آپارتمانها در زمینی به مساحت معيـن ساخته می شوند؛ سند عرصـه، سـنـد مـلکـی مربـوط به زمینـی اسـت کـه آپارتمان در آن بنـا میشـود و سـند اعيـان مربـوط بـه سـند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمیـن ساخته میشوند.میزان سهم هر یک از مالكيـن واحدهـا بـرای عرصـه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آنها دارد.
تفاوت عرصه و اعیان در مالکیت
معمولا مالک اعیان و صاحب عرصه یک شخص است. گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیان صاحب قسمتی از عرصه باشد. این حالت بیشتر در مجتمع‌های مسکونی اتفاق می‌افتد. گاهی اوقات مالک اعیان یک شخص و صاحب عرصه شخص دیگری است که این حالت در مورد زمین‌های اوقافی روی می دهد.
ساخت و ساز در زمین‌های اوقافی منوط به کسب اجازه از اداره متولی است. تفاوت عرصه و عیان پس از تعاریف گفته شده بسیار روشن است. پس بهتر است قبل از هرگونه معامله‌ای اطلاعات کافی در مورد زمین مورد نظر داشته باشید تا مرتکب اشتباه نشوید
عرصه و اعیان در زمین های اوقافی
سند اوقافی به مالک اعیان اختیار کامل نمی‌دهد و باید اقساطی به صورت سالیانه به اداره اوقاف که صاحب عرصه است پرداخت کنند. بعد از ۹۹ سال درباره اجاره مجدد این زمین تصمیم گیری می‌شود. برای نقل و انتقال باید اداره اوقاف معامله مورد نظر را تایید کند. در این حالت سازنده با توجه به توافقات با صاحب عرصه که معمولا اداره کل اوقاف باید اجاره بها پرداخت کند و در نهایت باید توجه داشته باشند که آن ها فقط مالک اعیان هستند و در عرصه مستاجر متولی هستند.
باید به این مورد توجه کنید که مالکیت زمین‌های‌اوقافی در اصل بر عهده اداره کل اوقاف و امور خیریه است. این زمین ها یا اراضی تحت هر عنوانی با این شکل، متعلق به افراد نیست. اگر در زمین‌های وقفی ساخت و سازی صورت بگیرد به طور قطع سازنده و مالک اعیان، مستاجر آن عرصه می شود و نمیتواند خود را صاحب عرصه بداند.
در تبصره دو ماده صد و چهل و هشت قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ آمده است: «در صورتی که اعیان کلا یا جزئا در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیأت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره ی اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و در صورتی که متولی نداشته باشد تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رأی صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین مقرر و معین خواهد کرد».
چگونگی محاسبه عرصه و اعیان در ملک
• ارزش عرصه در زمین‌های موات: زمین موات، زمین‌هایی هستند که سابقه هیچگونه احیایی ندارند. ارزش این عرصه‌ها در زمین موات چیزی در حدود 50 – 90 درصد از ارزش روز ملک در بازار است.
• ارزش عرصه در زمین‌های بایر: زمین‌های بایر، زمین‌هایی هستند که سابقه احیا دارند، اما به دلیل آنکه به آن رسیدگی نشده است به میزان 5 سال متوالی، متروک باقی مانده‌اند. در اینگونه زمین‌ها ارزش عرصه تقریباً برابر با 20 – 60 درصد ارزش روز ملک در بازار است.
• ارزش عرصه در زمین‌های دایر: این زمین‌ها سابقه احیا و آبادانی دارند و در زمان حاضر نیز مورد بهره برداری قرار می‌گیرند. ارزش عرصه در زمین‌های دایر نیز معادل 5 – 30 درصد ارزش روز ملک در بازار است. البته توجه داشته باشید که در این مورد، موقعیت جغرافیایی نیز دخیل می‌باشد.
بنابراین با توجه به نوع زمین دایر، بایر و موات می‌توان به راحتی ارزش عرصه در ملک را حساب کرد.
عرصه و اعیان را چگونه محاسبه می‌کنند؟
تفکیک عرصه و اعیان و ارزش‌گذاری املاک براساس کاربری ملک شامل ملک تجاری، مسکونی یا صنعتی و غیره انجام می‌شود. قیمت یک ملک بر روی این ارزش‌گذاری تاثیر دارد. برای تفکیک عرصه و اعیان، از مشاور املاک یا مشاور حقوقی کمک بگیرید
مشکلات حقوقی عرصه و اعیان ملک را چگونه برطرف کنیم؟
اگر میان مالکان مختلف ملک، یا مالک و مستاجر در رابطه با عرصه و اعیان مشکلاتی به وجود بیاید، به کمک مشاوره حقوقی در حوزه املاک، این مشکلات برطرف می‌شود.
جمع‌بندی:
- به زمین و مکانی که ساختمان روی آن بنا شده است عرصه می‌گویند.
- اعیان بنا یا ساختمانی است که روی عرصه ساخته می‌شود.
- مقصود از مساحت عرصه همان مساحت کل زمین است و مساحت اعیان همان واحدهای مسکونی در عرصه است.
- اگر تعداد پارکینگ‌ها یا متراژ انباری‌ها با هم تفاوت داشته باشند قدرالسهم مالک اعیان از کل عرصه بیشتر می‌شود.
- در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی تعریف اسناد رسمی به این گونه است: «اسنادی که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است».
- مالکیت زمین‌های اوقافی و وقفی بر عهده اداره كل اوقاف و امور خيريه است. دانستن تفاوت عرصه و اعیان در این نوع زمین‌ها بسیار مهم است.
- نقل و انتقال زمین‌های اوقافی منوط به کسب اجازه از متولی آن(اداره كل اوقاف و امور خيريه) است.
- در حالتی که اعیانی بر روی زمین‌های‌اوقافی بدون اجازه موقوفه ساخته شده باشد، فرد سازنده نمیتواند ادعایی بر حق اعیانی کند.
- با توجه به تعاریف، تفاوت عرصه و اعیان به این گونه است که عرصه مکانی است که بنا روی آن ساخته می‌شود که به بنای ساخته شده روی عرصه اعیان گفته می‌شود.
