین نظر شورای نگهبان به شکل زیر تغییر یافت:
»کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.
بر اساس مبانی فقهی، علامه شعرانی تصریح میکند که سند رسمی با سند عادی هیچ فرقی ندارد و ضمناً بیان می کند که حجیت از آن بینه است و بین گواهان بینه نیز با هم فرقی ندارند: و در شرع چنین حقى به قاضى داده نشده که گواهان غیر رسمى را اصلاً نپذیرد. بلکه مجبور است هر گواه عادل را قبول کند.
احتمالات در حق فسخ قرارداد مبایعه نامه
لذا همواره این احتمال وجود دارد که قبل از هر معامله تملیکی، فروشنده آن را به دیگری فروخته باشد و خریدار فعلی از آن معامله بی خبر مانده باشد. در نتیجه معامله دوم از جانب فروشنده فضولی و در معرض بطلان خواهد بود. بنابراین حق فسخ قرارداد اگر چه موجب برگشت مال به خریدار می شود، لیکن با توجه به روند افزایشی قیمتها در کشور، قطعاً خریدار به مقدار زیادی متضرر خواهد شد.
روشن است که خریدار دوم موقعیت اقتصادی بسیار با ارزشی را به ویژه در اقتصادی که نرخ تورم بالاست، از دست می دهد. این موقعیت با ردّ عین ثمن معامله اخیر به خریدار جبران نمیشود بلکه در صورتی که نرخ تورم هم در ردّ ثمن لحاظ گردد و مبلغی به این لحاظ بر آن افزوده شود، موقعیت اقتصادی از دست رفته جبران نشده باقی میماند. چون هیچگاه خسارت تاخیر تادیه در اقتصاد ایران همپای تورم افزایش نیافته است.
مشورت با کارشناسان سایت بی سند دات کام خریداران را در انجام معامله سالم یاری خواهند کرد.
