غالب بودن تعداد خانه های خالی مربوط به بانک ها:
چندی پیش کارشناسان سایت بی سند دات کام در مقالاتی مانند "تحلیل اثر شوک بازار مسکن بر تنگنای اعتباری در ایران" و " آثار معامله معارض با اسناد رهنی بانکی و ضمانت اجرای آن" به بعضی جنبه ها و تأثیرات ورود بانک ها به حوزه ی مسکن پرداخته اند. اما اخیرا اقتصاد 100 با درج مقاله ای با عنوان چرایی ورود بانک ها به بازار املاک تحلیل جالبی از مساله ارائه داده است. از نظر آنها سعی دولت بر این است که با قانون مالیات بر خانه‌های خالی عرضه آپارتمان‌های فاقد سکونت را به بازار افزایش دهد و از این طریق قیمت‌ها را کنترل کند. شواهد اما نشان می‌دهد بیشترین تعداد این خانه‌ها متعلق به دستگاه‌های دولتی به‌ویژه بانک‌هاست! اما بانک‌ها چرا به بازار مسکن ورود می‌کنند و چگونه بر این بازار تأثیر می گذارند؟
طرح مالیات بر خانه‌های خالی:
چند دهه قبل، در نهایت در نیمه تابستان سال ۹۹ تصویب شد. موافقان این طرح معتقدند اعمال این قانون با تحریک صاحبان املاک باعث عرضه واحدهای خالی و نهایتاً باعث کنترل قیمت در بازار مسکن می شود.
آمارگیری از این واحدها منجر به مشخص شدن مسئله مهم بحث مالکیت آنها شد. آن‌طور که روزنامه جام جم بر اساس آخرین آمار نفوس و مسکن در سال ۹۵ گزارش داده است، در این سال، تعداد خانه‌های خالی حدود دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد بوده است، اما اخیرا برآوردها نشان می‌دهد که تعداد خانه های خالی در کشور حدود 6 میلیون و ۲۰۰ هزار می باشد!
آمارها حاکی از آن است که ۸۰ درصد این خانه‌ها مربوط به افراد حقوقی یا همان دستگاه‌های دولتی و نیمه‌دولتی و ۲۰ درصد هم مربوط به اشخاص حقیقی است. شواهد نشان می‌دهد در بین دستگاه‌های دولتی بانک‌ها دارای بیشترین خانه خالی هستند. حالا باید دید دلیل ورود بانک‌ها به این بازار چه بوده است و چه عواقبی دارد؟
علت یابی ورود بانک‌ها به بازار مسکن
به گفته ی محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن در این موضوع: "ورود بانک‌ها به بازار مسکن به دلیل کسب سود بوده است. فعالیت‌های تولیدی ریسک بالایی دارد و پس گرفتن وام‌ها از افراد نیز فرآیندی طولانی و سخت است، زیرا برخی از این واحدهای تولیدی امکان ورشکستگی دارند و احتمال اینکه نتوانند وام را پرداخت کنند وجود دارد".
در ادامه اولاد اضافه کرد: "این در حالی است که بانک‌ها باید منابع خود را جایی سرمایه‌گذاری کنند و فعالیتی که در بلندمدت سود خوبی به آنها تزریق کرده ساخت و ساز بوده است. در بین این ساخت و سازها تنها مختص واحدهای مسکونی نبوده و برخی از این پروژه‌ها تجاری بوده‌اند." وی افزود: «البته ورود به بازار مسکن تنها از سوی بانک‌ها اتفاق نیفتاده و نهادهای دیگری هم به آن ورود کرده اند."
آیا در کشورهای دیگر بانک‌ها به بخش مسکن وارد می شوند؟
این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین درباره فعالیت بانک‌ها در کشورهای دیگر توضیح داد: "بانک‌ها رابط بین سرمایه‌گذار و پس‌اندازکننده هستند و باید سرمایه‌گذاری‌های مختلف را تامین مالی کنند. البته بانک‌ها لزوما خود سرمایه‌گذاری مستقیم انجام نمی‌دهند بلکه پروژه‌ها را تامین مالی می‌کنند. فعالیت‌های تولیدی در کشورهای دیگر مثل کشور ما نیست و ریسک بالایی ندارد و بانک‌ها راحت‌تر به بخش پروژه‌های تولیدی وارد می شوند."
او اضافه کرد: "این بانک‌ها در بخش مسکن نیز تامین مالی انجام می‌دهند، ولی نوع ورود آنها تفاوت دارد. در کشور ما بانک‌ها به طور مستقیم وارد شده‌اند، در کشورهای دیگر صرفاً بانک مسئول تامین مالی است."
او در باره ی عواقب ورود بانک‌ها به حوزه مسکن خاطر نشان کرد: "از دو بعد این موضوع قابل بحث است. از لحاظ بحث بانکداری این موضوع مطرح است که بانک‌ها نباید بنگاه داری کنند و این فرَآیند با آن خصلت بانکی که باید صرفا در زمینه تامین مالی فعالیت داشته باشد همخوانی ندارد. این کار هم بحث تعارض منافع را ایجاد می‌کند و در نهایت رقابت درستی بین بنگاه‌ها صورت نمی‌گیرد."
او در این خصوص اضافه کرد: "ولی از سوی دیگر سرمایه‌گذاری بانک‌ها هم نوعی تولید مسکن به حساب می‌آید. اصل ورود بانک‌ها مسئله دارد، ولی پیامدهای آن در بازار مسکن نمی‌تواند چنان وسیع باشد."
خودداری بانک‌ها از آزادسازی املاک
بانک‌ها در تمام کشورها اختصاصاً به فعالیت مالی می پردازند، اما در پی بحران‌های اقتصادی ایران طی چند سال گذشته، بانک‌ها برای جلوگیری از ناترازی خود و فراهم کردن منابع سود سپرده‌گذاران، به سرمایه‌گذاری در بازار ملک روی آورده‌اند؛ رویکردی که در افزایش قیمت مسکن دخیل بوده است. اما بانک‌ها چگونه به افزایش قیمت و سوداگری در بازار مسکن دامن می‌زنند و انباشت این واحدهای خالی نهایتاً چه اثراتی بر بازار می گذارد؟
با تجمع این خانه‌های خالی در دست بانک‌ها، آنها می‌توانند کنترل قیمت مسکن را تا حدودی در دست بگیرند و برای افزایش سرمایه خود یا امتناع از فروش آنها قیمتی فراتر از ارزش واقعی برای املاک تحت سیطره خود قائل شوند که در نهایت می‌تواند قیمت مسکن را در مناطق مختلف بالا ببرد.
در سال های قبل دولت قانونی برای آزادسازی مازاد این املاک تعیین کرده است که به نظر می‌آید تا کنون چندان مورد پذیرش نبوده است. اکنون باید دید قانون مالیات بر خانه‌های خالی چه اثری روی این آزادسازی دارد.
تگ ها:
خانه های خالی، خانه های خالی معاف از مالیات، خانه های خالی مالیات، مالیات خانه های خالی
