نکات مهم در خرید زمین کشاورزی
یکی از بهترین راه های سرمایه گذاری و کسب در آمد در شهر های شمالی کشور، خرید زمین کشاورزی می باشد. خرید زمین کشاورزی به خصوص در شهر های خوش آب و هوای مازندران و گیلان، به علت داشتن شرایط منحصر به فرد آب و هوایی در کشور، رواج بیشتری دارد.
اما نکات مهم در خرید زمین کشاورزی وجود دارند که باید به آنها توجه شود. از یک سو برخی نکات فنی در انتخاب زمین مناسب جهت کسب محصول مطلوب و از سوی دیگر، برخی نکات حقوقی که دانستن آنها شما را از دردسرهای فراوانی رها می کند.
در برخی از معاملات، ممکن است زمین خریداری شده بازدهی مطلوبی نداشته باشد و یا طرفین معامله و یا بنگاه املاک به تعهدات خود در قراردادها عمل نکنند و منجر به ایجاد مشکلات حقوقی و مالی شوند. در حقیقت در برخی از مواقع، مراحل خرید زمین به قدری دشوار می شود که بیشتر افراد اطلاع ندارند در این شرایط چه کارهایی باید انجام دهند. بنابراین با چشمانی بسته، قراردادی را امضا می کنند که می تواند باعث ایجاد دردسرهایی برای آنها شود. افراد زیادی وجود دارند که در خرید زمین به دلیل عدم آگاهی کامل، قراردادی را امضا کرده اند و دچار مشکلات زیادی شده اند. بنا براین با ما همراه باشید تا نکات مهم در خرید زمین کشاورزی را مرور کنیم.
نکات فنی مهم در خرید زمین کشاورزی ایده آل
از آنجا که بیش از 96 درصد اراضی کشاورزی کشور فاقد سند هستند، اکیدا توصیه می شود برای خرید اراضی بی سند از توصیه های فنی و تخصصی کارشناسان سایت بی سند دات کام (Bisanad.com) استفاده شود. در عین حال رعایت موارد زیر نیز ضروری است.
بررسی شرایط آب و هوایی منطقه در خرید زمین کشاورزی
قبل از هر چیز باید شرایط آب و هوایی منطقه را بسنجید. باید دقت کنید که چه کاربری از زمین مورد نظرتان است. شاخص‌هایی مانند دمای هوا، بارش میانگین منطقه، ارتفاع از سطح دریا و ... را مورد توجه قرار دهید.
براساس این که چه نوع محصولاتی را در زمین کشاورزی می‌خواهید کشت دهید شرایط آب و هوایی خاصی را باید برگزینید. اگر در مناطق خوش آب و هوا اقدام به خرید زمین کشاورزی کنید بهتر است در این صورت دغدغه استفاده از آن و کمبود آب و ... را نخواهید داشت. اگر در مناطق با آب ناکافی سرمایه‌گذاری کنید شاید بتوانید برخی محصولات که نیاز کمی به آب دارند را کشت دهید، ولی با این حال ممکن است نتوانید خیلی از آن استفاده کنید و قدرت انتخاب زیادی برای کشت محصول ندارید.
دور افتاده نبودن و دسترسی به خدمات در خرید زمین کشاورزی
هر چند ممکن است خرید زمین کشاورزی در یک منطقه دور از شهر و امکانات رفاهی هزینه کمتری را برای شما به همراه داشته باشد؛ اما در عوض هزینه‌های جانبی زیادی را برای شما به همراه دارد. سعی کنید هنگام انتخاب زمین کشاورزی دسترسی به امکاناتی مانند برق، مسیر عبور و مرور مناسب و غیره را داشته باشید. قطعاً شما به این امکانات نیاز دارید و بهتر است از همان ابتدا فکری برای این مسائل بکنید تا در آینده هزینه‌های زیادی برای به دست آوردن آنها پرداخت نکنید.
بررسی جهت زمین کشاورزی نسبت به خورشید
برخی از مسائل ممکن است اصلاً به چشمتان نیاید. به عنوان مثال همین جهت زمین که در رشد و پرورش محصولات تأثیر زیادی می‌گذارد. اگر جهت زمین به سمتی باشد که نور خورشید تابندگی مناسبی روی آن نداشته باشد. هرچند مابقی شرایط مناسب باشد، اصلاً گزینه‌ای خوب برای کشاورزی محسوب نمی‌شود. هر گیاهی به نور کافی نیاز دارد. زمین‌هایی که برخلاف جهت طلوع خورشید شیب دارند نمی‌توانند نور کافی را برای محصولات تأمین کنند و محصولات بار کمی خواهند داشت.
این مسئله به خصوص در زمین‌های کشاورزی که در دامنه تپه‌ها قرار دارد و پشت به مشرق است بسیار اهمیت پیدا می‌کند. شاید در زمان بعد از ظهر تا غروب آفتاب این زمین‌ها نورگیر باشند ولی به علت کم بودن شدت نور در این مواقع نور کافی به زمین نخواهد رسید.
شیب زمین کشاورزی
در بحث کشاورزی ضخامت خاک بسیار مهم است. در زمین‌هایی که شیب بالایی دارند مشکلاتی مانند شستن خاک توسط رواناب بیشتر انجام می‌گیرد و به مرور شیب زمین کاهش می‌یابد. فرسایش خاک به مرور بیشتر میشود. به خصوص زمانیکه در جهت شیب شخم زدن انجام گیرد سرعت فرسایش نیز بیشتر میشود. از این‌رو به مرور زمین کارایی خود را از دست می‌دهد و میتواند حتی به مرور به یک زمین بایر و غیر قابل کشت تبدیل شود. از این‌رو بهتر است هنگام خرید زمین کشاورزی شیب آن را در اندازه کمتر از 8 درصد در نظر بگیرید. در این صورت با مشکلاتی مانند کمبود منابع خاک در آینده روبرو نمی‌شوید.
خرید زمین کشاورزی و بررسی منابع آبی
خرید زمین کشاورزی که منابع آبی کافی ندارد اصلاً توصیه نمی‌شود. این منابع شامل موارد مختلفی است که شامل رودخانه مخصوصاً در بالادست، جوی آب، چاه آب و غیره است. علاوه بر این که باید بررسی کنید که منابع آبی کافی در این زمین‌ها وجود دارند، مقدار آب و فصلی یا دائمی بودن آنها را نیز باید در زمان خرید زمین مورد بررسی قرار دهید. ممکن است رودخانه‌ای فصلی بتواند تا زمانی خاص منابع آبی مورد نیازتان را فراهم کند ولی نمی‌تواند به طور دائم آب داشته باشد و در فصل‌های گرم به مشکل بر می‌خورید. همچنین در صورتیکه از چاه آب استفاده می‌کنید، باید میزان آبدهی و مواردی از این قبیل را مورد بررسی قرار دهید.
بررسی عمق خاک هنگام خرید زمین کشاورزی
اگر از قبل برای خرید زمین برنامه‌ریزی کرده‌اید و می‌دانید آن را برای چه منظور و کشت چه محصولاتی نیاز دارید به یک سری مسائل باید دقت کنید. عمق خاک در این مواقع بسیار مهم است. به عنوان مثال اگر قصد درختکاری دارید، عمق خاک بالایی نیاز دارید و در صورتیکه عمق خاک کم باشد فقط می‌توانید محصولات بوته‌ای بکارید. در عمق‌های بسیار کم خاک گیاهان یک ساله و با ریشه کوتاه مانند گیاهان دارویی کشت میشود. از این‌رو بهتر است ابتدا راهنمای خرید زمین کشاورزی را بدانید سپس اقدام به خرید زمین کنید.
توجه به جنس خاک در هنگام خرید زمین کشاورزی
از دیگر مواردی که باید به آن دقت کنید، جنس خاک است. خاک‌ها به سه نوع اسیدی، قلیایی و خنثی تقسیم‌بندی می‌شوند. بهترین نوع زمین دارای PH خنثی است، زیرا میتوان به راحتی بر روی آن کشت محصولات مختلفی را انجام داد. اگر زمین دارای PH مناسبی نباشد، احتمالاً هزینه‌های زیادی باید برای تغییر شرایط خاک آن پرداخت کنید و به مرور ممکن است این هزینه‌ها بسیار به پای شما گِران بیفتد. علاوه بر این زمان زیادی برای بهره‌وری از خاک این زمین مورد نیاز است زیرا باید به شرایط مطلوب برسد.
نکات حقوقی مهم در خرید زمین کشاورزی
در حال حاضر برخی از زمین های کشاورزی دارای سند و بسیاری دیگر قولنامه ای هستند. واضح است که خرید یک زمین کشاورزی سند دار بسیار منطقی تر و بی دردسر تر است. با این وجود، تعداد بالای زمین های کشاورزی قولنامه ای توجه ما را بیشتر معطوف به این بخش می کند. البته جای نگرانی نیست. زیرا با رعایت چند نکته مهم، می توان زمین کشاورزی قولنامه ای را نیز بدون نگرانی خرید.
• اولین نکته مهم همان احراز هویت فردی و گواهی های اثبات مالکیت فروشنده است.
• -در انتهای قولنامه مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا حتما باید ضمیمه شود .
• از اداره کشاروزی، برای انتقال ملک استعلام گرفته که مصادره ای نباشد و مشکلات حقوقی اراضی نداشته باشد و کاربری ملک به طور دقیق احراز گردد .
• از اداره منابع طبیعی استعلام بگیرید برای اینکه زمین مرتع نباشد ،دولتی نباشد ، و حریم جنگل یا رودخانه و سد و... نباشد و مشکلات دیگر حقوقی مربوط به منابع طبیعی نداشته باشد.
• برخی از این زمین ها دارای سند تک برگ یا منگوله دار و یا برگه مخصوص گواهی مالکیت هستند هستند و برخی هم قولنامه ای هستند ، که وضیعت آن باید در توضیحات قولنامه ذکر شود
• ذکر این جمله که (( چنانچه هر گونه فسادی در معامله مشخص شود فروشنده متعهد است علاوه بر فسخ فلان مبلغ را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت کند))
• بهتر است تعهد محضری از فروشنده برای محکم کردن معامله دریافت شود.
• جهت محکم کاری :تحقیق محلی از اهالی روستا ، همچنین دریافت امضا از مالک زمین مجاور و یا امضا از مالک قبلی میتواند در محکم کردن خرید شما کمک کند. این کار باعث شفافیت برخی موارد میشود مثلا غصبی نبودن ، فروش مال غیر و مالک نبودن ، بدهی های احتمالی زمین ،توقیفی نبودن ،مدعی های دیگر و...)
• در مورد حق پشیمانی یا مدعی شدن شخص دیگر و یا قابل انتقال نبودن ملک در قولنامه توضیح دهید (مثلا حق پیشمانی ده درصد از مبلغ کل بدون تشریفات قانونی)
• بین طرفین شرط شود که چنانچه هر یک از چکها به هر علت در موقع ارائه به بانک پرداخت نشود ، بیع و قرارداد به خودی خود منفسخ خواهد شد و فروشنده می تواند ملک را به دیگری منتقل کند در این حالت صرفا مبلغ پرداختی خریدار به کسر ۱۰ درصد قابل استرداد خواهد بود "
• اگر زمین یا باغ دارای سند باشد قبل از عقد قرارداد ، توسط دفترخانه از اداره ثبت ، در مورد توقیفی نبودن ملک و یا ممنوع المعامله نبودن مالک و یا وکیل ، استعلام کنید .
• در مورد کلیه متعلقات از جمله داشتن یا نداشتن چاه و داشتن مجوز و باطل شدن یا نشدن آن مجوز صریحا در قولنامه بنویسید و بهتر است در مورد مجوز ازاداره آبیاری استعلام به عمل آورید.
• زمین هایی که لب جاده هستند باید فاصله حریم قانونی را داشته باشند که در مورد آن میتوان از اداره راه استعلام لازم را دریافت کرد که مثلا در طرح توسعه و راهسازی جاده نباشد.
اینها اهم نکات مهم در خرید زمین کشاورزی هستند که هم در زمینه فنی و برداشت محصولی پربار و هم در زمینه حقوقی و خریدی بی دردسر به شما کمک می کنند. در نهایت اما باید به این نکته توجه داشت که علاوه بر موارد بالا، همواره جزییاتی وجود دارند که ممکن است در خرید زمین کشاورزی از آن غافل شویم. بنابراین تلاش کنید در معاملات خود از همراهی یک مشاور حقوقی توانمند بهره ببرید. تیم رسمی بی سند دات کام آماده هرگونه همکاری و راهنمایی در خرید زمین کشاورزی در شمال میباشد . کافیست با شماره هایی که در سایت گذاشته شده است در تماس باشید .
بی سند دات کام مرجع جولوگیری از کلاهبرداری ملکی و راهنمایی برای خرید ایده آل
