تغيير كاربري اراضی و املاک چگونه انجام می شود؟
بر اساس قانون در طرح جامع شهر نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری وکشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندیهای عمومی شهری و اولویتهای مربوط به آنها تعیین می شود.
انواع کاربری املاک
تغییر کاربری اراضی یکی از مهم ترین موضوعات ملکی است. هر ملکی دارای کاربری مشخصی است. کاربری ها هم انواع مختلف دارند. از میان انواع کاربری املاک، کاربری مسکونی، کاربری اداری، کاربری تجاری و کاربری کشاورزی مهم ترین و پرکاربردترین ها هستند.
علاوه بر مطالبی که در پی می آید، موضوع مهمی که در معامله اراضی باید مورد توجه قرار گیرد، نوع کاربری فعلی آن ملک است. چه بسا در زمینی که دارای کاربری زراعی هست، احداث بنا شده و خریدار بدون توجه به این ایراد، ملک را با قیمت بالا خریداری می کند و آنگاه متوجه ضرر هنگفت خود می شود. بنابراین توصیه می شود قبل از خرید ملک حتما با کارشناسان بی سند دات کام مشورت شود تا از خدمات بی سند دات کام بهره مند گردند.
در طرح تفصیلی نیز بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمینهای شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها تعیین می شود و نقشه ها مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.
بدین ترتیب هرگونه تغییری در طرح های تفصیلی برای اموری مانند تغییر کاربری اراضی و املاک در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار (و در غیاب وی معاون عمرانی استانداری) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می شود.
هزینه های تغییر کاربری
هزینه های تغییر کاربری به عوامل متعددی بستگی دارد مانند متراژ، موقعیت خانه، شهر، محله و…
تبدیل کاربری از مسکونی به تجاری
برای تبدیل کاربری مسکونی به تجاری به طور کل می توان به ۲ شیوه عمل کرد:
- تغییر کاربری از طریق نوسازی
- تغییر کاربری از طریق دریافت مجوز
الف)تغییر کاربری از طریق نوسازی: همان طور که گفته شد در ابتدای کار شروع به ساختن بنا، گرفتن مجوز و پروانه ساخت لازم است و فرد می تواند در صورت دارا بودن شرایط ملک، نوع کاربری خود را تغییر دهد و کاربری جدید دریافت کند، مانند تخریب و نوسازی و بنای ساختمان جدید.
می توان به طور تقریبی گفت که مراحل زیر باید طی شود:
- پرداخت عوارض ساختمان به شهرداری
- مراجعه به ادارات و تکمیل مدارک
- مراجعه به دفتر خدمات نوسازی ناحیه و ثبت درخواست نوسازی جدید
- بررسی ملک و مدارک توسط بازرسی شهرداری
- صدور دستور تهیه نقشه جدید با کاربری جدید توسط دفتر خدمات نوسازی
- تهیه نقشه اصلی توسط مالک با رعایت دستور تهیه نقشه
- صدور کاربری جدید بعد از تطابق نقشه اصلی و دستور تهیه نقشه توسط دفتر خدمات
- تخریب و نوسازی
ب) تغییر کاربری از طریق مجوز: اگر فردی خواهان تخریب ملک خود باشد اما به هر دلیل تمایلی به نوسازی نداشته باشد می تواند از طریق گرفتن مجوز جدید برای ملک خود اقدام کند. وی می تواند با مراجعه به شهرداری و ثبت درخواست تغییر کاربری به این امر اقدام کند؛ سپس شهرداری موضوع را در کمیسیون ۱۰۰ بررسی می کند و در صورت صلاحدید مجوز جدید صادر می کند. این روش به واسطه سخت گیری های کمیسیون زیاد مورد اقبال نبوده و بیشتر مالکان خواستار تغییر کاربری، ترجیح می دهند از طریق نوسازی اقدام به تغییر کاربری کنند.
مصادیق جرم تغییر کاربری اراضی
ماده ۱۰ قانون حفظ اراضی زراعی و باغها و تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹/ت ۳۷۱۱۰ مورخ ۱۹/۴/۱۳۸۶ هیئت وزیران هر یک از اقدامات زیر را در اعداد مصادیق جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات اعلام نموده است:
- برداشتن یا افزایش شن و ماسه
- ایجاد بنا و تأسیسات
- خاک‌برداری و خاک‌ریزی
- گودبرداری
- احداث کوره های آجر و گچ بری
- پی کنی
- دیوارکشی اراضی
- دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی
- ایجاد سکونتگاه‌های موقت
- استقرار کانکس و آلاچیق
- احداث جاده و راه
- دفن زباله های واحدهای صنعتی
- رها کردن پسابهای واحدهای صنعتی، فاضلابهای شهری، ضایعات کارخانجات
- لوله‌گذاری
- عبور شبکه های برق
- انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیر کشاورزی
- سوزاندن، قطع و ریشه‌کنی و خشک‌کردن باغات به هر طریق
- مخلوط ریزی و شن‌ریزی
- احداث راه آهن و فرودگاه
- احداث پارک و فضای سبز
- پیستهای ورزشی
- استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی
- احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
- محوطه‌سازی (شامل سنگفرش و آسفالت‌کاری، جدول‌گذاری، سنگ‌ریزی و موارد مشابه)
- صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرحهای موضوع تبصره ۴ فوق الذکر
- صنایع‌دستی
- طرحهای خدمات عمومی
- طرحهای تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی).
