همسویی بازده بازار مسکن با تورم

  • خانه
  • همسویی بازده بازار مسکن با تورم
Images

همسویی بازده بازار مسکن با تورم

شاخص قیمت مصرف‌ کننده از ابتدای سال‌ جاری تاکنون 40درصد رشد کرده که نشان ‌دهنده میانگین افزایش قیمت کالا و خدمات در اقتصاد ایران است؛ هرچند در این میان برخی از اقلام با تورم به‌ مراتب بالاتر مواجه بوده ‌اند و برخی نیز افزایش قیمت کمتری را تجربه کرده ‌اند؛ اما در بازار مسکن، تازه‌ ترین اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی حاکی از این است که میانگین قیمت مسکن تهران در انتهای آذر از  محدوده ۴۸ میلیون تومان گذشته  که نشان‌ دهنده رشد 42 درصدی  در ۹ ماه است  و با رشد 40 درصد نرخ تورم تقریبا مناسبت دارد.

 

بازی‌خوانی مسکن و تورم

از اواخر پاییز۱۳۹۶ که دور جدید تنش ‌ها در اقتصاد ایران آغاز شد تا اواخر پاییز امسال، شاخص مصرف ‌کننده ۴۱۰ درصد رشد کرده؛ اما میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی ۸۸۳ درصد بوده است. به‌ عبارت دیگر، در این دوره ۵ساله میزان بازده بازار مسکن بیش از ۲برابر میزان رشد تورم بوده و سرمایه‌ گذاران این بازار ضمن در امان ماندن از تورم، سود ریالی خوبی نیز نسبت به میانگین اقتصاد به جیب زده ‌اند.

البته بررسی روند نرخ تورم و قیمت مسکن در این دوره زمانی نشان می‌ دهد بالاتر بودن بازده سالانه مسکن نسبت به نرخ تورم بیش از هرچیز ناشی از جهش ‌های دوره ‌ای قیمت بوده و به ‌تدریج، بازده سالانه این بازار به محدوده نرخ تورم نزدیک شده است. در این میان، شکاف تورمی بازار مسکن و شاخص قیمت مصرف‌کننده که در بازه ۵ ساله به ۴۷۳واحد درصد می ‌رسد، فقط درصورت رفع رکود تورمی بازار مسکن و کاهش میزان رشد آن به کمتر از میزان رشد تورم امکان ‌پذیر است.

بررسی ‌ها نشان می ‌دهد اگرچه در سال گذشته، در چند مقطع رشد مسکن به کمتر از رشد تورم رسیده و عملا این بازار وارد دوره تخلیه حباب قیمتی شده‌ است اما باز هم تکانه ‌های قیمتی مقطعی اجازه چنین اتفاقی را نداده ‌اند. به‌گونه ‌ای که فقط در سال۱۳۹۹ میزان رشد قیمت مسکن تهران ۱۵درصد کمتر از شاخص تورم بوده و در سال‌۱۴۰۰ و ۹ ماه ۱۴۰۱ در بهترین حالت تورم این بازار همدوش نرخ تورم و اندکی بیش از آن رشد کرده است.

 

سناریوی محتمل مسکن

بازار مسکن همواره دوره‌ های رونق و رکود پیوسته را به همراه جهش و ثبات قیمت تجربه کرده است؛ به‌گونه ‌ای که در دوره‌ های رونق و جهش قیمت بازده آن به‌ مراتب از نرخ تورم و سود بدون ریسک (سپرده بانکی) بیشتر بوده و در دوره‌ های رکود این نسبت معکوس شده به‌گونه ‌ای که رشد میانگین قیمت مسکن نه ‌تنها کمتر از نرخ تورم بوده بلکه به پای نرخ سود بانکی نیز نرسیده است.

البته این اتفاق در شرایط معمول اقتصاد ایران تکرار شده و آخرین دوره آن مربوط به سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۶ بوده که سیاست‌ های مهار نرخ تورم موفقیت ‌آمیز بود. در دوره حاضر نیز، اگر سیاست ‌های ضدتورمی دولت موفق باشد، انتظار می ‌رود اهرم افزایش قیمت مسکن از محل رشد هزینه ساخت و بالا رفتن ارزش جایگزینی، خنثی شده و شتاب رشد قیمت مسکن در مقایسه با نرخ تورم متوقف و حتی معکوس شود؛ اما با توجه به وضع موجود اقتصاد که همچنان کسری بودجه دولت و تنش نرخ ارز استمرار دارد، قوی ‌ترین سناریو برای بازار مسکن، رشد هم‌ پای نرخ تورم است که از ۲سال گذشته در حال اجرا بوده و از تخلیه حباب قیمت مسکن جلوگیری کرده است.

نکته قابل توجه اینکه در ۲سال اخیر، بازار مسکن درگیر رکود تورمی بوده و با وجود کاهش تعداد معاملات، رشد قیمت را تجربه کرده است؛ یعنی این بازار در اثر عاملی غیر از رابطه عرضه و تقاضا رشد کرده که این عامل می‌تواند باعث افزایش مداوم قیمت نهاده ‌های ساختمانی و سفته ‌بازی در قیمت زمین شهری باشد.

مقایسه بازده بازار مسکن با نرخ تورم

پنج ساله

چهار ساله

سه ساله

دو ساله

یک ساله

9 ماهه

راهنما

410

272

190

100

48

40

رشد شاخص تورم

882

423

269

85

53

20

بازده شاخص مسکن

472

151

79

14-

5

20-

شکاف بازده مسکن و تورم

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

منبع مورد استفاده: احمد میرخدایی، همشهری، 11 دی ماه 1401،

 

 

  • admin bisanad

    admin bisanad

تمامی حقوق برای bisanad.com محفوظ است - قدرت گرفته از گروه نارنجی