معامله معارض چیست؟

چندی پیش یک مقاله با عنوان سند معارض در این سایت منتشر شد که به بررسی اسناد معارض می پرداخت. اما یکی از جرایم مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاک، جرم معامله معارض است. این جرم وقتی اتفاق می افتد که یک ملک یا مال از سوی یک مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد. یعنی اگر فردی، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر خریده است. یه عبارت دیگر یک نفر بعد از اینکه مال خود را با سند رسمی یا قولنامه عادی به دیگری منتقل کرد، دوباره خود را مالک جا زده و آن را به شخص دیگر بفروشد. 

معامله معارض چه عواقبی دارد؟

کسی که مرتکب تخلف معامله معارض شده است به جرم معامله معارض محاکمه می شود که با کلاهبرداری متفاوت است. در این معامله همیشه معامله اول قانونی است و بقیه معامله‌ها غیرقانونی هستند. در معامله‌های بعدی به این دلیل که از فروشنده به واسطه فروش مالش به نفر اول، سلب مالکیت شده است، سایر معامله‌ها غیرقانونی می‌شود؛ بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نیست و معامله‌ای که انجام می دهد نیز قانونی نیست. طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، معامله اول، ممکن است به صورت عادی یا رسمی باشد، اما برای تحقق این نوع جرم، معامله دوم حتما باید رسمی باشد.

بر اساس تعریفی که دکتر جعفری لنگرودی بیان می کنند، معاملات معارض عبارتند از اینکه:« اگر مال مورد معامله با کسی، مجدداً با شخص ثالثی مورد معامله قرار گیرد؛ به طوری که اجتماع حقوق دو متعامل مقدور نباشد، معامله اخیر معامله معارض است». گاهی فروشنده قولنامه هایی را امضا می کند و در آن متعهد می شود اگر خریدار طبق زمان بندی مشخص به تعهدات خود عمل کرد، در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند را به نام خریدار انتقال دهد اما به جای انجام این تعهد، در تاریخ مؤخر همان ملک را با دیگری قولنامه میکند و سپس در دفتر اسناد رسمی سند را به نام خریدار دوم منتقل می نماید. اینجا بین تعهدات فروشنده با خریدار اول و دوم تعارض به وجود می آید. در این راستا باید به این نکته توجه داشت اسناد عادی قابلیت تعارض با اسناد رسمی را نداشته و ملکی که با سند رسمی به فردی انتقال پیدا می کند دولت فقط فردی را می شناسد که سند رسمی به نام او تنظیم شده است. اما مبانی فقهی در این خصوص باید مورد توجه قرار گیرند.

سند رسمی یا عادی در معاملات معارض 

در خصوص تعارض معاملاتی که یکی از آنها با سند رسمی و دیگری با سند عادی بوده، فرض تقدم و تاخر دو سند نسبت به یکدیگر باید به صورت جداگانه بررسی شود.
اگر معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی بوده، معامله با سند رسمی معتبر خواهد بود؛ البته ذی نفع سند عادی می تواند با اثبات بی اعتباری سند رسمی نزد دادگاه، ابطال آن را تقاضا نماید و خواستار صدور سند رسمی مالکیت به نام خود شود. اثبات موجبات ابطال سند رسمی مالکیت بر عهده مدعی قرار گرفته و تا زمان صدور حکم قطعی از دادگاه صالح مبنی بر ابطال سند رسمی مالکیت، اعتبار آن به قوت خود باقی است.

در فرضی که مالک، ملک خود را ابتدائا از طریق مبایعه نامه (سند عادی) منتقل کرده و همان ملک را مجددا به موجب سند رسمی به دیگری فروخته باشد، درمورد اعتبار معاملات منعقده میان حقوقدانان اختلاف نظر است.

نظر گروه اول

برخی معتقدند سند عادی تحت هیچ شرایطی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را نداشته و سند رسمی معتبر تلقی می شود.

نظر گروه دوم

در مقابل گروهی بر این نظرند که در صورت صحت مبایعه نامه عادی، معامله بعدی با سند رسمی معتبر نخواهد بود. این گروه در اثبات نظر خود چنین استدلال می کنند که انتقال مالکیت ملک به عنوان نتیجه عقد بیع، بلا فاصله پس از تحقق آن رخ می دهد. بنابراین با درج امضاء خریدار و فروشنده ذیل مبایعه نامه، عقد بیع قطعا واقع شده و مالکیت ملک به خریدار منتقل شده است؛ حتی اگر هنوز سند رسمی تنظیم نشده باشد. اجباری بودن تنظیم سند رسمی در معاملات غیر منقول صرفا جهت اثبات وقوع عقد بیع در مراجع قانونی است و عدم تنظیم سند رسمی مانع انتقال مالکیت محسوب نمی شود. به همین دلیل همچنان معامله املاک بی سند دارای اعتبار است.
بنا به مراتب فوق، در صورتی که صحت مبایعه نامه عادی توسط دادگاه احراز شود، سند رسمی موخر ابطال خواهد شد و خریدار اولیه می تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را از دادگاه بخواهد.

اگر چه سند عادی قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد، اما این به معنای عدم وقوع جرم معامله معارض نخواهد بود. در واقع برای تحقق جرم معامله معارض همین کافی است که، مرتکب معامله دوم را حتماً به وسیله سند رسمی منتقل کرده باشد ولو اینکه معامله اول به صورت سند عادی و یا رسمی منتقل شده باشد .

ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک :

شخصی که به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول و یا غیر منقول ) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید ، به سه تا ده سال حبس محکوم می شود .
کارشناسان سایت بی سند دات کام می توانند راهنمایی های لازم در خصوص خطرات معامله معارض را ارائه نمایند.