این مقاله نگاهی دارد به بخشی از مقاله پژوهشی مداح و همکاران (1397) با عنوان "تأثیر مالیات بر نقل و انتقال املاک به عنوان مالیاتی محلی بر رشد و توسعه اقتصادی و شهری" که در آن علاوه بر بررسی تأثیر مالیات بر نقل و انتقال املاک در توسعه شهری کلان شهر تهران، به اهمیت تفاوت های دریافت این نوع از مالیات محلی در کلان شهر تهران نسبت به مالیات محلی سایر شهرها نیز پرداخته شده است.
بخش املاک به عنوان یکی از بخش های مهم اقتصاد ایران است که هم از نظر سهم آن در سبد هزینه خانوار و هم از نظر سهم آن در تولید ناخالص داخلی و نقش آن در تغییرات شاخص های کلان اقتصادی همچون رشد اقتصادی و اشتغال عوامل تولید از اهمیت ویژه ای برخوردار است. از طرف دیگر املاک به عنوان یک کالای مصرف بادوام دارای ویژگی های خاصی از قبیل حجیم بودن و غیر قابل انتقال بودن است. بنابراین املاک به لحاظ مصرف و ارزش مصرفی جانشینی ندارد، ولی بخصوص در ایران دارای ارزش سرمایه ای بوده و دارایی محسوب می شود که پس از خرید نیز از بازار خارج نمی شود و این عامل در نوسانات قیمت مسکن، سوداگری در بازار زمین و مسکن و شکاف عرضه و تقاضای آن مؤثر است. بنابراین ناپایداری در بازار املاک، گرانی زمین، سیاستهای ناکارآمد توسعه زمین، عدم تطابق الگوی تولید مسکن با نیازهای تقاضا، سطح گسترده بافت های فرسوده و ناکارآمدی نظام مدیریت و برنامه ریزی شهری به عنوان مهمترین چالش های پیش روی بازار املاک مطرح است و ماليات ها می توانند به عنوان يکی از مهمترين منابع درآمدی دولت های ملی و محلی درکشورهای مختلف نقش مهمی را در راستای تحقق اهدافی همچون کارايی اقتصادی از طريق تخصيص بهينه منابع، ايجاد عدالت اجتماعی از طريق توزيع مناسب درآمدها و ايجاد ثبات اقتصادی از طريق کاهش تورم و بيکاری در سطح ملی و محلی را ايفاء نمایند.
در صورت تحقق ماليات صحیح بر املاک، دولت محلی قادر به توليد و ارائه کالاها و خدمات شهری خواهد بود و زمينه نوسازی بافت های فرسوده شهری، کاهش سوداگری در بخش املاک و افزايش ساخت و ساز ملک را فراهم خواهد ساخت. بنابراين، مهمترين هدف وضع ماليات بر ارزش املاک شهری (شامل مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک شهری، مالیات بر نقل و انتقال امالک شهری، مالیات بساز و بفروشی شهری و مالیات بر اراضی بایر و واحدهای مسکونی خالی شهری)، هدايت منابع ملکی شهری موجود به سمت استفاده و کاربری بهينه و عرضه مسکن های ساخته شده به متقاضیان مسکن است تا علاوه بر کنترل سوداگری در بخش املاک، دولت محلی را در کسب درآمد به منظور ارائه کالاها و خدمات رفاهی عمومی شهری و تخصيص بهينه منابع کمک کند. بنابراین، دولت های ملی و محلی میتوانند با گسترش پايه های مالياتی جديد و اجرايی کردن ماليات بر دارايي و املاک از قبيل ماليات بر ارزش زمين های شهری، ماليات بر افزايش ارزش املاک خصوصی، ماليات بر ساختمان های خالی و افزايش نرخ ماليات بر خريد و فروش املاک، از يک طرف باعث افزايش ساخت و سازهای جديد و بازسازی ساختمان های قديمی شهر و افزايش عرضه مسکن شوند؛ از طرف ديگر، درآمدهای کافی برای دولت های ملی و محلی فراهم شود. از این رو، دولت های ملی و محلی می توانند با معرفی پايه های مالياتی جديد، علاوه بر کاهش انگيزه فعاليت های سوداگری و افزايش انگيزه فعاليت های مولد اقتصادی، ماليات بر درآمد شرکت ها، ماليات بر سرمايه و ماليات بر حقوق و دستمزد را کاهش دهند و منجر به افزايش کارايی بازار نيروی کار، سرمايه و نهايتا پويایي و رشد اقتصادی در بلندمدت شوند.
هرچند مقاله حاضر تنها به مالیات بر املاک شهری به ویژه در تهران پرداخته است، اما اگر دولت قصد کنترل سوداگری و افزایش بی رویه قیمت مسکن و زمین را دارد، باید نگاه جامعی به اراضی روستایی، اراضی فاقد سند، و سایر شهرها بخصوص در حوزه ی معاملات املاک داشته باشد. چه آنکه مهمترین عامل گرانی در بخش مسکن، صرفنظر از کاهش ارزش پول ملی، اهداف سوداگرانه است. در چنین شرایطی وضع مالیات تصاعدی در افزایش تعداد مالکیت فردی نیز می تواند مانع سوداگری شود.
البته همه این موارد در شرایطی محقق خواهد شد که دولت مرکزی به صورت شایسته، کارآمد، عادلانه، بجا و به موقع درآمدهای مالیاتی را صرف توسعه ملی و منافع ملی نماید. بدیهی است در غیر اینصورت ترفندهای فرار مالیاتی مانع تحقق اهداف فوق خواهد شد.
منبع: معرفی مالیات بر نقل و انتقال املاک استان تهران به عنوان مالیات محلی و اثرات متقابل آن بر بهبود توسعه شهری و اقتصادی آن: رویکرد معادلات همزمان، مجید مداح، یگانه موسوی جهرمی، محمدقاسم رضایی، پژوهشنامه مالیات/شماره سی وهفتم (مسلسل 85)، بهار 1397، ص 209-199.
