داوری در معاملات ملکی

نقش و اهمیت داوری در معاملات املاک  موضوعی است که بسیار اهمیت دارد. روزانه هزاران معامله در زمینه های مختلف در حوزه املاک انجام می شود که اگر بنا باشد حل و فصل اختلافات و دعاوی مربوط به آنها صرفا به دادگاه ها و شوراهای حل اختلاف، محول گردد وضعیت پیچیده و زیانباری برای مردم و دستگاه قضا بوجود خواهد آمد.

تنوع قراردادهای املاک بسیار زیاد است. مانند قراردادهای اجاره، رهن و اجاره، پیش فروش، پیش خرید، مشارکت در ساخت از مهمترین قراردادهای مرتبط با حوزه املاک به شمار می روند.

مطابق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، قراردادهای پیش فروش ساختمان و هرگونه قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. از طرف دیگر باید قرارداد تنظیمی، در سند مالکیت ملک مورد نظر ثبت شود و خلاصه آن به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال گردد.

اما هنوز بخشی از قرارداد های پیش فروش ساختمان با عناوین و اشکال دیگر در بنگاه های املاک منعقد می گردد.

 

اعتبار داوری

از آنجا که هیچ منع قانونی برای ارجاع حل اختلاف به داور، وجود ندارد بنابراین داوری می تواند یکی از شیوه های موثر حل و فصل اختلافات ملکی باشد. درج شرایط داوری در معاملات ملکی و ارجاع اختلافات به داوری و رسیدگی و صدور رای داوری در معاملات ملکی برابر قوانین جاری کشور دارای اعتبار قانونی است.

رای داور اگر با رعایت شرایط قانونی لازم صادر شده باشد همانند آرای صادره از محاکم معتبر بوده و قابلیت اجرا دارد.

به جرات می توان ادعا کرد که بیشترین قراردادهای ملکی، قراردادهای مرتبط با پیش فروش و پیش خرید ساختمان می باشد. طوری که فقط در سال 1400 بیش از 35 هزار پرونده اختلافی مربوط به پیش فروش آپارتمان در محاکم تهران ثبت شد.

 

 

داوری از دیدگاه قانون

پس از تصویب قانون جدید آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی در سال 1379 داوری به عنوان یکی از روش های حل اختلاف مورد حمایت قانونگذار ایران قرار گرفت.

بنابر تایید هایی که در قوانین برنامه پنج ساله پنجم و ششم توسعه و سیاست های قضایی کلان کشور برای تقویت نهاد داوری شد داوری در اختلافات و معاملات املاک مورد توجه مردم و فعالان اقتصادی قرار گرفته است.

 

نقش و اهمیت داوری در کاهش پرونده های قضایی

«داوری» کاراترین تدبیر برای حل و فصل اختلافات در قراردادها است. داوری یا حکمیت از جمله مفاهیمی است که در قوانین ایران سابقه طولانی دارد و علاوه بر حقوقدانان، فقها نیز درباره آن نظر داده ‌اند.

  سهند پورمحبی در مورد تاریخچه داوری ‌در ایران‌، می گوید: داوری ابتدا در مواد 757 تا 779 قانون اصول محاکمات حقوقی‌، مصوب 1329‌ هجری قمری (1289 هجری شمسی) پیش‌بینی شد. سپس «قانون حکمیت‌« مصوب 1306 هجری شمسی که به ‌نوعی داوری اجباری را پیش ‌بینی می‌ کرد، جایگزین مواد مزبور شد. اما این قانون به موجب « قانون اصلاح قانون حکمیت » مصوب 11 فروردین 1308 اصلاح و در سال 1313 هجری شمسی به موجب ماده 38 «قانون حکمیت»، صریحا نسخ شد.

 وی ادامه می‌دهد: سال 1318 داوری در مواد 632 به بعد  قانون قدیم آیین دادرسی مدنی و بعد از آن در سال 1379 در مواد 454 به بعد قانون جدید آیین دادرسی مدنی پیش ‌بینی شد‌. علاوه بر این به موضوع داوری در  قانون داوری تجاری بین ‌المللی مصوب 1376، معاهده تاسیس مرکز داوری منطقه‌ای تهران مصوب 1380، قانون اساسنامه مرکز داوری اتاق ایران مصوب 1380 نیز پرداخته شده است‌.

 

        اهمیت داوری در کاهش پرونده‌های قضایی

 پورسهندی در بیان نقش داوری در کاهش پرونده‌های قضایی می‌گوید: اکنون یکی از معضلات جدی قوه ‌قضاییه حجم بسیار بالای پرونده‌ های جاری و از سوی دیگر تعداد بالای پرونده ‌های ورودی به این قوه است که متاسفانه همچنان سیر صعودی دارد و روز به روز نیز بیشتر می ‌شود.

 وی در مورد آثار حجم بالای پرونده ‌ها به‌ عنوان یک معضل می‌ گوید: این وضع، علاوه بر تحمیل هزینه ‌های زیاد و طولانی کردن روند رسیدگی، موجب کاهش دقت در رسیدگی و در نهایت نارضایتی مردم می ‌شود.

 این حقوقدان برای کاهش حجم پرونده ‌ها راهکاری ارایه می ‌دهد و بیان می ‌کند: برای حل این مشکل باید از راهکار کارآمدی استفاده کرد که به نظر می‌ رسد داوری می ‌تواند را‌هکار بسیار مفیدی برای حل این معضل باشد چرا‌که داوری دارای مزایای ویژه ‌ای‌است که می ‌تواند باعث جلب مردم برای حل‌ و فصل دعاوی خود به این شیوه شود و از مراجعه آنان به دادگاه ‌ها جلوگیری کند.

 پورسهندی در ادامه به دلایل گرایش افراد به داوری می ‌پردازد: اصولا مردم در همه جای دنیا از آمد و شد به دادگاه و دریافت اخطاریه و احضاریه رضایت ندارند. مردم ترجیح می ‌دهند در محیط ‌های دوستانه ‌تری نسبت به دادگاه‌ ها و با آرامش بیشتر به حل ‌و ‌فصل اختلاف فیمابین خود با دخالت و نظر فردی مورد وثوق که در عین حال مطلع هم باشد، بپردازند.

  

مزایای داوری نسبت به دادگاه ها

• داوری به طرفین اختیار می ‌دهد که اشخاص مورد نظر و اعتماد خود را تنها به این شرط که مستقل باشند به ‌عنوان داور انتخاب کنند که این امر خود سبب ایجاد امنیت روانی و اعتماد آنان می‌شود. در حالی که در دادگاه ها طرفین مجبورند هر قاضی پرونده را بپذیرند.
• داوران باید در مدت معینی به بررسی خود خاتمه داده و به صدور رای مبادرت ورزند همچنین طبق ماده 477 آیین دادرسی مدنی، ملزم به رعایت تشریفات آیین دادرسی نیستند‌، در نتیجه با سرعت متناسب به موضوع رسیدگی می‌کنند.
• محرمانه بودن از دیگر مزایای داوری است؛ برخلاف رسیدگی‌های قضایی که اصولا علنی است، جلسات رسیدگی داوری علنی نیستند.
• مردم در حضور داور مورد وثوق و اعتماد خود راحت ‌تر می‌توانند مطالب خود را بگویند بویژه اینکه مطالب در جایی به صورت رسمی ثبت و ضبط نمی ‌شود و مانند دادگاه ‌ها در صورت‌جلسه قید نمی ‌شود.
• در مورد هر صنف و حرفه، اصحاب آن حرفه یا شغل در مورد آن بهتر از هر قاضی یا کارشناسی می ‌توانند اظهار نظر کنند و انتخاب این افراد متخصص به ‌عنوان داور موجب می ‌شود که امر داوری بهتر، دقیق ‌تر و سریع ‌تر صورت گیرد.
• از حیث عمومی ارجاع دعاوی به داوری موجب کاهش تصدی ‌گری دولت و هزینه‌ های آن می‌شود.
• با‌توجه به حجم انبوه و روز‌افزون پرونده ‌ها نزد مراجع قضایی باید اذعان کرد که ترویج داوری کمک شایانی به اجرای عدالت و جلب اعتماد مردم خواهد کرد.
•  

 دلائل عدم استقبال از داوری

•  آرای داوری بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی قابل اعتراض در محاکم است و در غالب موارد بدون وجود دلایل کافی مورد اعتراض واقع می ‌شود و مجدداً در محاکم مورد رسیدگی قرار می ‌گیرد‌.
•  محاکم که یکی از مراجعی هستند که می ‌توانند دعاوی را با تراضی طرفین به داوری ارجاع دهند کمتر به این موضوع توجه می‌کنند. 
•  داوری در مواردی که اختلاف طرفین به صورت خصوصی است کاربرد دارد، اما در جایی که موضوع دارای جنبه کیفری و نظم عمومی است یا حتی در مواردی که دعوا اگرچه خصوصی است، دارای منزلت و ویژگی خاصی است؛ مانند ورشکستگی، یا اصل طلاق و مواردی از این قبیل نمی ‌توان به داوری رجوع کرد.
• همچنین اصل 139 قانون اساسی می‌گوید:«صلح دعاوی راجع به اموال عمومی و دولتی یا ارجاع آن به داوری در هر مورد، موکول به تصویب هیات وزیران است و باید به اطلاع مجلس برسد. در مواردی که طرف دعوا خارجی باشد و در موارد مهم داخلی نیز ارجاع به داوری باید به تصویب مجلس برسد.
• مردم ابتدا از طریق آموزش باید متوجه شوند که اولا می‌توانند از قالب داوری برای حل اختلافات‌شان ولو اختلافات بسیار بزرگ استفاده کنند، ثانیا بدانند که بعد از اینکه داور مرضی‌الطرفین را انتخاب کردند دیگر حق عزل آنها را نخواهند داشت و حکمی که این داوران صادر می‌کنند درست مثل حکم دادگاه قابل اجراست و ابطال آن هم جز در موارد کامل مشخص و محدود میسر نیست.
•  نبود قوانین مناسب در داوری و عدم تحول لازم در قوانین.
•  در ایران برخلاف کشورهای مدرن، موسسات حقوقی (دفاتر وکالت) و مؤسسات داوری جایگاه ویژه ‌ای ندارند همچنین به جهت عدم فرهنگ ‌سازی،  همچنین عدم فعالیت اساتید و متخصصین معتمد داوری در ترکیب این مؤسسات، این مؤسسات نتوانسته ‌اند نقش جدی در داوری داشته باشند.  

به اعتقاد کارشناسان سایت بی سند دات کام رعایت موارد فنی و حقوقی در تنظیم قراردادها می تواند شما را نه تنها از محاکم، بلکه از موسسات داوری هم بی نیاز سازد. اما شرط عقل حکم می کند که با وجود رعایت موارد فنی و حقوقی مندرج در سایت بی سند دات کام، پیش بینی حل اختلافات از طریق داوری در قراردادها درج شود.