مشکلات سند وارثی

سند وارثی چیست؟

در مورد املاک وارثی :

املاک وارثی املاکی هستند که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات به وراث شخص فوت شده رسیده است. به عبارت دیگر، هنگامی که مالک فوت می کند مطابق با قانون انحصار وراثت، ملک مورد نظر به وراث منتقل می شود، مگر آن که وصیت نامه رسمی تنظیم شده باشد یا شرایط خاصی برای ملک در نظر گرفته شده باشد، در این صورت ملک ورثه ای به شمار می آید. لازم به ذکر است در صورتی که بیش از یک وارث وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده مالکیت مشاع دارند.

چه نکات مهمی را باید در ارتباط با ملک ورثه ای در نظر گرفت؟

در هنگام معامله ملک ورثه ای باید نکاتی مهم و کلیدی را در نظر گرفت. این نکات به شرح زیر می باشند:
تنها قتل عمد باعث ارث نبردن قاتل از مقتول خود می شود و قتل های غیر عمد مانعی برای توارث نیست.
اموال مشمول مالیات، بعد از کسر دیون متوفی مثل مهریه تعیین می گردد.
فروش سهم الارث بقیه ی وراث بدون اجازه ی آن ها، انتقال مال غیر به محسوب شده و این انتقال باطل می باشد.
برای فروختن ملک ورثه ای، در حالتی که یک نفر از وراث اجازه ی فروش نداده و از خرید سهم دیگران نیز خودداری می نماید، باید به دادگاه مراجعه کرده و مجوز فروش را از آن جا دریافت نمود.
به هنگام معامله ملک ورثه ای سند ملک را بررسی کنید تا مطمئن شوید به نام فرد متوفی است.
در هنگام معامله گواهی انحصار وراثت را حتما بررسی کنید.
مبایعه نامه توسط تک تک وراث باید امضا شود.
وکلای وراث باید وکالت نامه رسمی و معتبر داشته باشند.
مفاصا حساب مالیات بر ارث را بررسی کنید.
خریدار املاک ورثه ای باید سهم هر یک از وراث را جداگانه بپردازد تا بعدا کسی مدعی نشود.
قیم نامه فرد صغیر را حتما بررسی کنید.

تصرف ملک ورثه ای

اگر اموال موروثی در تصرف برخی وراث باشد، چه باید کرد؟
پس از تقسیم اموال ما ترک بین وراث، اگر اموال منقولی که به یکی از وراث تعلق می‌گیرد در تصرف وارث دیگری باشد، در این‌صورت وارث اول که مال به او به ارث رسیده است می‌تواند دعوی خود را به طرفیت وارث دوم در رابطه با درخواست سهم الارث مطرح نماید. اگر اموال غیر منقولی که به یکی از وراث تعلق می‌گیرد در تصرف وارث دیگری باشد، در اینصورت وارث اول که مال به او به ارث رسیده است می‌تواند دعوی خلع ید را مطرح نماید.

درخواست صدور سند مالکیت از طرف وراث

اگر کسی که سند مالکیت بنام او صادر گردیده است فوت نماید، وراث او می توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت نسبت به سهم الارث خود بنمایند. مدارک لازم جهت این امر عبارتند از:
‌تقاضای صدور سند مالکیت
‌گواهی انحصار وراثت
‌فرم ١٩ مالیاتی
‌اصل سند مالکیت مورث

گواهی انحصار وراثت چیست؟

این گواهی بعد از فوت مورث بر حسب تقاضای یک یا چند تن از وراث، بعد از انجام مراحل و تشریفات قانونی از طرف مرجع قضایی صالح، صادر می گردد و در آن با اشاره به فوت مورث و تاریخ فوت او، نام و تعداد و مشخصات کامل وراث اعم از همسر، پسر، دختر و … و میزان سهم الارث آنان بطور دقیق قید می گردد.

فرم ١٩ مالیاتی چیست؟

این فرم در واقع گواهی است که از طرف اداره دارایی محل صادر گردیده و مبنی بر وصول مالیات بر ارث از ورثه و عدم بدهی مالیاتی می باشد که در این گواهی مشخصات ملکی که ورثه قصد دریافت سند آن را بنام خود دارند باید قید گردد.

اثبات مالکیت ورثه

وراث متوفی به دو دسته تقسیم می شوند:
افرادی که بر اساس قانون رایج کشور، مشمول سهم الارث شده باشند؛
افرادی  بر اساس وصیت نامه متوفی، مشمول ارث شده باشند.
در حالت اول، فردی که به سبب رابطه سببی و یا نسبی مانند همسر، فرزندان یا پدر و مادر، مشمول سهم الارث شده است، می تواند بعد از پشت سر گذاشتن مراحل انحصار وراثت توسط دادگاه، مالکیت خود را بر اموال مربوطه، اثبات کند؛ در چنین وضعیتی دادگاه سهم هر فرد را بعد از صدور گواهی انحصار وراثت، مشخص می کند. یعنی به طور دقیق به افراد اطلاع می دهد که هر کس چه کسری از اموال منقول و غیر منقول متوفی را می تواند دریافت کند؛ بنابراین، حکم دادگاه برای اثبات مالکیت، کافی خواهد بود.
در حالت دوم، فردی که به هر دلیل ، نامش در وصیت نامه ذکر شده است، باید علاوه بر گواهی انحصار وراثت، وصیت نامه متوفی را نیز به دادگاه ارائه دهد؛ دادگاه بعد از بررسی مدارک مربوطه، سهم آن فرد را نیز در ارث مشخص می کند؛ مجددا حکم دادگاه، مالکیت را اثبات  می کند.
بنابراین اگر فردی، برای اثبات مالکیت خود دچار مشکل شود، می تواند از وصیت نامه معتبر متوفی استفاده کند. البته این امر مستلزم وجود نام وارث و اموال تعلق گرفته به وی، در وصیت نامه است.
حالت سومی نیز وجود دارد که ترکیبی از دو حالت بالاست. یعنی فرد علاوه بر این که وارث قانونی محسوب می شود، در وصیت نامه اموال اضافی دیگری نیز به او تعلق گرفته است. در چنین شرایطی روال کار، مانند مراحل بالا خواهد بود. یعنی ارائه وصیت نامه به همراه گواهی انحصار وراثت که منجر به حکم دادگاه برای اثبات مالکیت می شود.
هیچ کدام از وراث نمی تواند بدون در دست داشتن گواهی انحصار وراثت، نسبت به اموال متوفی، ادعایی داشته باشد. بعد از این که لیست ورثه توسط دادگاه در گواهی انحصار وراثت ذکر شد، ورثه می توانند تقسیم اموال را انجام دهند. دادگاهی که می تواند گواهی انحصار وراثت را صادر کند، نزدیک ترین دادگاه به محلی است که متوفی برای آخرین بار در آن جا ساکن بوده است.

مراحل معامله املاک موروثی

1-مشخص بودن صاحب ملک

اولین و مهم‌ترین نکته‌ای که باید به آن توجه کنید، این است که دقت کنید ملک به نام شخص فوت‌شده باشد. کافیست نگاهی به سند آن ملک بیندازید تا این مسئله به وضوح برای شما روشن شود. زیرا اگر مطمئن نشوید که ملک به نام متوفی است و سپس اقدام به خرید آن کنید، ممکن است سرتان کلاه برود.

 

2-گواهی انحصار وراثت

مهم‌ترین مدرک برای معامله املاک موروثی، گواهی انحصار وراثت است. بر اساس این گواهی مشخص می‌شود که شما با چه افرادی در معامله ملک طرف هستید. بهتر است جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت، شناسنامه متوفی را بررسی کنید و یا با استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر را بررسی کنید.

 

3-بررسی وراث صغیر

قبل از معامله حتماً اسناد هويت فروشندگان شامل شناسنامه و کارت ملي را رويت و سال تولد وراث را بررسی کنید. اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آن‌ها است. یعنی شما باید برای خرید املاک موروثی، با قیم او معامله کنید.
در این موارد، قيم مجاز به فروش سهم‌الارث ورثه صغیر نمی‌باشد و باید ابتدا مجوز فروش ملک صغير را از دادسرا درخواست کند. دادستان صلاح صغير را بررسي کرده و در صورت احراز اين امر، مجوز مربوطه را صادر می‌کند. بنابراين خريدار می‌باید یس از احراز هویت قیم علاوه بر قيم‌نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اذن فروش ملک صغير را نيز مطالبه و بررسی کند.

 

4-بررسی وصیتنامه متوفی

حتما قبل از معامله بررسی کنید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای درمورد ملک موردنظر دارد یا خیر. زیرا بر اساس قانون هر شخصی می‌تواند بخشی از اموال خود را پس از فوتش به فرد دیگری واگذار کند. بنابراین اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد و اگر شما از این مسئله بی‌اطلاع باشید، برایتان دردسرساز خواهد شد.

5-بررسی وکالتنامه

در صورتی که يکی از وراث از سوی ساير وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند، وکالت‌نامه رسمي برای فروش ارائه نمايد، یا اینکه وراث در خارج از کشور باشند و به شخصی برای فروش وکالت داده باشند، ضرورت دارد که به مواردزیر دقت کنید:
وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند. دست‌نوشته یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
برای انجام معاملات، اختیارات وکیل را بررسی کنید. وکیل باید دو اجازه از ‌سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. در صورتی که این دو اجازه را بررسی نکنید، ممکن است وارث بعد از مدتی مدعی شوند که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده و دوباره پول را از شما طلب کنند.

6-موافقت همه وراث

یکی از نکات مهم قبل از معامله ملک موروثی این است که هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکلای آن‌ها حاضر باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. در صورتی که یکی از آن‌ها حاضر به همکاری نباشد، شما نمی‌توانید معامله را انجام دهید.

7-پرداخت مبلغ معامله به همه وراث

نحوه پرداخت مبلغ معامله در هنگام خریدوفروش املاک موروثی بسیار اهمیت دارد. هنگام پرداخت مبلغ فروش ملک، باید سهم هریک از وراث کاملا پرداخت شود. در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت‌نامه متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد.
معمولا خریدار همه مبلغ معامله را به یکی از وراث می‌دهد تا بین سایر ورثه تقسیم کند. اما این کار اشتباه است و لازم است خریدار سهم هریک از وراث را تک‌ به‌ تک به آن‌ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی عدم دریافت حقش نشود.

8-بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی

بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث، یکی از موارد مهم معامله ملک موروثی است. طبق قانون وراث باید حداکثر تا ۶ ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، بررسی‌های لازم را انجام دهد و بدهی‌های مالیاتی شخص فوت شده را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر گردد.
بنابراین حتما بررسی کنید ملکی که قرار است معامله کنید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد. اگر در فهرست نبود، از انجام معامله خودداری کنید. جهت محکم‌کاری حتی می‌توانید هنگام خرید و فروش ملک موروثی به مراجع ذیربط قانونی مراجعه کنید تا از مراحل آن به صورت دقیق و کامل اطلاع پیدا کنید.

9-نگهداری مدارک و مستندات مهم

به منظور پيشگيری از مشکلات احتمالی در املاک موروثی، توصيه می‌شود که در مبایعه‌نامه تنظیم شده بين وراث و خريدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سريال سند مالکيت ملک مورد معامله، گواهي حصر وراثت، مفاصا حساب ماليات بر ارث، قيم‌نامه، وکالت‌نامه، وصيت‌نامه، پايانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبني بر تجويز فروش ملک صغير و غيره درج شوند.
همچنین بهتر است خريدار تصويری از مدارک و مستندات ذکر شده را از فروشندگان دريافت و نزد خود نگهداری کند. در این صورت چنانچه بعد از تنظيم مبايعه‌نامه و قبل از حضور در دفترخانه، بين فروشندگان (وراث) و خريدار اختلافی به وجود آيد که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خريدار می‌تواند با اقامه دعوی الزام به تنظيم سند رسمی انتقال را از مراجع قضاپی درخواست نماید.

تیم ما آماده همکاری با هرگونه مشکلات املاک ارثی میباشد تا مشکلات را در کمترین زمان ممکن بررسی و حل نماید ، کافیست با شماره هایی که در سایت موجود است در تماس باشید.