برخی ملاحظات فقهی در مورد اراضی بی سند

  • خانه
  • برخی ملاحظات فقهی در مورد اراضی بی سند
Images

برخی ملاحظات فقهی در مورد اراضی بی سند


آیا شرعاً میتوان انعقاد فروشنامه را منوط به ثبت رسمی آن نمود؟
آیا میتوان معامله قولنامه ای ملک را در برابر معامله خریدار دوم که ثبت سند شده است، غیر قابل استناد دانست؟
 آیا میتوان سند ثبتی معامله یا مالکیت مال غیر منقول را تنها راه اثبات مالکیت آن تلقی کرد؟
تردیدی نیست که بیع در اندیشه فقهی معاصر عقدی رضایی است یعنی با صرف توافق طرفین و رضایت آنها منعقد می شود و مالکیت به وسیلة آن منتقل می گردد.
از یک طرف پس از تحقیقات شیخ انصاری، برای فقهای معاصر تردیدی وجود ندارد که عقد لازمی چون بیع نیز حتی به انشاء لفظی صریح نیازی ندارد و صرفا با تراضی طرفین و ابراز آن منعقد می شود و انتقال مالکیت نیز بدون نیاز به تحصیل شرطی دیگر همزمان با انعقاد بیع حاصل خواهد شد.
در نشریه "مبانی فقهی حقوق اسلامی در یک مقاله با طرح سؤالات فوق به برخی ابهامات در خصوص عدم ثبت معاملات اموال غیر منقول پاسخ می دهد. 
اما از طرف دیگر از برخی نوشته های فقهی چنین بر می آید که مکتوبات ولو به وسیلة شخصی که شرایط، و شاهدی که شهادتاش معتبر است نوشته شده باشد، اعتبار ویژه ای ندارد و اماره شرعی محسوب نمی شود.


این دو نظریه متفاوت بین فقها جالب توجه است. اما کدامیک معتبرترند؟


اهمیت زمین و به طور کلی اموال غیر منقول در میان اموال دیگری که بشر با آنها سر و کار دارد، موجب شده است تا این اموال موضوع تنازعات فراوانی میان افراد جامعه قرار گیرند؛ برخی به دلیل جهل به حقوق مقدَّمی که بر مال غیر منقول ثابت شده است و برخی عالمانه و عامدانه در جهت تضییع حقوق دیگران (کلاهبرداری و به قصد کسب درآمد از طرق متقلبانه) مدّعی حقّ برهمان اموال غیر منقول می شوند. فراوانی این اتفاق به ویژه در اراضی بی سند بیشتر است.
به همین دلیل معاملات مربوط به اموال غیر منقول همواره می تواند محملی برای طرح دعاوی قضایی باشد که موضوع آن مالکیت عین یا منافع آن مال است. از همین رو نظام های حقوقی مختلف دنیا هر یک تلاش نمودند بر اساس روشهایی که سازگار با اصول و چارچوب های همان نظام حقوقی است و در راستای خط مشی هایی که اهداف آن نظام سیاسی-اجتماعی را شامل است، راه حلی ارائه نمایند تا دو هدف مهم را برآورده سازند:


اول - هر کس اقدام به خرید مالی غیر منقول می نماید بتواند مطمئن باشد که مالک آن مال شده است و فروشنده مالی را که قبلاً به دیگری فروخته است، مورد معامله قرار نداده است. ایجاد روش منحصرِ اطمینان آور برای اثبات مالکیت بر این اموال این نتیجه را به همراه خواهد داشت که خریدار مطمئن باشد معامله او در آینده با دعاوی معارض با حقوقی که او قصدِ تحصیل آنها را از معامله داشته است، مواجه نخواهد شد.


همچنین اشخاص ثالث غیر از طرفین آن عقد می توانند بر ظاهر چنین قراردادی اطمینان نمایند و با طرفین قرارداد مذکور نسبت به موضوع آن قرارداد، اقدام به معاملات بعدی کنند. نتیجه چنین وضعیتی تسهیل فروش و باز فروش اموال است. این اطمینان در سالهای اخیر در کشور ما تبدیل به عدم اطمینان شده است.
دوم – به دلیل اهمیتی که اموال غیر منقول بر نظام اقتصادی کشورها دارد، اطلاعات مرتبط با این اموال و مالکیت آنها برای سیاست گذاری اقتصادی ضروری به نظر میرسد. ثبت مالکیت و معاملات مرتبط با اموال غیر منقول می تواند دسترسی به این اطلاعات و به کارگیری آنها را تسهیل نماید.
نظامهای حقوقی مختلف برای دستیابی به این دو هدف از روشهای مختلفی که مقتبس از سنت حقوقی آنها یا بعضاً نوآورانه بوده است بهره برده اند. برای مثال در حالی که در آلمان انتقال مالکیت منوط به ثبت شده است، در فرانسه ثبت معامله مال غیر منقول شرط امکان استناد به آن معامله در برابر ثالث دانسته شده است. باید توجه شود که در حقوق رومی– ژرمنی، عقد بیع به خودی خود خریدار را مالک بیع نمی گرداند. 

انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار مستلزم تشریفاتی مادی و علنی بود. هدف از این تشریفات، اعلان عمومی به جامعه از تحقق یک رخداد مهم بود. با انجام این تشریفات همه افراد جامعه از جابجایی مالکیت مال موضوع قرارداد از فروشنده به خریدار مطلع می شدند یا لااقل  امکان کسب اطلاع از آن را به دست می آوردند. انتقال هر مال نیز تشریفات خاص خود را داشت. انتقال اموال مهم به ویژه اموال غیر منقول با حضور در برابر مقام قضایی یا در حضور شهود و انتقال اموال با اهمیت کمتر از طریق صرف تسلیم مال به خریدار انجام می پذیرفت. 

بنابراین در ارائه راه حل مسأله در نظام حقوقی ایران باید از اقتباس کورکورانه و تقلید بی دلیل اجتناب کرد؛ زیرا راه حل آن نظام های حقوقی منطبق و مقتبس از نظام فکری فرهنگی و تاریخی خود آنهاست. ایرانی ها نیز در طول تاریخ از یک نظام حقوقی برخوردار بوده اند و بی تردید برای حل این مسأله، یعنی جلوگیری از معاملات معارض منطبق با شریعت اسلامی راه حلی داشته اند. با این حال به نظر می رسد پیش فرض گرفتن انحصار راه حل مسأله مورد بحث در ایجاد نظام ثبتی منطبق بر فرهنگ رومی – ژرمنی موجب به بند بست رسیدن راه در نظام حقوقی ایران شده است. بی تردید خلاقیت و بررسی منابع برای یافتن راه حل بومی ضروری است.

یک نظام ثبتی لااقل باید از دو ویژگی برخوردار باشد تا اهدافی که نظام ثبتی برای تحصیل آن طراحی شده است و همچنین آثار متوقع حقوقی در یک نظام حقوقی بر ثبت مالکیت یا معامالت اموال بر آن مترتب گردد: اول، باید در هر نظام ثبتی هر مال تنها یک شناسه و برای هر یک از اشخاص نیز یک شناسه وجود داشته باشد و تنها یک دفتر کل وجود داشته باشد که هر مالی بر اساس شناسه آن به مالک آن بر اساس شناسه مالک مرتبط شده است. هر معامله ای درباره این اموال و به ویژه هر نقل یا انتقالی درباره آن مال در این نظام باید ثبت شود به طوری که همواره مالک فعلی آن مال در این نظام ثبتی مشخص باشد. 


هر چند برخی از فقها شرط تنظیم سند رسمی را به عنوان شرطی مبنایی در عصر حاضر پذیرفته اند، تخلف از آن را موجب حق فسخ برای مشروط له دانسته اند، و الزام به ثبت سند رسمی را در قولنامه تاکید دارند و ابقاء خیارات را مطرح می کنند، اما باید گفت در کشوری مانند ایران که تورم سرسام آور دارد و با توجه به شرایط اقتصادی فعلی جامعه ایرانی همواره فسخ قرارداد به نفع فروشند است و بنابراین حق فسخ ضمانت اجرایی است که خریدار انگیزه ای برای استفاده از آن نخواهد داشت. 


ممکن است شخصی بدون ثبت معامله مالی را به دیگری بفروشد و سپس معامله دیگری انجام دهد و دوباره آن مال را بفروش برساند
ولی دومی را در قالب یک سند مکتوب به ثبت برساند. در صورت اقامه دعوای مالکیت بر آن مال بین دو خریدار، دلیل خریدار دوم ارزش بیشتری از دلیل خریدار اول (اگر بینه باشد) ندارد. در نتیجه همچنان انگیزه برای فروشنده ای که قصد تقلب و کلاهبرداری دارد باقی است و ثبات مالکیت ظاهری نیز همچنان در معرض خطر است.


آیت الله بهجت در پاسخ استفتایی با این مضمون که » آن چه در حال حاضر شایع است آن است که مردم در خارج از دفترخانه خرید و فروش می کنند و چون تنظیم سند بیع در دفترخانه، مستلزم پرداخت مالیات است، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمى وکالت براى خریدار واقعى می نمایند، آیا اینگونه معامالت صحیح می باشد؟« می فرماید: » در هر صورت بیع شرعى میزان است و سند، اعتبار شرعى ندارد، مگر در صورتى که موجب اطمینان شود.
فقهای معاصر مقدم بودن مالکیتی که در قالب سند رسمی ثبت شده است را نسبت به معامله معارض مقدم بر آن نپذیرفته اند. 


شاید خرید املاک قولنامه ای کار ساده ‌ای به نظر بیاید ولی در واقع خیلی از افراد نمی دانند که در هنگام خرید و فروش این گونه املاک به چه مواردی توجه کنند.  گاهی مشکلاتی مانند عدم تعهد به قرارداد از سمت فروشنده یا بنگاه املاک، خریدار را به دردسرهای حقوقی و مالی بسیاری می اندازد. در واقع خرید ملک گاه آن قدر پیچیده می‌ شود که بسیاری از مردم نمی ‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند.


 یک بازاری موفق، یک کارشناس املاک آگاه، یک متخصص کاربری اراضی و حتی یک وکیل مجرب، هیچکدام به تنهایی بر همه زوایا و پیچیدگی‌های خرید ملک بخصوص املاک فاقد سند اشراف ندارند.


در صورت رعایت همه موارد فنی، تخصصی و حقوقی شاید عدم تنظیم یک صورتمجلس تحویل و تحول نیز دردسر ساز شود.
خریداران املاک اغلب به هنگام انعقاد معامله آنقدر استرس و هیجان دارند که امکان در نظر گرفتن همه جزئیات فنی و حقوقی برایشان میسر نیست. به ویژه آنکه اگر با فروشنده یا دلال خوش بیان هم مواجه شده باشند، اوضاع کمی سخت تر می‌شود. اینجاست که دخالت بی‌سند دات کام (Bisanad.com) امکان کلاهبرداری یا خسارت را به حداقل خواهد رساند.


ما با توجه به برخورداری از اطلاعات تخصصی کافی در خصوص ملک، شناخت انواع ملک و مستندات مالکیت می توانیم به شخص خریدار راهنمایی‌های لازم را ارائه کنیم.
- ما به مجموعه ‌ای از کارشناسان با تجربه در حوزه‌ های تخصصی مختلف دسترسی داریم.
- ما، سرعت و کیفیت معامله را بالا می‌بریم.
- نتیجه حمایت فنی-تخصصی و حقوقی ما کاهش دعواهای آتی است. دعواهایی که سلامت مادی، روحی و روانی افراد را به مخاطره می ‌اندازد.
- نتیجه دیگر کار ما پیشگیری از وقوع جرم است.
- نتیجه دیگر تسهیل معاملات است.
- با ثبت موقعیت جغرافیایی اختصاصی هر ملک در این سایت، امکان سوء استفاده ‌های احتمالی آتی برای این ملک به حداقل می ‌رسد.

به سه صورت عمل خواهیم کرد .
 
الف- خریداران پس از یافتن ملک یا املاک مورد نظر، پس از برقراری تماس با ما می‌توانند از خدمات حمایتی-مشاوره ای ما در حوزه‌ های منابع طبیعی، محیط زیست، کشاورزی، آب، راه، برق، میراث فرهنگی، گردشگری، نفت و گاز، نهادهای نظامی و انتظامی، شورای شهر و روستا، طرحهای توسعه، تعارضات موروثی، استیجاری، رهنی، اسناد معارض، احکام قضایی، و غیره برخوردار شوند. سپس بر اساس توصیه ‌های کارشناسان ما معامله را انجام دهند، یا از انجام آن منصرف شوند.
 
ب- مشاوره در اصلاح بندهای مبایعه نامه و یا افزودن بندهای مناسب برای انعقاد قولنامه (مبایعه نامه) معتبر و محکم جهت خرید ملک در بنگاه های املاک، یکی دیگر از خدمات ما است.
 
ج- خریداران با انعقاد قرارداد کارگزاری برای یافتن ملک یا اخذ استعلامات ضروری از ما کمک خواهند گرفت.
ما این اطمینان را به کارفرمای خود خواهیم داد که با تنظیم نمونه قرارداد کارگزاری خرید ملک، مقدمات برای به دست آمدن ملک به بهترین شکل و در بهترین حالت را فراهم آوریم.

  • admin bisanad

    admin bisanad

تمامی حقوق برای bisanad.com محفوظ است - قدرت گرفته از گروه نارنجی