مقدمه ای بر بحث هزینه های مبادله املاک

نسرین طباطبایی حصاری در مجموعه مقالات دومین همایش ملی بهبود محیط کسب و کار اشاره می کند که نهادهای حاکم بر عملکرد بازار املاک از طرق مختلف بر هزینه های مبادله املاک و سایر موارد مرتبط مؤثرند. به تبع آن بازارهای مربوط به مبادله املاک درصدد طراحی ابزارهایی جهت تشخیص و تعیین حقوق مالکیت و امکان مبادله ملک با هزینه کمتر می باشند. هزینه های مبادله ملک در بازار علاوه بر ارزش ملک شامل هزینه های جستجو، ارزیابی، دستیابی به اطلاعات و هزینه حمایت قانونی از حقوق مالکیت و اجرای قرارداد مبادله املاک می شود. سرمایه گذاری در حوزه املاک در اکثر کشورها از جمله ایران بسیار سودآور و مؤثر در توسعه اقتصادی می باشد. مسأله هزینه های مبادله املاک در بازار املاک و گردش ملک در چرخه اقتصادی و حجم معاملات املاک مؤثر است.

 

تئوری هزینه مبادله و طرح آن در حوزه املاک

براساس تئوری های موجود هزینه های مبادله مشخص می کنند که دو دسته هزینه از قبیل هزینه تولید و هزینه مبادله داریم، که مورد اخیر شامل هزینه های اجرایی از قبیل هزینه مذاکره، نظارت و اجرای قرارداد و رفتارهای مرتبط با معامله توسط طرفین است.

 

طرح تئوری هزینه مبادله در حوزه املاک

زمین به‌ علت داشتن ویژگی هایی مانند: محدود بودن، غیرقابل تکثیر و تولید بودن، نداشتن هزینه تولید، ابدی و مستعمل بودن، عدم خرابی و ازمدافتادگی، ارزش دائمی، با ارزش سرمایه گذاری و سودآوری و افزایش قیمت، برای همه فعالیت های حیاتی، غیرقابل جایگزینی، متفاوت بودن و منحصربفرد بودن از سایر کالاها در بازار متمایز است. ولی در عین حال در تئوری هزینه های مبادله کالا قابل بررسی است. دو عامل عقلانیت محدود و رفتار فرصت طلبانه بازار ملک را نیز کنترل می کند.

عقلانیت محدود: علیرغم تمایل فروشنده و خریدار به رفتار معقول، عقلانیت محدود طرفین مانع پیش بینی همه ضمانت اجراهای حقوقی لازم در طراحی قرارداد بیع کامل همه جانبه می شود. لذا این سیستم ثبت املاک است که باید دربرگیرنده ضمانت اجراهای حقوقی مناسب برای حل و فصل دعاوی متعدد مطروحه در حوزه معاملات املاک باشد.

 

رفتارهای فرصت طلبانه

فرصت طلبی و منافع شخصی موجب عدم شفافیت در ارائه اطلاعات توسط طرفین قرارداد، عدم اعتماد در بازار املاک و نتیجتاً افزایش هزینه کسب اطلاعات و کاهش میزان مبادلات ملک خواهد شد.

 

توزیع دوگانه حق مالکیت

توزیع دوگانه حق مالکیت در واقع وجود دو سیستم شناسایی حمایت از حق مالکیت است از قبیل: سیستم ثبتی و سیستم عرفی، که در این موارد احتمال تعارض میان حقوق شناسایی شده توسط سیستم های متعدد وجود دارد. برای مثال در قانون ثبت زمین 1925 انگلستان، دامنه ای از حقوق شناسایی شده در سیستم عرفی بنام «حقوق برتر و برجسته» که ریشه در اجاره های فئودالی داشت، در نظر گرفته شد، که ثبت شده نبودند و به هر دلیلی که اثبات می شد، ایجاد حق برای دارنده آن می نمود. این موارد باعث عدم قطعیت، شفافیت و اعتماد در کسب اطلاعات می شد که در نهایت موجب تعارض در حقوق خریدار خواهد شد. در نهایت با قانون ثبت زمین 2002 انگلستان با هدف قطعیت و قابلیت اعتماد اطلاعات مندرج در نظام ثبتی با ایجاد سیستم های الکترونیکی و آنلاین و کاهش بررسی فیزیکی ملک دامنه «حقوق برتر و برجسته» (شناسایی حقوق عرفی ثبت نشده در ملک) بشدت محدود شد، که منجر به کاهش هزینه های کسب اطلاعات در مبادلات املاک انگلستان شد.

هزینه های مبادله در بازار املاک شامل: هزینه های فبل از انعقاد قرارداد (هزینه کسب اطلاعات، هزینه تعیین قیمت و صفات ارزشمند مورد معامله مانند: نقشه برداری، هزینه مذاکره و انعقاد قرارداد) و هزینه های بعد از انعقاد قرارداد (حمایت حقوقی و ضمانت اجراها) می باشد.

عوامل ایجاد و افزایش هزینه مبادله ملک شامل عوامل محیطی «عدم قطعیت» و «پیچیدگی» ناشی از تحریف یا فقدان اطلاعات ملک و «عقلانیت محدود طرفین» است. گاهی نیز عدم وجود اطلاعات صحیح در خصوص متراژ ملک، نوع کاربری آن، ویژگی های مرزی آن، نقشه دقیق ملک و.... می باشد که مورد اخیر در حال حاضر با طراحی ابزاری در سیستم های ثبت املاک برای تعیین هویت و حدود دقیق املاک بنام «کاداستر» برای رفع عامل ایجاد هزینه مبادله ملک کوشش شده است که در ادامه بحث در بخش بعدی بیشتر توضیح داده خواهد شد.

ایجاد نهاد حقوقی که بتواند دو عامل محیطی «عدم قطعیت» و «پیچیدگی» که در معاملات املاک، ایجاد هزینه می کنند را برطرف نماید و پتانسیل «رفتار فرصت طلبانه» را از بین ببرد و در عین حال با ارائه حمایت های حقوقی لازم «عقلانیت محدود» طرفین قرارداد را کنترل کند و هزینه های اجرای قرارداد را کاهش دهد، خود نیز هزینه بر می باشد، لکن در صورتی که هزینه های این نهاد کمتر از هزینه های مبادله، در نبود نهادهای حقوقی مفروض باشد، مطلوبیت دارد. ابزارهای سیستم ثبتی (کاداستر، استعلامات ثبتی، ثبت تغییر مالکیت ها، هزینه سردفتر و صدور سند و...) برغم هزینه بر بودنشان با ارائه اطلاعات صحیح در خصوص وضعیت حقوقی ملک به طرفین قرارداد و حمایت از آن ها در برابر ریسک های معاملاتی در مجموع سبب کاهش هزینه های مبادله املاک می شود.

 

ابزار نظام ثبتی در جهت کاهش هزینه سنجش و بررسی معامله ملک (مرحله قبل از انعقاد قرارداد)

 در جوامع کوچک و سنتی (درون طایفه یا قبیله) عدم تقارن اطلاعات طرفین معامله ملک کمتر مشکل ساز بود و در نبود سیستم ثبتی در این جوامع «گرفتن شاهد در معاملات» در جلوگیری از رفتارهای فرصت طلبانه کارساز بود. با گسترش معاملات تعیین مالکیت حقوق، منافع و کسب اطلاعات جهت کاهش هزینه های آتی ملک دشوارتر گردید.

یکی از عمده ترین «هزینه های معاملاتی» در چرخه اقتصادی معاملات املاک «هزینه کسب اطلاعات قابل اعتماد و ایمن» می باشد، که ناشی از اطلاعات ناقص و نامتقارن است. اطلاعات ناقص از ویژگی های فیزیکی کالاها و خدمات هستند. اطلاعات نامتقارن از این حقیقت ناشی می شود که اطلاعات موجود طرفین با یکدیگر برابر نمی باشند و معادل اطلاعات یک طرف در طرف دیگر وجود ندارد و عدم تقارن در میزان اطلاعات طرفین می باشد. برای مثال هنگامی که یک وام دهنده رسمی (بانک) پولی را برای حمایت از یک پروژه قرض می دهد. معمولاً اطلاعات کمتری در مقایسه با وام گیرنده در خصوص پروژه و توانایی بازپرداخت وام دارد. چنین مشکلاتی (اطلاعات نامتقارن، انتخاب اشتباه میان اعتبار خوب و ریسک بالا...) منجر به نیاز سیستم بانکداری به وثیقه می شود. وجود نظام ثبتی موجب می شود که املاک وثیقه خوبی به حساب آیند. بنابراین کاهش اطلاعات غیرمتقارن میان طرفین قرارداد و اطلاع رسانی صحیح در خصوص وضعیت حقوقی املاک یکی از ابزارهای مهم نظام ثبت مالکیت رسمی است. نظام ثبتی سیستم اطلاعاتی است که بر سه عنصر «موضوع حق»، «ماهیت حق» و «دارنده حق» متمرکز است و با اتخاذ روش های متفاوت در راستای ثبت درست اطلاعات مربوطه در سیستم ثبتی تلاش می کند.

 

روش های مختلف ثبت اطلاعات ملک در سیستم های ثبتی

 

نظام ثبت عینی یا تورنس

نظام های کارآمد ثبت مالکیت با اتخاذ سیستمی که اطلاعات در آن برپایه املاک مورد ثبت و ضبط قرار می گیرند و اطلاعات مربوط به هر ملک در پرونده مربوط به همان ملک به ثبت می رسد.

 

نظام ثبت شخصی

سیستم ثبتی ای می باشد برپایه اطلاعات اشخاص دارنده حق و ثبت و ضبط معاملات هر ملک در پرونده مربوط به اشخاص انجام می شود.

در روش اول ضبط و ثبت معاملات هر شخص در پرونده همان ملک و کاربرد کامپیوتر، بازیابی و دسترسی به اطلاعات را آسان تر می کند. علاوه بر آن ثبت بر مبنای شناسایی حق مالکیت در سیستم تورنس امکان غیرشخصی کردن معاملات املاک (بازار مبتنی بر دارایی) و عدم نیاز بازار به شناسایی شخصیت طرف معامله را فراهم می کند.

نظام ثبت به شیوه نوین ایران چه قبل و چه بعد از تصویب قانون ثبت 1310 به روش نظام ثبت عینی و تورنس و با اقتباس از حقوق کشورهایی مثل آلمان و سوییس است. بنابراین ثبت املاک در ایران همواره بر مبنای حق مالکیت ملک و ضبط اطلاعات مربوط به هر ملک در پرونده آن ملک بوده و هیچ گاه مالک و دارنده حق (نظام ثبت شخصی) مبنا و ملاک ثبت نبوده است. در ماده 22 قانون ثبت قانون گذار بطور هوشمندانه فردی را که ملک مزبور به نام او و یا انتقال ملک به او در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک شناسایی نموده است و عدم شناسایی و پذیرش انتقالات ثبت نشده در مواد 46 و 48 قانون ثبت در راستای ایجاد اطمینان و اعتماد به سیستم ثبت را برای خریدار درج نموده است. همچنین قانون ثبت املاک ایران در راستای جمع آوری اطلاعات یکپارچه به موجب ماده 156 الحاقی مصوب 18/10/1351 سازمان ثبت را مؤظف به تهیه و اجرای طرح کاداستر نموده بود.   

سیستم کاداستر تأیید جغرافیایی ثبت مالکیت زمین است و از طریق نقشه برداری دقیق و به منظور دستیابی به یک نظام اطلاعاتی در خصوص اندازه و موقعیت همه قطعات زمین و وضعیت حقوقی زمین می باشد. کاداستر که مکمل ثبت زمین است، به گونه ای است که برخی آن را همراه با سیستم عینی ثبت، «نظام جامع ثبت زمین» یا «نظام مدیریت زمین» نام گذاری کرده اند، که این نظام امکان دستیابی به دو دسته اطلاعات، نقشه های جغرافیایی و متن ثبت شده ای شامل وضعیت حقوقی هر قطعه زمین را به ما می دهد.

بند 3 ماده 1 قانون جامع حدنگار یا کاداستر ایران مصوبه 12/11/1393 با ضمیمه نسخ ماده 156 قانون به طراحی یک سیستم ثبتی جامع حاصل از ترکیب سیستم ثبتی با کاداستر تحت عنوان «نظام جامع اطلاعات املاک و حدنگار (کاداستر)» پرداخته است. این قانون جمع آوری هر دو دسته اطلاعات فوق الذکر را در سیستم جامع املاک و کاداستر پیش بینی نموده است (مواد 3، 4، 5). 

 بنابراین طراحی سیستم ثبتی ایران به عنوان ابزار اطلاعاتی و جمع آوری اطلاعات لازم برای مبادله املاک، از جمله بی نقص ترین سیستم های ثبتی دنیا می باشد و نحوه نگهداری اطلاعات در آن بر اساس سیستم عینی و کاداستر (سیستم جامع مدیریرت املاک) امکان بازیابی آنها را با سرعت بیشتر فراهم می نماید. البته این سرعت در دسترسی، زمانی دارای اهمیت است که اشخاص ذینفع بتوانند به این اطلاعات دسترسی داشته باشند. مطابق ماده 8 قانون ثبت اسناد و املاک، اشخاص ذینفع مطابق نظامنامه وزارت عدلیه می توانند به دفتر املاک، که مهمترین دفتر موجود در اداره ثبت است و همه حقوق راجع به ملک در آن ثبت می شود، مراجعه کنند. ماده 6 نظام نامه قانون مزبور مصوب 1311 ترتیب این مراجعه را مشخص کرده بود، لکن این نظام نامه به موجب ماده 164 آیین نامه قانون ثبت املاک 1317نسخ شده است و در آیین نامه اخیرالذکر و اصلاحات بعدی مقررات راجع به مراجعه ذینفع به دفتر املاک وضع نشده است. فعلاً دسترسی اشخاص ذینفع به اطلاعات تنها در حدود مقررات مواد 212 و 213 قانون آیین دادرسی مدنی که دامنه بسیار محدودی دارد و صرفا پس از طرح دعوا و تا حدی که مربوط به آن است و با تشخیص ضرورت نیاز به اطلاعات توسط دادگاه امکان پذیر است، که آن هم در کاهش هزینه های مبادله در مرحله قبل از انعقاد قرارداد که طرفین نیاز به کسب اطلاعات دارند بی فایده است. ضمن آن که هیچ کدام از این قوانین اشخاص ذینفع را تعریف نمی کنند.

با تصویب و لازم الاجرا شدن قانون «انتشار و دسترسی آزاد به اطلاعات» مصوب 1388 دسترسی به اطلاعات دارای جنبه عمومی برای هر شخص ایرانی ممکن گردیده است، به موجب ماده 1 این قانون، اطلاعات عمومی و اطلاعات غیر شخصی مانند ضوابط، آیین نامه ها، آمار و ارقام ملی و رسمی، اسناد و مکاتبات اداری می باشد و به موجب ماده 2 آن قانون، هر شخص ایرانی حق دسترسی به اطلاعات عمومی را دارد، مگر آن که قانون منع کرده باشد. اسناد رسمی مالکیت که توسط ادارات ثبت و دفاتر اسناد تنظیم می شوند، در واقع اسناد اداری ای هستند، که هر شخص ایرانی می باید امکان دسترسی به آنها را داشته باشد، لذا برای رفع خلأ موجود در قانون و آیین نامه ثبت می توان به این قانون تمسک جست و اشخاص ذینفع را شامل عموم ایرانیان دانست. البته به نظر می رسد، مقنن در تصویب قانون جامع حد نگار (کاداستر) در راستای کاهش هزینه های مبادله در دستیابی به اطلاعات، می بایست قلمرو اشخاص ذینفع را تعیین و امکان دسترسی اشخاص مزبور در مرحله قبل از انعقاد قرارداد به اطلاعات موجود در این سیستم را پیش بینی می نمود تا این ابزار نظام ثبتی بتواند نقش خود را به درستی در کاهش هزینه های مبادله در مرحله قبل از انعقاد قرارداد ایفا کند. پیش بینی اخذ استعلامات ثبتی و الکترونیکی در ماده 5 قانون مزبور توسط دفاتر اسناد رسمی نیز با لحاظ آن که معمولاً بعد از انعقاد قرارداد اولیه میان متعاقدین (طرفین عقد قرارداد) است نمی تواند هدف دستیابی به اطلاعات توسط متعاقدین و کاهش هزینه های مبادله در مرحله قبل از انعقاد را تأمین کند. بنابراین سیستم ثبت املاک ایران قابلیت تأمین این هدف اقتصادی نظام ثبتی و کاهش هزینه های مبادله را به خوبی دارد، لکن اجرای حق دسترسی به اطلاعات نیازمند پیش بینی دقیق تر این امر در قوانین و مقررات این حوزه است.

در راستای همین هدف، با وضع قانون ثبت زمین 1988 در انگلستان امکان دستیابی عموم به اطلاعات ثبت شده و تهیه کپی این اطلاعات فراهم شد. مقررات مربوط به دسترسی عموم به اطلاعات ثبت شده در قانون ثبت زمین 2002 انگلستان نیز تکرار گردیده است و در حقیقت سیستم « ثبت باز» (open registry) در حقوق انگلستان و ویلز حاکم است.

 

 ابزارنظام ثبتی درجهت کاهش هزینه های اجرای معامله بعد از انعقاد قرارداد

وجود سیستم حمایت کننده از حق مالکیت که به خوبی آن را مشخص نماید، برای بازار زمین اساسی و مبنایی است، زیرا حمایت قانونی از حق مالکیت اطمینان طرف معامله را برای انعقاد معامله افزایش می دهد و او را از بررسی صحت حق مالکیت ارائه شده برای معامله و پرداخت هزینه های بررسی بی نیاز می کند. از نظر مفهومی عدم امنیت حق مالکیتی که به خوبی مشخص و تعریف شده باشد احتمال طرح دعاوی متضاد و از دست دادن آن در آینده را افزایش می دهد. حذف چنین تهدیدی توسط نهاد رسمی ثبت زمین، سبب افزایش سرمایه گذاری از طریق کاهش هزینه مبادله می شود.

همان طور که در مبحث قبلی مشاهد شد، نظام های ثبتی از لحاظ ساختار به دو قسم »نظام ثبتی عینی یا تورنس»« و «نظام ثبت شخصی» قابل تقسیم هستند. تفاوت اصلی میان این دو نظام به نقش دولت در تعیین حق مالکیت بر می گردد. بر اساس سیستم ثبت شخصی دولت، «ثبت عمومی قرارداد» معامله مال را نگهداری می کند اما مسئولیت فروشنده و خریدار برای اجرای حقوق مالکیت بر مبنای شواهد موجود در پرونده ثبتی باقی می ماند. در نتیجه تلاش زیادی برای بررسی ثبت های قبلی قبل از خرید باید صورت گیرد زیرا خریدار با ادعای معامله ثبت نشده یا خطا در ثبت آسیب پذیر است و باید حق مالکیت خود را در برابر این خطرات بیمه خصوصی کند. اما در سیستم تورنس دولت حقوق مالکیت فروشنده را در زمان معامله گواهی و تصدیق می کند و اگر ادعای مشروعی خلاف این تصدیق و گواهی دولت شود، از طریق پرداخت غرامت از صندوق عمومی تأمین شده توسط هزینه های ثبتی، پرداخت می شود و حق مالکیت ثبت شده نقض نمی شود. لذا سیستم تورنس منجر به ارزش بالاتر زمین و کاهش هزینه های جانبی معامله می شود.

در حقیقت سیستم تورنس با کاهش ریسک معاملاتی از طریق حمایت قانونی از حق مالکیت ثبت شده هزینه های جانبی معامله مثل هزینه دعاوی حقوقی و تضمین اجرای قرارداد را کاهش و ارزش زمین را افزایش می دهد. اما در سیستم ثبت شخصی ریسک معامله در اثر از بین رفتن حق مالکیت مالک ثبت شده، بیشتر و احتمال طرح دعاوی حقوقی بالاتر است و به همین نسبت ارزش واقعی زمین کمتر می باشد.

عملکرد سیستم ثبت مالکیت به عنوان ابزار حمایتی و رفع دعاوی و اختلافات حقوقی از طریق تضمین صحت و اعطای اعتبار به حق مالکیت ثبت شده املاک، ممکن خواهد بود و منجر به کاهش ریسک معاملاتی خریدار (بعنوان یکی از مصادیق بارز هزینه های معاملاتی) می گردد. در فقدان سیستم ثبت مالکیت رسمی خریدار ملک ممکن است با یکی از چهار ریسک مواجه شود:

اول: بی اعتباری اسنادی که ناقل از طریق آن حق مالکیت خود را به دست آورده است.

دوم: بی اعتباری معامله مستقیم و بی واسطه از ناقل به منتقل الیه.

سوم: امکان وجود منافع و حقوق قانونی ناشناخته اعطا شده به وسیله ناقل یا مالک قبلی.

چهارم: امکان وجود حقوق متعارض مبتنی بر انصاف یا عرف که قابل اجرا در برابر منتقل الیه هستند، مگر این که خریدار با حسن نیت و بدون اطلاع باشد.

تکنیک اصلی که نظام ثبتی می تواند برای برخورد با هر چهار ریسک فوق مورد استفاده قرار دهد، مفهوم «حق مالکیت تضمین شده به وسیله دولت» و «قطعیت قانونی ثبت» است، که در سیستم تورنس مشاهده می شود. نظام ثبتی در واقع با دو کارکرد «مثبت» و «منفی» می تواند ریسک و خطرات تهدید کننده حق مالکیت ثبت شده را از بین ببرد. به طور مثبت، ثبت تضمین می کند که حق مالکیت مالک دقیقا همان طوری است، که در دفاتر ثبت، درج گردیده است. به طور منفی، این را تضمین می کند که حق مالکیت مالک به وسیله هیچ چیز دیگری که روی دفاتر ثبتی منعکس نگردیده است، تحت تاثیر قرار نمی گیرد. بدین ترتیب اثر مثبت ثبت می تواند ریسک اول و دوم و اثر منفی ثبت می تواند ریسک سوم و چهارم از چهار ریسک فوق الذکر را از بین ببرد. ترکیب کارکرد مثبت و منفی حق مالکیت ثبت شده با اعطای امنیت به مالک و خریدار، انتقال زمین را با کاهش ریسک و کاهش هزینه های معاملاتی ممکن می سازد.

ماده 48 قانون ثبت ایران نیز با عدم پذیرش معاملات ثبت نشده در محاکم و ادارات به درستی به دنبال حمایت از مالکیت ثبت شده و تثبیت آن و سلب مالکیت اغیار بوده است. علی رغم تفسیرهای متعدد از ماده مزبور، زمانی کارکرد حمایتی نظام ثبت املاک، به طور کامل می تواند عمل نماید و منجر به کاهش دعاوی ناشی از وجود حقوق متعارض و در نتیجه کاهش ریسک معاملاتی و هزینه های مبادله در مرحله بعد از انعقاد قرارداد شود، که قائل بود مقنن به دنبال بطلان معاملات ثبت نشد املاک، می باشد و هیچ حمایتی از دارنده حقوق ثبت نشده نمی کند. هر تفسیری غیر از این سبب باز ماندن نظام ثبتی از هدف اقتصادی کاهش هزینه های مبادله خواهد شد لکن علی رغم آن که مقنن در قانون ثبت به دنبال حمایت از اشخاصی بوده که به دفاتر ثبتی اعتماد نموده اند و بر آن است که حقوق این اشخاص را از ادعاهای بعدی اشخاص ثالث در امان نگه دارد لکن بسیاری از دادگاه ها به آسانی اسناد رسمی صادره را به نفع اسناد عادی مقدم اشخاص ثالث باطل می کنند.

 

          نتیجه

نهادهای حقوقی حاکم بر عملکرد بازار املاک، در کاهش «هزینه های مبادله» و در نتیجه افزایش حجم این معاملات و «کارایی اقتصادی» اثر دارند این تاثیرگزاری از طریق ابزارهایی جهت «تشخیص و تعیین حقوق مالکیت» و «حمایت از حقوق مزبور در برابر ریسک های معاملاتی» صورت می گیرد نظام ثبت املاک، با جمع آوری داده ها و اطلاعات راجع به ملک مورد معامله و حقوق موجود در آن و امکان دستیابی به این اطلاعات در دوره زمانی حساس برای انعقاد معامله در بازار، از عدم تقارن و تحریف اطلاعات جلوگیری می کند و بدین وسیله و با از بین بردن «عدم قطعیت» و «پیچییدگی» مورد معامله امکان «رفتار فرصت طلبانه» و تقلب «طرفین» را که از عوامل افزایش هزینه های مبادله املاک است، از بین می برد. علاوه بر آن، نظام ثبت املاک، با ارائه حمایت قانونی از حق مالکیت ثبت شده و غیر قابل نقض دانستن آن عامل «عقلانیت محدود» طرفین که یکی دیگر از عوامل افزایش هزینه های مبادله است را از طریق کاهش دعاوی و ریسک معاملاتی کنترل می کند. البته ایجاد نظام ثبت املاک، نیز هزینه هایی را به دولت (هزینه ایجاد و نگهداری نظام ثبتی) و متعاقدین (هزینه استعلامات ثبتی، هزینه مالیاتی، دستمزدهای ثبتی مانند هزینه سردفتر و ثبت حق مالکیت در سیستم ثبتی و...) تحمیل می کند که خود جزء هزینه های مبادله است، لکن تا زمانی که این هزینه ها کمتر از هزینه های ناشی از فقدان نظام ثبتی است، وجود چنین نظامی مطلوبیت دارد. تجربه های عملی نشان می دهد هر چند ایجاد «نظام ثبتی تورنس یا عینی» که یکی از اقسام فراگیر نظام های ثبتی در دنیا است نسبت به «نظام ثبت شخصی» هزینه بالاتری را به دولت تحمیل می کند. اما سهولت دسترسی به اطلاعات در این سیستم و قطعیت و غیر قابل نقض بودن اطلاعات در آن به واسطه تضمین حق مالکیت ثبت شده توسط دولت نسبت به نظام ثبت شخصی به ویژه در ترکیب با سیستم کاداستر، سبب تأثیر بیشتری در کاهش هزینه های مبادله و در نتیجه افزایش کارایی اقتصادی سیستم ثبتی در بازار املاک، می شود. در طراحی سیستم ثبتی علاوه بر رویکرد کاهش هزینه های مبادله، باید این نکته در توزیع هزینه های مبادله میان متعاقدین به ویژه در عقد بیع مد نظر قرار گیرد که تحمیل هزینه های ناشی از سیستم ثبتی به خریدار، سبب کم شدن هزینه معاملاتی فروشنده و انتقال این هزینه ها به مرحله بعد از انعقاد قرارداد می گردد و امکان عرضه ملک در بازار و در نتیجه شانس انعقاد معامله را بالا خواهد برد.

 

منبع مورد استفاده

ابزارها و کارکردهای نظام ثبت املاک در کاهش هزینه های مبادله، نسرین طباطبائی حصاری، مجموعه مقالات دومین همایش ملی بهبود محیط کسب و کار، 457-439