مقدمه

عباسیان و همکاران در مقاله ای با عنوان فوق به اثر بازار مسکن در مشکلات اعتباری بانکها پرداختند. آنها اشاره کردند که در اقتصاد ایران در سال های اخیر بروز تنگنای اعتباری یکی از موضوعات جدی بوده است. تنگنای اعتباری که در واقع وجود مازاد تقاضای اعتبارات قابل توجه از سوی بنگاه ها و خانوارها و عدم پاسخ به این تقاضا از سوی عرضه کنندگان تسهیلات واعتبارات می باشد، طی برهه های مختلف به دلایل عدیده شکل گرفته است که به شوک های بازار مسکن به عنوان یکی از مهمترین دلایل آن اشاره می شود. نیمه دوم دهه 80، بانک ها و انبوه سازان با فرض افزایش قیمت در املاک و مستغلات شروع به سرمایه گذاری در بازار مسکن نمودند. اما با فروکش کردن تقاضای سفته بازانه در بازار مسکن و بروز رکود، از سویی انبوه سازان از بازپرداخت بدهی های خود به بانک ها عاجز شدند که این ناتوانی سبب افزایش معوقات بانکی گردید و از سوی دیگر بانک ها به یک باره با کاهش ارزش املاکی که به عنوان وثیقه نگهداری و همچنین املاک و مستغلاتی که با توجه به سودآوری سال های قبل در بخش مسکن در آن ها سرمایه گذاری کرده بودند، مواجه شدند. از آنجا که بخشی از قدرت وام دهی بانک ها منوط به گردش این دارایی ها و قدرت نقدشوندگی آن ها است، در شرایط رکودی، با افول بهای دارایی ها و کاهش قدرت نقدشوندگی دارایی های ثابت مانند املاک و مستغلات مازاد بر نیاز بانک ها (به دلیل عدم گردش این دارایی ها) از قدرت وام دهی بانک ها کاسته شده و لذا منجر به بروز محدودیت های اعتباری و افزایش اصطکاک های مالی گردید.

با توجه به بانک محور بودن بازارهای مالی و اتکای بیش از اندازه اقتصاد کشور به تأمین مالی از محل شبکه بانکی، بروز تنگنای اعتباری، تأمین مالی کل اقتصاد را با چالش اساسی مواجه کرده است و از این منظر آثار منفی بر رشد اقتصادی داشته است. نظر به تأثیر کاهش عرضه اعتبارات بر بخش حقیقی اقتصاد، تجزیه و تحلیل روند شکل گیری شرایط موصوف به تنگنای اعتباری از درجه اهمیت بسزایی برخوردار است. بنابراین محقق در این تحقیق به دنبال این است که چه میزان شوک های بخش مسکن می تواند در ایجاد تنگنای اعتباری در ایران نقش داشته باشند و این که آیا رونق در بازار مسکن می تواند تنگنای اعتباری را کاهش دهد و بر بخش حقیقی اقتصاد اثر مثبت بگذارد.

    مبانی نظری

تنگنای اعتباری را می توان وجود مازاد تقاضای اعتبارات قابل توجه از سوی بنگاه ها و خانوارها و عدم پاسخ مقتضی و یا متناسب با تقاضای صورت گرفته از سوی عرضه کنندگان تسهیلات و اعتبارات دانست. شوک قیمت مسکن می تواند هم تقاضا و هم عرضه اعتبارات را تحت تأثیر قرار دهد و این موضوع اساساً به نقش اطلاعات نامتقارن در بازار اعتبارات مربوط می شود. در این مدل ها، قیمت دارایی بر تقاضای تسهیلات تأثیر می گذارد، چون که بنگاه ها و خانوارها از دارایی به عنوان وثیقه برای تسهیلات بانکی استفاده می کنند. علاوه بر این، از آنجایی که بخشی از سرمایه بانک ها به صورت دارایی نگاه داشته می شود، قیمت دارایی می تواند ظرفیت قرض دهی بانک ها و در نتیجه عرضه اعتبارات را متأثر سازد. به تأثیر قیمت دارایی بر عرضه اعتبارات اصطلاحاً "اثر ترازنامه ای" گفته می شود.

انتظارات خوش بینانه نسبت به چشم انداز آینده اقتصادی، ظرفیت قرض گیری بنگاه ها و خانوار و در نتیجه تقاضای اعتبارات را از طریق افزایش ارزش وثیقه بالا می برد. مازاد اعتبارات مجدداً صرف خرید دارایی می شود که قیمت آن را بالا می برد و چنین چرخه ای ادامه می یابد. از این رو اضمحلال قیمت مسکن و تسهیلات بانکی سبب آشفتگی در بخش بانکی می گردد. به عبارت دیگر عدم توازن در بازار مسکن ثبات بازار مالی را تهدید می کند، تا حدی که ممکن است کاهش قیمت مسکن سبب بحران مالی گردد.

بسیاری از بحران های بانکی (از جمله بحران بزرگ مالی-اقتصادی 2008 در ایالات متحده) نیز ریشه در پیوند بیش از اندازه دارایی های سیستم بانکی با بخش مستغلات داشته است.

از چندین کانال قیمت دارایی هایی همچون املاک و مستغلات بر عرضه اعتبارات و در نتیجه بخش حقیقی اقتصاد اثر می گذارند:

 

1. قید وثیقه:

 

وام گیرندگان جهت دریافت تسهیلات از دارایی های بادوام مانند زمین و مسکن به عنوان وثیقه استفاده می کنند. بنابراین نوسان در ارزش این دارایی ها می تواند ارزش وثیقه و در نتیجه میزان تسهیلات دریافتی و سرمایه گذاری آن ها را تحت تأثیر قرار دهد، زیرا ارزش اسمی این دارایی ها، میزان وام دریافتی را تعیین می کند. وام گیرندگانی که دارایی های خود را به عنوان وثیقه عرضه کرده اند، توانایی آن ها برای تأمین مالی خارجی محدود و در نتیجه، سرمایه گذاری آن ها به دلیل کاهش ارزش بازاری وثیقه، کاهش می یابد. بدون وثیقه، وام دهندگان قادر نیستند که وام گیرندگان را مجبور به بازپرداخت بدهی خود کنند. بنابراین تعامل بین محدودیت های اعتباری و قیمت دارایی ها که به عنوان وثیقه استفاده می شوند، مکانیسمی انتقالی است که به موجب آن، شوک های موقت قادر به نوسانات زیاد مداوم بر قیمت دارایی ها و چرخه اعتباری می شوند که از آن طریق به چرخه های تجاری منتقل می شود.

 

2. سرمایه گذاری مستقیم بانک ها در دارایی ها:

بانک ها جهت سودآوری بخشی از دارایی خود را صرف سرمایه گذاری در دارایی های ثابت و غیر نقدی می کنند، به طوری که وام دهی بانک ها منوط به گردش این دارایی ها و قدرت نقدشوندگی آن ها است. در شرایط رکودی، با کاهش قیمت دارایی ها و کاهش قدرت نقدشوندگی دارایی های ثابت مانند املاک و مستغلات مازاد بر نیاز بانک ها، بدلیل عدم گردش این دارایی ها، بخشی از قدرت وام دهی بانک ها در این دارایی ها منجمد شده است و لذا منجر به بروز محدودیت های اعتباری و افزایش اصطکاک های مالی می شود.

 

3. اثر ثروت:

افراد علاوه بر تقاضای مصرفی مسکن، با هدف کسب بازدهی از محل افزایش قیمت مسکن، حفظ قدرت خرید در برابر تورم و دریافت اجاره بها، به تقاضای املاک و مستقلات می پردازند. تغییر قیمت مسکن موجب تغییر در ثروت افراد شده و در نتیجه الگوی مصرف-پس انداز و متعاقباً میزان سپرده گذاری آن ها در بانک ها را تحت تأثیر قرار می دهد و از آن طریق بر میزان نقدینگی و در نتیجه میزان اعتباردهی بانک ها تأثیر می گذارد.

با بررسی صورت های مالی واسطه های پولی در ایران مشخص می گردد که بانک ها به دلایل عدیده ای از جمله شرایط تورمی مستمر و افزایش شدید قیمت املاک و مستغلات طی دهه های اخیر جهت حفظ ارزش منابع خود و سودآوری و اجتناب از مخاطرات ناشی از شعب استیجاری، به سمت خرید املاک و تخصیص منابع نقدی به دارایی های غیر نقدی سوق داده شده اند. بسیاری از بانک ها برخلاف دستورالعمل جاری بانک مرکزی، که سقف مجاز سرمایه گذاری های بانک در زمینه دارایی های فیزیکی شامل املاک و مستغلات و تملک شعب جدید را حداکثر 30 درصد از کل سرمایه بانک اعلام کرده است، از سقف مجاز تجاوز کرده اند. در واقع بخشی از سپرده های تجهیزی بانک ها تبدیل به دارایی های غیر مولد و سرمایه ثابت نظیر خرید شعب جدید شده و این مهم منجر به آن شده که هر ساله عملاً مدیران بانک با تجدید ارزش این دارایی ها در دفاتر خود، فعالیت های بانک را سودآور نشان دهند. بدیهی است تجاوز از سقف قانونی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نیز منجر به خروج منابع بانکی از چرخه ایجاد پول و فاصله گرفتن بانک ها از وظیفه اصلی که واسطه گری وجوه است، شده که موجب اثرات منفی فراوانی گردیده است. در این رابطه شایان ذکر است که افت ارزش املاک و مستغلات نظام بانکی به طبع شرایط پیرامونی اقتصاد ایران منجر به تضعیف در دارایی های شبکه بانکی گردیده است. فقدان رونق در بازار مسکن هم درجه نقدشوندگی این دارایی ها را پایین آورده است و در نهایت بر عرضه اعتبارات تأثیرگذار بوده است.

همچنین در خصوص قید وثیقه بایستی اشاره شود که در نظام های بانکی سایر کشورها دارایی های سمی ناشی از تسهیلات و اوراق مشتقه رهنی، هنگامی ایجاد می گردند که در ترازنامه بانک اعطا کننده تسهیلات خرید ملک یا بانک عامل اوراق مشتقه رهنی، ارزش دفتری ملک مورد نظر با ارزش واقعی (مورد معامله در بازار) آن دارایی فاصله معناداری (بیش از 50 درصد) داشته باشد؛ در این حالت هرچه شکاف میان این دو نرخ بالاتر باشد و ارزش دفتری کمتر از ارزش بازاری باشد، نرخ نکول (نرخ عدم انجام تعهد قرارداد) تسهیلات اعطایی فوق بالاتر می رود. لذا بکارگیری تسهیلات رهنی، اوراق مشتقه مرتبط با این بخش، نظیر اوراق بهادار مبتنی بر وام های رهنی و غیره در مکانیزم بانکی، ظرفیت ایجاد دارایی سمی در ترازنامه بانک ها را افزایش می دهد. بدیهی است کاهش شدید قیمت مسکن و مستغلات در یک اقتصاد می تواند زمینه کاهش ارزش بازاری این دارایی را نسبت به ارزش دفتری (اولیه محاسباتی) آن فراهم آورد که این خود زمینه تشکیل دارایی های سمی را فراهم می آورد، اما در اقتصاد ایران به دلیل ماهیت تورمی به ویژه در بخش مسکن، تجربه شکل گیری دارایی های سمی به دلیل افت قیمت مسکن در سطح کلان اقتصادی به طور گسترده بروز نیافته است. بررسی ها نشان می دهد در بانک های ایران، شکل گیری دارایی سمی به طور عمده از محل وثائق ملکی و تجاری در رهن مربوط به اعطای تسهیلات بانکی می باشد. در این حالت متقاضی دریافت تسهیلات (به ویژه تسهیلات با حجم بالاتر) ملزم به تودیع وثیقه (به ویژه ملک اداری و تجاری) می گردد، بنابراین در صورت نکول شدن بدهی های گیرنده وام و عدم ایفای تعهدات دریافت کننده تسهیلات، بانک جهت اجتناب از ضرر در مرحله نخست اقدام به ضبط وثیقه و قراردادن آن ذیل اقلام دارایی خود می نماید. در مرحله دوم نقدشوندگی دارایی آغاز می شود. در هر دو مرحله نواقص قوانین موجود مؤثر شده و نقدشوندگی دارایی ها را با مشکل جدی روبرو می نمایند. مانع قانونی اصلی در این زمینه ناشی از اجرای مفاد ماده (34) مکرر قانون ثبت می باشد که عملاً نقدشوندگی چنین دارایی هایی را به دلیل افزایش هزینه تملک و واگذاری وثائق با مشکل جدی مواجه می نماید. این مهم در شرایطی رقم خورده است که در مفاد رفع موانع تولید رقابت پذیر در مسیر اصلاح این ماده گام های مؤثر برداشته شده است، لکن حل این مشکل منوط به عزم مشترک قضایی و اجرایی دارد. زمینه دیگری از ایجاد دارایی سمی و بی کیفیت در ایران ناشی از ضعف درونی بانک ها در زمینه ارزش گذاری وثائق است.

 

نتیجه گیری

بازار مالی در هر نظام اقتصادی نقش موتور محرک اقتصاد را ار طریق تأمین مالی بخش واقعی ایفا می نماید. نظر به سهم عمده بازار اعتبارات از کل تأمین مالی کشور بدیهی است که ناکارآمدی و مخاطرات بازار پول می تواند به طرز محسوسی بخش واقعی را تحت تأثیر قرار دهد. در اقتصاد ایران، در سال های اخیر بروز تنگنای اعتباری یکی از موضوعات جدی در محافل اقتصادی بوده است و به رکود در بازار مسکن به عنوان یکی از مهمترین دلایل آن اشاره می شود. زیرا بخش مستغلات در همه کشورها دارایی محبوبی برای سیستم بانکی است. از این رو در ایران بانک ها بویژه بانک های خصوصی همواره تمایل شدیدی به سرمایه گذاری مستقیم در بخش املاک و مستغلات داشته اند. به طوری که چنانچه قیمت این دارایی ها افزایش (کاهش) یابد، دارایی های کل شبکه بانکی افزایش (کاهش) یافته و در نهایت منجر به شناسایی سود (زیان) می شود. بنابراین محقق در این مقاله سعی در پاسخگویی به این سوال دارد که چه میزان رکود در بخش مسکن بر تنگنای اعتباری نقش داشته است و این که رونق در بخش مسکن و کاهش تنگنای اعتباری از این ناحیه، رشد بخش حقیقی را بدنبال خواهد داشت.

 نتایج نشان می دهد از آن جا که نهاده املاک و مستغلات به عنوان دارایی بانک محسوب می شود، با رکود در بخش مسکن از ناحیه تقاضا و متعاقباً کاهش کیفیت دارایی های بانک، عرضه اعتبارات بانک کاهش و تنگنای اعتباری به اندازه 04/0 افزایش می یابد که این امر سبب افزایش هزینه تأمین مالی بنگاه ها و افزایش قیمت (هزینه نهایی) در آن ها می شود. از سوی دیگر با کاهش تقاضای مسکن، تقاضا برای مصرف سایر کالاها، افزایش یافته که این امر سبب رونق تولید در سایر کالاها و افزایش قیمت در آن ها و متعاقباً افزایش سرمایه گذاری و اشتغال در بخش غیر مسکن می گردد. بنابراین به طور کلی با کاهش تقاضای بخش مسکن، شاهد افزایش تولید و سطح عمومی قیمت ها، اشتغال و سرمایه گذاری خواهیم بود. از طرف دیگر افزایش تقاضا در بخش مسکن و رونق در این بخش هر چند کاهش تنگنای اعتباری را به همراه دارد، اما با توجه به سرمایه گذاری بیشتر در بخش مسکن، تقاضا برای مصرف سایر کالاها و خدمات کاهش یافته در نتیجه تولید، سرمایه گذاری و اشتغال در بخش غیر مسکن کاهش می یابد و در نهایت منجر به کاهش سطح تولید کل اقتصاد می شود. در نتیجه رونق از سمت تقاضا در بازار مسکن نه تنها اثر مثبت در اقتصاد ندارد بلکه عاملی در پیدایش تورم رکودی در اقتصاد می باشد. نتایج این مطالعه با سایر مطالعات خارجی مبنی بر این که شوک در بازار مسکن اثرات معنی داری بر وام دهی بانک ها دارد و سبب تنگنای اعتباری شده است، همسو می باشد. بنابراین به نظر می رسد سیاست افزایش تقاضای مسکن جهت بهبود وضعیت اقتصادی و کیفیت دارایی های بانک که در سال های اخیر توسط دولتمردان دنبال می شود، نه تنها سبب افزایش قیمت در بازار مسکن و ایجاد تورم شده بلکه سبب کاهش تولید در سایر بازارها نیز شده است. در این صورت پیشنهاد می گردد که بانک ها جهت خروج از تنگنای اعتباری، اقدام به واگذاری هر چه سریعتر املاک و مستغلات نموده و با افزایش تسهیلات دهی، علاوه بر تأثیر مثبت بر رشد اقتصادی، سبب افزایش گردش وجوه و متعاقباً ایجاد درآمدزایی بیشتر بانک و خروج از بحران بانکی شوند.

منبع مورد استفاده:

عزت اله عباسیان، ابراهیم نصیرالاسلامی، کلثوم روشنی، 1397، تحلیل اثر شوک بازار مسکن بر تنگنای اعتباری در ایران، فصلنامه پژوهش ها و سیاست های اقتصادی، شماره 87، صفحه 75-47