معامله زمین بدون سند
خرید ملک بدون سند مالکیت بیشتر زمانی اتفاق می افتد که بازار مسکن دچار تورم زیاد شده است و به خاطر افزایش قیمت های موجود، افراد برای یافتن مسکن متناسب با مبلغ خود معامله ریسک داری را مثل ملک بدون سند خریداری می کنند.
خرید ملک بدون سند از جمله مشکلاتی است که بیشتر در هنگام بحران گرانی مسکن و بدلیل تمایل افراد به خرید ملک های زیر قیمت، با آن مواجه میشویم. در این مقاله تصمیم داریم نکاتی که در خرید ملک بدون سند لازم است بدانیم را برای شما شرح دهیم.مشکلات خرید ملک بدون سند از مسائلی است که گریبانگیر افراد میشود. بعضی از افراد در بعضی از مواقع به هر ترتیبی خواهان خانه دار شدن هستند، املاک بدون سند به علت قیمت به مراتب پایین تر نسبت به خانه ها و املاک دارای سند رسمی، وسوسه انگیز تر هستند.معمولا”خریداران مصرفی و کسانی که تمایل به خرید و فروش متعدد ندارند تمایل دارند خانه های با پایینترین قیمت و بهترین شرایط پیدا کنند. اکثرا مواردی به آنها معرفی میشود که منطبق با خواسته های خریداران می باشد, در نگاه اول ممکن است تصور شود که ملک به علل گوناگون مثل نیاز فوری فروشنده به پول زیر قیمت گذاشته شده اما در هنگام معامله و با بعد از پرداخت بیعانه متوجه شوند که ملک بدون سند است و پیشنهاد مالک یا مشاور معامله املاک به صورت قولنامه ای است.
بیشتر معاملات املاک مخصوصا در شهرهای بزرگ با تنظیم مبایعه نامه درمحل مشاورین املاک انجام میشود که همین موضوع باعث میشود مسائل قانونی و حقوقی مربوطه و لازم در خرید ملک رعایت شود و از مسائل و مشکلات بعدی وکلاهبرداری های ناشی از آن کاسته شود.
موارد تخلف در خصوص فروش ملاک بدون سند در آپارتمان های نوساز و واحد های پیش فروش شده بیشتر صورت میگیرد.طبق قانون جدید پیش فروش ساختمان انجام معامله پبش فروش و پیش خرید ملک بدون سند فقط با تنظیم سند رسمی در دفتر خانه اسناد رسمی امکان پذیر شده است که این موضوع از فروش یک ملک به چند نفر همزمان جلوگیری میکند.
زیرا این املاک قیمت پایین تری نسبت به املاکی که دارای سند مالکیت هستند دارند.
معامله قولنامه ای ملک بدون سند
در این که در چه جاهایی ملک به صورت قولنامه ای رد و بدل و معامله می شود باید گفت به طور کلی املاکی که قابل نقل و انتقال به صورت رسمی نیستند قول نامه ای معامله می شوند.
مواردی که باعث شده ملک سند رسمی نگیرد و نتواند آن را اخذ کند ممکن است ناشی از خلافی ساختمانی باشد مثل اینکه در جاهایی از ساختمان اصول را رعایت نکرده یا طبقه غیر مجاز ساخته است و یا اینکه پیش روی بیش از حد داشته است که باعث می شود ملک مزبور پایان کار نگیرد و به تبع آن نتواند سند رسمی بگیرد.
چگونه از سند دار بودن ملک مطمئن شویم؟
بهترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک بدون سند و ملک قولنامهای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ملک، آیا احتمال دستور به تخریب ملک وجود دارد یا خیر و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش مییابد. یک نکته دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی باید در نظر داشت این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می توانید از صحت ملک باخبر شوید.
نکات خرید و فروش معامله ملک بدون سند
همانطور که گفتیم به این علت که خرید ملک بدون سند ریسک بالایی دارد لازم است احتیاط هایی را به کار ببرد از جمله این که:
- خریدار مطمئن باشد دفتر املاکی که به آن مراجعه کرده مطمئن است و دارای مجوز می باشد.
- لازم است دقت کند که فروشنده در صحت و سلامت به سر ببرد و محجور نباشد.
- نکته دیگر این که اگر ملک یا زمین ارثی و موروثی باشد خریدار از گواهی انحصار وراثت و وجود آن اطمینان یابد.
- خریدار باید مطمئن شود که ملک یا زمین مزبور توقیف نشده باشد یا اینکه در رهن نباشد.
- نکته دیگر که لازم است رعایت شود این است که خریدار باید کد رهگیری زمین را بررسی کند که مبادا به کسی دیگر فروخته شود.
- خریدار باید مطمئن شود که زمین مشترک نباشد و مشاع نباشد یعنی چند نفر مالک نداشته باشد.
- خریدار باید از نوع کاربری زمین مطمئن شود و اینکه باز هم مطمئن شود این زمین مدعی خصوصی نداشته باشد.
اقدام برای سند دار کردن ملک معامله ای
برای گرفتن سند برای ملک بدون سند باید به هیئت حل اختلاف اداره ثبت مراجعه کر و از آنجا با طرح مشکل موضوع را مطرح نماید.
مرجع مربوطه آن را بررسی می کند و اگر نظر وی بر صدور سند باشد طی ۲ بار آن را اطلاع رسانی عمومی می کند تا اگر کسی ادعایی دارد طی ۲ ماه اعتراض خود را بیان دارد.
در مراحل بعدی آماده کردن مدارک و سایر تشریفات باید رعایت شود.
در مواردی که ملک سند ندارد خریداران به یک دسته نوشته اکتفا می کنند و امضای ۲ نفر شاهد هم به آن ضمیمه می کنند که آنچنان اعتباری نزد مرجع قضایی نخواهد داشت، همین باعث بروز مشکلاتی برای خریدار بشود.
در شهر های بزرگ هم بیشتر معاملاتی که انجام می شود به همین شکل است و باعث ایجاد مشکلات و مسائل حقوقی می شود.
طبق آنچه در قانون پیش فروش ملک آمده است در پیش فروش و پیش خرید ملک بدون سند فقط با تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی امکان پذیر است که این موضوع باعث می شود دیگر یک ملک به چند نفر فروخته نشود.
ملک بدون سند را چگونه بخریم یا چگونه معامله کنیم ؟
در شرایطی وقتی سند رسمی برای ملک وجود نداشت و ملک هم دارای شرایط مناسب و مطلوب خریدار بود باید با انجام احتیاط های لازمه مثل استعلام و… قول نامه یا مبایعه نامه را با رعایت نکات حقوقی آن نگارش کنید و در این زمینه از وکلا و مشاوران مربوطه مشورت بخواهید بسیار مناسب خواهد بود و ریسک معامله را پایین می آورد.
ملک قولنامه ای بخریم یا خیر
معمولا معامله ملک دارای سند رسمی در هر شرایطی بهترین انتخاب است، اما این نکته را نباید فراموش کرد که گاهی می توان در مناطق بالاتر و بهتری خانه ای با قیمت بسیار پایین تر اما قولنامه ای خرید یا برخی مناطق که اصلا ملک سندداری وجود ندارد نیز شما مجبور به خرید قولنامه ای هستید. اگر دراین شرایط قرار گرفتید، تلاش کنید نکات حقوقی و قانونی مربوط به قولنامه را به خوبی بشناسید و استعلام های مربوطه (در بالا ذکر شد) را از شهرداری منطقه اخذ کنید ودر بهترین حالت هنگام عقد قرارداد از مشاوران حقوقی و یا وکلای رسمی دادگستری یاری بگیرید. اگر تمام نکاتی که در این مقاله برای شما عنوان کردیم را به کار بگیرید احتمال ضرر و زیان شما به حداقل می رسد.
نتیجه گیری در مورد ملک معامله ای فاقد سند
یکی از دلایل تمایل افراد به خریداری زمین و ملک بدون سند، تورم شدید و گرانی بازار مسکن است که افراد را به سوی این موارد پیش می برد.
این نوع معاملاتی که با زمین و ملک بدون سند انجام می شود ریسک های خود را دارد و عمدتاً ملکی که دارای سند رسمی است هم اعتبار بیشتری دارد و هم فرد از اطمینان خاطر برخوردار است.
اما زمین بدون سند هم اگر فرد بتواند احتیاط های لازم را به کار ببرد می توان از ریسک های آن بکاهد که به مواردی در بالا اشاره کردیم.
سوالات متداول
در پیش فروش ساختمان که سند ندارد چگونه تشریفاتی دارد؟
این اینجا قانون حکم کرده است برای جلوگیری از سوءاستفاده و فروش ساختمان به چند نفر، قرارداد پیش فروش باید در محضر و به صورت رسمی ثبت بشود.
آیا خرید ملک بدون سند ممکن است؟
بله؛ این کار هیچ منع قانونی ندارد و فقط ممکن است دارای ریسک ها و خطرهایی باید که باید با مشاوره با افراد آگاه به این امور از آن بکاهند.
معامله ملک بدون سند را چگونه انجام دهیم؟
می توان با نوشتن مبایعه نامه و قبل از آن با استعلام های مختلف از شهرداری و امضای چند شاهد معامله مزبور را انجام داد در بالا توضیحات بیشتری را ارائه دادیم.
