فروش املاک بدون سند و دعاوی ملکی
وضعیت رکود در خرید و فروش املاک همچنان ادامه دارد. اما هستند افرادی که خریدار پر و پا قرص املاک هستند و می خواهند در این اوضاع رکود به هر قیمتی شده نقدینگی خود را به ملک تبدیل کنند. صرفنظر از اهمیت تبدیل نقدینگی در شرایط تورمی، ممکن است خریدار همه زندگی خود را به همراه قرض و وام برای خرید ملک صرف نماید.
خریداران گاهی خود را به در و دیوار می زنند تا مثلاً خانه ای با کمترین قیمت و بهترین شرایط پیدا کنند و در این پیگیری ها چشمشان ممکن است به خانه هایی بیفتد که صاحب ملک آن را حاضر است با کمترین قیمت اما بهترین شرایط معامله کند. شاید در نگاه اول نیاز فوری صاحب ملک به پول به ذهن بیاید اما وقتی فرد پای معامله می رسد صاحب ملک از حقیقت رونمایی می کند و آن که فروش خانه بدون سند انتقال خواهد یافت و در صورت موافقت خریدار نا آگاه همین موضوع ممکن است سرآغاز اتفاق های ناخوشایند و ورود به دادگاه شود.
رواج خرید و فروش‌های املاک بی سند
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از رواج خرید و فروش املاک بدون سند انتقاد می کند و در این باره می گوید: اکنون تخلفات ملکی و دعاوی ناشی از آن بخش عمده ای از پرونده های قضایی را به خود اختصاص می دهد که مهم ترین دلیل آن ناآشنایی مردم با نحوه احراز مالکیت در املاک بی سند و البته عدم آگاهی در خصوص مراحل ثبت رسمی و ضرورت مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای صدور اسناد مالکیت است. هر چند قوانین دست و پا گیر از مهمترین موانع در اخذ سند مالکیت است. طوری که بر اساس منابع موجود از 180میلیون هکتار اراضی کشاورزی کشور، تنها 700 هزار هکتارآن (معادل 4 درصد) دارای اسناد مالکیت هستند و بقیه 86 درصد از اراضی زراعی کشور فاقد سند هستند. با وجود قوانین الزام آور قبلی برای اخذ سند مالکیت از سال 1310 تاکنون هنوز بخش اعظم اراضی کشور بی سند مانده اند و خرید و فروش آنها در حال انجام است. این موضوع ضرورت اطلاع رسانی لازم برای خریداران املاک بی سند را دو چندان می کند. امری که توسط سایت بی سند دات کام بخوبی هدف گذاری شده است تا خریداران املاک دچار ضرر و زیان هنگفت نشوند.
خرید و فروش‌هایی که با تکیه بر تنظیم مبایعه‌نامه‌های عادی انجام می‌شود در بسیاری از موارد به مشکلات قانونی برخورد می کند. به خصوص در مورد آپارتمان های نوساز و واحد های پیش‌فروش شده تخلفاتی مبنی بر فروش واحدها بدون دریافت سند تفکیکی مربوط به هر واحد صورت گرفته و می گیرد. معاون قوه قضائیه تصریح می کند: البته در قانون پیش فروش بخش عمده‌ای از این مشکلات پیش‌بینی و برطرف شده است؛ اما حل کامل همه مسائل موجود در این زمینه مستلزم دقت مردم در زمان انجام معاملات است.
تخلف در فروش املاک بی سند
با توجه به افزایش فروش تعداد آپارتمان های فاقد سند، نیاز به قانون پیشگیری از پیش‌فروش ساختمان ها بیشتر احساس می‌شود، که از سوی مسئولان قضایی این قانون از 24 آبان ماه 1398 قابلیت اجرا شدن پیدا کرد اما همچنان نهایی نشده است. بر این اساس دادستان عمومی و انقلاب مرکز استان البرز درباره قانون پیش فروش آپارتمان نیز می‌گوید: این قانون می‌تواند کمک زیادی به صلح و آرامش در جامعه کند و با متخلفان اعم از سازندگان و مشاوران املاک برخورد قضایی می کند. علاوه بر لزوم رعایت مفاد قانون مزبور، به ویژه در مورد اراضی فاقد سند، کارشناسان سایت بی سند دات کام می توانند راهنمایی های لازم را به خریداران املاک فاقد سند ارائه نمایند.
حاجی رضا شاکرمی درباره اجرای قانون پیش فروش ساختمان در استان البرز اجرای این قانون را مرهون همکاری نهادهای مختلف می داند و توضیح می دهد: این قانون دستاوردهای زیادی خواهد داشت که لازمه آن تعبیه ساز و کارهای مختلف در سازمان نظام مهندسی و ثبت و اسناد استان است. وی با اشاره به اینکه برای اجرایی شدن این قانون مقدمات زیادی طی شده است، تاکید می کند: طی چند ماه گذشته جلسات متعددی با پیگیری معاونت پیشگیری از وقوع جرم و با حضور کانون سردفتران، شهرداری، سازمان نظام مهندسی، اداره ثبت اسناد و املاک، اداره راه و شهرسازی و اتحادیه مشاوران املاک برگزار شد.
وی این قانون را دارای امتیازاتی می داند که در تاریخ قانون‌گذاری بی سابقه است و می گوید: با توجه به اینکه تعداد زیادی از پرونده های قضایی مربوط به انتقال مال به غیر است این قانون می تواند کمک شایان توجهی به صلح و آرامش در جامعه کند که با متخلفان اعم از سازندگان و مشاوران املاک برخورد خواهد شد.
فروش املاک بدون سند
دادستان عمومی و انقلاب مرکز استان البرز با اشاره به اینکه در این قانون نوآوری های زیادی شده است، بیان می‌کند: یکی از این نوآوری‌ها این است که پیش خرید و پیش فروش املاک بدون سند علی الاصول باید با تنظیم سند رسمی امکان پذیر شود؛ این اتفاق از فروش آپارتمان به چند نفر جلوگیری می کند. وی تغییر در کارکرد املاک را دیگر مزیت این قانون، توضیح می‌دهد: مشاوران املاک فقط باید صورتجلسه مذاکرات مقدماتی را تنظیم می‌کنند و طرفین به دفترخانه هدایت می‌شوند. این مقام قضایی صدور شناسنامه فنی با قید جزییات برای هر واحد توسط شهرداری را مزیت دیگر این قانون می داند و خاطرنشان می کند: سازنده دیگر نمی تواند از برخی تعهدات خود شانه خالی کند و باید طبق شناسنامه واحد را تحویل دهد.
الزامی شدن بیمه مسئولیت
وی نداشتن امکان پیش فروش قبل از پی ریزی ساختمان را مزیت مهمی برای این قانون عنوان و اظهار می کند: همچنین با الزامی شدن بیمه مسئولیت، پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات و نبود رعایت ضوابط قانونی مسئول است و این مسئولیت را باید بیمه کند. شاکرمی خسارت تاخیر در انجام تعهد توسط طرفین، ضابطه مند شدن درج آگهی در مطبوعات و تعیین مجازات برای پیش‌فروش های نقض کننده این قانون را جزو نوآوری های انجام شده در قانون پیش فروش آپارتمان می داند و می گوید:
بر این اساس اگر مشاوران املاک قرارداد پیش‌فروش را تنظیم کنند به تعلیق پروانه کسب محکوم خواهند شد.
این روزها تعداد خرید و فروش در زمین ها و املاک فاقد سند رسمی کم نیستند و با توجه به اینکه قانون برای مقابله با این خرید و فروش ها تصویب شده است چه خوب است که مسئولان مربوط با کمک رسانه ها اطلاع رسانی بیشتری در این حوزه داشته باشند تا از این طریق راه را برای سوء استفاده گران مسدود کنند.
