خطر اسقاط کافه خیارات

خرید املاک بی سند و خطر اسقاط کافه خیارات

در مبایعه نامه ها واژه ها یا عبارتهایی وجود دارد که درک معنای آن برای همه آسان نیست. یکی از این عبارتها که اهمیت بسیار زیادی دارد،"اسقاط کافه خیارات" است. این عبارت به ویژه در خرید املاک بی سند می تواند به ضرر خریدار باشد.

خیارات در واقع از فقه گرفته شده و به معنی اختیار است به عنوان مثال اگر قراردادی منعقد شود طرفین اختیار این را دارند که معامله را فسخ کنند. یعنی طبق همین اصل قانون‌گذار به هریک از طرفین این اختیار را داده است قرارداد را فسخ کنند.

مطابق قانون وقتی کسی تصمیم به انعقاد یک قرارداد می‌گیرد، باید به آن پایبند بماند. به این اصل، اصل الزامی بودن قرارداد می‌گویند. در موارد مختلفی شاهد این موضوع بوده ایم که قرارداد منعقد شده بنا به دلایلی فسخ شده است.
قانونگذار با در نظر گرفتن این موارد، حقی را به هر یک از دو طرف قرارداد داده تا در صورت وجود شرایط خاص، حق فسخ قرارداد یا جبران خسارتشان به طریق دیگر را داشته باشند.

در حقوق به این اختیاری که به طرفین قرارداد اعطا می‌شود، خیار می‌گویند و خیارات در حقوق انواع مختلفی دارند.
اسقاط کافه خیارات یعنی از بین بردن تمام خیاراتی که به موجب آن‌ها می‌توان قرارداد را به صورت یک جانبه از بین برد.

خیارات در حقوق به ۹ دسته تقسیم می‌شوند:

خیار مجلس، خیار حیوان، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار غبن، خیار تبعضه صفقه، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف از وصف.

در هر یک از این موارد بنا به دلیلی قرارداد منعقد شده شرایطی را که موجب ترغیب دو نفر برای انعقاد قرارداد شده از دست داده است و به همین دلیل یکی از آن‌ها دیگر تمایلی به ادامه قرارداد ندارد یا مایل است قرارداد به گونه‌ای دیگر موجب رضایت او شود یا به آن خاتمه دهد.

مثلا وقتی ملکی خریداری شده که فاقد سند است و به دلائلی امکان اخذ سند آن وجود ندارد، اما فروشنده به دروغ ادعا می کند که سند آن در دست تهیه است. در چنین مواردی، خریدار حق بر هم زدن یک جانبه معامله را دارد؛ بنابراین، این حق طبق قانون برای طرفین قرارداد وجود دارد، مگر اینکه افراد این حق را از خود سلب کنند و در قرارداد اقدام به اسقاط کافه خیارات کنند.

اسقاط به معنی از بین بردن، از ارزش انداختن و کافه به معنای تمام است.

اسقاط کافه خیارات یعنی از بین بردن تمام اختیاراتی که به موجب آن‌ها می‌توان قرارداد را به صورت یک جانبه از بین برد.
اسقاط کافه خیارات معمولا به صورت بندی در قرارداد اصلی آورده می‌شود یا اینکه بعدا موضوع توافقی جداگانه قرار می‌گیرد.
ما با امضای قرارداد و پذیرش اسقاط کافه خیارات در قرارداد، دیگر هیچ راهی برای فسخ یک جانبه قرارداد نداریم و حق خود را در این باره به طور کلی از بین می‌بریم.

حالت شدیدتر اسقاط کافه خیارات، اسقاط خیارات ولو غبن فاحش است. یعنی شما می‌پذیرید حتی اگر به صورت واضح و آشکار و مسلم در این قرارداد ضرر کردم باز هم حق فسخ معامله را ندارم. از این رو بهتر است بدانید که این جمله، کاملا به ضرر خریدار به ویژه خریداران املاک فاقد سند است و باید در پذیرش آن احتیاط کرد.

برخی از خیارات که با وجود اسقاط کافه خیارات می توان قرارداد را فسخ کرد، عبارتند از:

خیار تعذر تسلیم
خیار فسخ یا حق فسخ به استناد تعذر تسلیم وقتی است که خریدار مالی را خریده مثل ماشین یا خانه، اما به دلایلی توسط فروشنده تسلیم نمی شود در اینجا فرد می تواند بعد از الزام و در صورت ناتوانی از تسلیم به استناد تعذر تسلیم عقد را فسخ کند.

خیار تدلیس (فریب)
فرض کنید که فروشنده در عیوب یا موارد دیگر خریدار را فریب داده است (تدلیس) و برای این که بعدا خریدار نتواند زمان متوجه شدن عقد را فسخ کند توافق و شرط می کنند که کافه خیارات اسقاط شود.

در اینجا فروشنده یا بایع با فریبکاری حقوقی را به دست آورده و برای مقابله با آن باید گفت حتی اگر این بند امضا شود، خیار تدلیس ناشی از فریب دادن همچنان پابرجاست و خریدار می تواند عقد را با وجود این بند فسخ کند.

به عبارت دیگر اسقاط کافه خیارات شامل این خیار و چند مورد دیگر نمی شود که در ادامه خواهیم دید.

خیار تفلیس
از موارد دیگری که به استناد آن عقد را به هم زد و امضا بند اسقاط کافه خیارات این حق فسخ را از بین نمی برد.

خیار تفلیس به معنای مفلس و ورشکسته شدن فرد است یعنی خریدار مال معینی را خریده و قبل از پرداخت قیمت آن ورشکسته می شود در اینجا فروشنده می تواند عقد را به این دلیل فسخ کند و مال را پس بگیرد.

در مورد اسقاط کافه خیارات بین حقوقدان ها اختلاف نظر وجود دارد. البته دادگاه طبق شرایط حاکم تعیین می کند که آیا پرونده مورد نظر شامل این امر می شود یا خیر؟ لذا به خریداران املاک بدون سند توصیه می شود برای اجتناب از خطرات محدودیت اسقاط کافه خیارات با کارشناسان سایت بی سند دات کام مشورت کنند. چه آنکه وجود یک کلمه نامناسب در قرارداد ممکن است به از دست رفتن سرمایه خریدار املاک بی سند منجر شود.