خرید مغازه، چه برای سرمایه‌گذاری و چه برای راه‌اندازی کسب‌وکار، تصمیم مهمی است که مستلزم بررسی‌های دقیق و همه جانبه است. با توجه به رشد روزافزون جمعیت، بازار املاک تجاری همواره در حال تحول است. اما با وجود این فرصت‌ها، خرید ملک تجاری بدون آگاهی از نکات مهم می‌تواند به مشکلات جدی منجر شود. در این مقاله، تلاش شده است تا با ارائه اطلاعات جامع و مفید، خریداران را در مسیر درست هدایت کرده و به آنها کمک کنیم تا بهترین تصمیم را اتخاذ کنند.
انواع موقعیت‌های مکانی برای خرید مغازه
موقعیت مکانی یکی از مهمترین عوامل موثر بر ارزش و پتانسیل یک مغازه است. لذا می‌توان انواع مختلفی از موقعیت‌ها را برای خرید مغازه در نظر گرفت:
- خرید مغازه در مسیرهای بین شهری: این نوع مغازه‌ها معمولاً در جاده‌های اصلی و فرعی منتهی به شهرهای بزرگ و مناطق گردشگری واقع شده‌اند. مزیت این نوع مغازه‌ها، دسترسی آسان و تردد بالای مسافران است.
- خرید مغازه در خیابان‌های اصلی شهر: مغازه‌هایی که در خیابان‌های اصلی شهرها قرار دارند، معمولاً از تردد بالایی برخوردارند و برای کسب‌وکارهایی مانند فروشگاه‌های زنجیره‌ای، رستوران‌ها و کافی‌شاپ‌ها مناسب هستند.
- خرید مغازه در مناطق مسکونی شهری: این نوع مغازه‌ها معمولاً برای تامین نیازهای روزمره ساکنین مناطق مسکونی احداث می‌شوند و برای کسب‌وکارهایی مانند سوپرمارکت‌ها، نانوایی‌ها و داروخانه‌ها مناسب هستند.
- خرید مغازه در مناطق مسکونی روستایی: این نوع مغازه‌ها معمولاً در روستاهای پرجمعیت و مناطق گردشگری واقع شده‌اند و برای کسب‌وکارهایی مانند سوپرمارکت‌های محلی، فروشگاه‌های صنایع دستی و اقامتگاه‌های بومگردی مناسب هستند.
هشدارهای لازم هنگام خرید مغازه
- بررسی دقیق سند مالکیت: اطمینان حاصل کنید که سند مالکیت مغازه کامل و بدون هیچ‌گونه مشکل حقوقی باشد.
- بررسی کاربری زمین: مطمئن شوید که کاربری زمین مورد نظر برای فعالیت تجاری مجاز باشد و هیچ محدودیتی برای تغییر کاربری وجود نداشته باشد.
- بررسی مجوزهای ساختمانی: از وجود تمامی مجوزهای ساختمانی و پایان‌کار اطمینان حاصل کنید.
- بررسی وضعیت آب و فاضلاب: اطمینان حاصل کنید که مغازه به سیستم آب و فاضلاب شهری متصل باشد و هیچ مشکلی در این زمینه وجود نداشته باشد.
- بررسی وضعیت برق: از ظرفیت برق کافی برای فعالیت تجاری خود اطمینان حاصل کنید.
- بررسی مالیات‌های مربوط به فعالیت تجاری در آن منطقه
- بررسی وضعیت گاز: اگر قصد استفاده از گاز را دارید، از وجود انشعاب گاز و ایمنی سیستم گازکشی اطمینان حاصل کنید.
- بررسی وضعیت ایمنی ساختمان: از ایمنی ساختمان و رعایت اصول ایمنی در ساخت آن اطمینان حاصل کنید.
- بررسی تناسب متراژ ملک مورد نظر را با موقعیت کسب و کار
- بررسی مجاورین از نظر مزاحمتهای احتمالی برای همدیگر
- بررسی سرقفلی، یکی از مهمترین عوامل، بررسی وجود یا عدم وجود حق سرقفلی است که در زیر به 10 مورد از دعواهای مرتبط با سرقفلی اشاره شده است.
10 مورد از علل رایج دعواهای مربوط به سرقفلی بین مالک و مستأجر
دعواهای مربوط به سرقفلی اغلب به دلیل عدم توافق بر سر مفاد قرارداد اجاره، تغییر شرایط بازار، یا تفسیر متفاوت از قوانین رخ می‌دهند. در ادامه، 10 مورد از رایج‌ترین علل این نوع دعاوی را بررسی می‌کنیم:
-
تعیین ارزش سرقفلی: یکی از رایج‌ترین دلایل اختلاف، نحوه محاسبه و تعیین ارزش سرقفلی است. تفاوت در نظر مالک و مستأجر درباره عوامل موثر بر ارزش (مانند موقعیت مکانی، سابقه فعالیت، تجهیزات و ...) می‌تواند منجر به اختلاف شود.
-
پرداخت سرقفلی: عدم توافق بر سر زمان، نحوه و مبلغ پرداخت سرقفلی، از جمله مواردی است که اغلب منجر به اختلاف می‌شود.
-
تخلیه ملک: یکی از مهمترین دلایل اختلاف، درخواست تخلیه ملک توسط مالک است. در این صورت، مستأجر معمولاً خواستار دریافت وجه التزام یا بازپرداخت کامل سرقفلی می‌شود.
-
انتقال سرقفلی: اختلاف در مورد امکان انتقال سرقفلی به شخص ثالث و شرایط آن، یکی دیگر از دلایل رایج دعوا است.
-
تغییر کاربری ملک: در صورتی که مالک قصد تغییر کاربری ملک را داشته باشد و مستأجر با این تغییر مخالفت کند، اختلافات جدی می‌تواند رخ دهد.
-
افزایش اجاره بها: اختلاف بر سر میزان افزایش اجاره بها و نحوه محاسبه آن، می‌تواند منجر به دعوا شود.
-
تعمیر و نگهداری ملک: اختلاف در مورد تعمیر و نگهداری ملک و مسئولیت هر یک از طرفین، از دیگر دلایل رایج اختلاف است.
-
تفسیر متفاوت از قرارداد: تفاوت در تفسیر مفاد قرارداد اجاره، به ویژه در مورد مفادی که به سرقفلی مربوط می‌شود، می‌تواند منجر به اختلاف شود.
-
تغییر شرایط بازار: تغییرات در شرایط بازار و افزایش ارزش ملک، ممکن است باعث شود مالک بخواهد قرارداد اجاره را فسخ کرده و ملک را با اجاره بها‌ی بالاتر به اجاره دهد.
-
عدم رعایت قوانین: عدم رعایت قوانین مربوط به سرقفلی، از جمله قوانین روابط موجر و مستأجر، می‌تواند منجر به بروز اختلافات حقوقی شود.
نکات مهم برای جلوگیری از بروز اختلاف:
-
تدوین قرارداد دقیق: قرارداد اجاره باید به صورت دقیق و با ذکر تمامی جزئیات مربوط به سرقفلی تنظیم شود.
-
مشاوره با کارشناسان بی سند دات کام: قبل از امضای قرارداد، حتماً با کارشناسان بی سند دات کام، شرکت فناور حمایت از خریداران املاک، مستقر در مرکز رشد دانشگاه مازندران مشورت کنید.
-
ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی: ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، به عنوان یک مدرک معتبر، از حقوق طرفین معامله محافظت می‌کند.
-
ارزیابی دقیق ملک: قبل از پرداخت هرگونه مبلغی، به طور کامل از ارزش ملک و موقعیت مکانی آن مطمئن شوید.
-
آگاهی از قوانین جدید: قوانین مربوط به سرقفلی ممکن است به مرور زمان تغییر کند. بنابراین، همیشه از آخرین تغییرات قانونی آگاه باشید.
علاوه بر موارد فوق ملاحظات عمومی زیر هم حتما مد نظر قرار گیرد
- معامله را در حضور صاحب ملک انجام دهید.
- مطمئن شوید که مغازه در رهن بانک یا ملک ورثه ای نباشد و فروشنده معتبر باشد.
- حضور تمامی مالکین و ثبت رضایت آنها در املاک ورثه ای و مشاع ضروری دارد.
- مغازه های نوساز ممکن است برای دریافت سند مشکل داشته باشند. تا زمانی که سند قطعی برای این نوع مغازه ها صادر نشده است از خرید آنها اجتناب نمایید.
- از شهرداری و نهادهای مربوطه برای اثبات غیرعمرانی بودن موقعیت ملک استعلام بگیرید.
- موقعیت مغازه دارای پاخور مناسب باشد.
- امتیاز و ارزش مغازه‌های دو نبش بالاتر است.
- چند روز قبل از خرید از محل مغازه و میزان تردد مردم بازدید کنید. شاید یک مانع فیزیکی یا حتی شیمیایی (یک بوی نامطبوع) مانع تردد کافی مردم از جلوی مغازه باشد.
- برخی مناطق برای برخی مشاغل مناسب نیستند مثلا در راسته طلافروش ها، مغازه پارچه فروشی چندان کارآیی ندارد. اما ممکن است یک اغذیه فروشی در راسته طلافروش ها از بازار خوبی برخوردار شود.
- امکان نصب تابلوی تبلیغاتی در جوانب مغازه عامل تاثیرگذار مثبتی تلقی می شود. شاید ارزش مغازه را بیش از 30 درصد افزایش دهد.
- وجود بالکن و سقف بلند درمغازه ارزش بالایی دارد.
- اگر مغازه قولنامه ای است، حتما درباره کیفیت بنچاق، داشتن گواهی پایان کار از شهرداریو غیره تحقیق کنید.
- دقت کنید بعد از خرید شامل پرداخت مالیات نشوید. به دلیل ثابت بودن پلاک در زمان انتقال سند اصلی رسمی مالکیت، گواهی پرداختی مالیات بر درآمد مشاغل اخذ نمی شود لذا قبل از اتمام معامله و امضای قرارداد گواهی تسویه مالیات بر درآمد مشاغل را مشاهده و در متن قرارداد ذکر نمایید.
- آیا مغازه در طرح تفصیلی حوزه آن شهرداری قرار دارد یا خیر. و اینکه آیا بدهی دارد یا خیر؟
- حتما مشاعات ملک تجاری با قسمت مسکونی مشخص شود.
- مغازه نباید هیچ شکایتی در محاکم یا ادارات داشته باشد.
چرا به بی سند دات کام اعتماد کنیم؟
بی سند دات کام، به عنوان یک شرکت فناور مستقر در دانشگاه مازندران، با بهره‌گیری از دانش و تجربه کارشناسان خود، به شما کمک می‌کند تا با اطمینان بیشتری در بازار املاک تجاری حرکت کنید. این شرکت با ارائه اطلاعات دقیق و به روز، تحلیل بازار و مشاوره تخصصی، شما را در تمامی مراحل خرید ملک همراهی می‌کند.
تگ ها: خرید مغازه، خرید ملک تجاری، توصیه ها در خرید ملک تجاری، توصیه ها در خرید مغازه، خرید مغازه در تهران، خرید مغازه در مازندران، خرید مغازه در مشهد، خرید مغازه در کرج، خرید مغازه در جاده های بین شهری، خرید مغازه در روستاها،
