سند ملکی تفکیکی

سند ملکی تفکیکی چیست ؟

در قوانین حقوقی هر نوشته ای که در مقام دعوا و یا دفاع قابل استناد باشد، بر طبق قانون سند نام دارد . اسناد بر دو نوع سند رسمی و سند عادی می باشد . سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند ، رسمی است . سند مالکیتی که در دفاتر اسناد رسمی یا در اداره ثبت اسناد تنظیم می گردد از معتبرترین و مطمئن ترین راه انتقال اسناد است . یکی از انواع اسناد ملکی ، سند ملکی تفکیکی است . در این مقاله سند ملکی تفکیکی را برای شما تشریح می کنیم

تفکیک به چه معنا است؟

تفکیک در لغت به معنی جدا کردن است. در اصطلاح ثبتی، تقسیم قطعه زمینی به قطعات مختلف است. تفکیک، عملی است اداری که با تقاضای مالک یا مالکین، توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نسبت به املاک مشاع و غیر مشاع انجام پذیرفته و در نتیجه ملک به چند قطعه با مشخصات معین، تبدیل می گردد.
معمولاً عمل تفکیک املاک (اعیان) با اخذ گواهی پایان کار از شهرداری توسط مالکین و پیوست تصویر مصدق آن به تقاضای دفاتر اسناد رسمی مبنی بر تفکیک و تحویل به ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک آغاز می شود.

سند ملکی تفکیکی چیست ؟

همانگون که گفته شد، تفکیک ملک عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول (خانه، زمین و به‌ طور کلی هر مالی که قابل نقل و انتقال نباشد) به قطعات کوچک‌تر. صورت مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه میشود. این صورتجلسه صرفا” به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.زمانی که دو یا چند نفر در ملکی سهم داشته باشند ، و به موجب سندی از هم مجزا شده باشد سند ملکی تفکیکی نام دارد . برای دریافت سند ملکی تفکییکی، داشتن صورت مجلس تفکیکی آپارتمان یا زمین، ضروری است.
در واقع هر گاه ملک بعد از ثبت در دفتر اسناد رسمی به قطعاتی تفکیک شود ، در صورتی که مالک یا افراد که سهیم در ملک هستند در خواست تفکیک بدهند ، اداره ثبت بر طبق صورت مجلس تفکیکی به میزان سهم هر یک از مالکین اقدام به صدور سند ملکی تفکیکی می نماید .

افراز به چه معنا است ؟

هروقت دو یا چند صاحب در ملکی به صورت مشاع دارای سهم قانونی باشند و توافقی برای تقسیم سهم اختصاصی بین خود نداشته باشند، هر یک از صاحبین مشاعی می‌توانند از اداره ثبت اسناد و املاک و یا دادگاه محل وقوع ملک،درخواست صدور رای افراز بکنند. به این معنا است این حرف، که سهم خود را از بقیه شرکا جدا کرده و به شکل خصوصی سند مالکیت دریافت کنند.

تقسیم به چه معنا است ؟

کلمه تقسیم، مانند افراز و تفکیک است و شامل همه ی اموال شامل از منقول و مال غیرمنقول می‌شود. مانند جایی که سهم الارث چندین مورث، به صورت قهری باهم درآمیخته و هیچ کدام از طرفین، حاضر به مصالحه درباره سهم الارث خود نیستند. در این شکل ورثه می‌توانند درخواست تقسیم مال مشترک که به ارث برده اند را به دادگاه صالح تقدیم نمایند. دادگاه صالح در این فرض محل فوت مورث است.

صورتمجلس تفکیکی چیست و با تقسیم نامه چه تفاوتی دارد؟

صورتمجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان ساختمان توسط ثبت اسناد و املاک  تهیه میشود. این صورتجلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.بدیهی است اگر کل ملک قبل از تفکیک متعلق به یک فرد بوده کل قطعات نیز متعلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای چند مالک مشاعی بوده مثلا سه مالک هر یک با قدر السهم دو دانگ از شش دانگ.
در اینصورت کل واحدها و قطعات تفکیک شده یک به یک با قدرالسهم دو دانگ متعلق هر سه مالک خواهد بود. هیچ یک از مالکین واحد مستقل و شش دانگ نخواهند داشت مادامیکه سند تقسیم نامه در دفترخانه و به رضایت مالکین تنظیم شود
در این مرحله مالکین به نسبت قدرالسهم خود تعدادی از واحدها را بطور کامل و شش دانگ انتخاب مینمایند این انتخاب در سندی به نام تقسیم نامه ثبت میشود و به موجب همین تقسیم نامه ثبت اسناد خواهد توانست برای هرقطعه و یا واحد سند مالکیت صادر نماید. ملاحظه میگردد که صورتمجلس تفکیکی مقدمه برای تقسیم نامه است. برای اینکه ملک از وضعیت مشاعی و شراکت خارج گردد.
اگر بعد از صورتمجلس تفکیکی تقسیم نامه تنظیم نشود کار اداره ثبت در تهیه صورتمجلس تفکیکی عبث و بیهوده بوده است.  از آنجا که قانونگذار بر اساس اصل حکمت حکیم و دانا بوده و کار عبث قابل انتساب به او نیست. میتوان گفت که تنظیم سند تقسیم نامه حسب تقاضای هریک مالکین الزامی و اجباری است.
اگر در نحوه تقسیم توافقی بین مالکین نباشد. دادرس کارشناس خواهد گمارد.  این الزام و اجبار از مفاد مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور استنباط میشود. بنابراین هر جا که شریکی بتواند خود را از مالکیت اشتراکی برهاند  از حمایت قانونی برخوردار خواهد بود.

مراحل تفکیک سند مشاع چیست؟

تفکیک سند مشاع هنگامی انجام می شود که هر یک از شرکا یا همه ی شرکا که دارای سهمی در یک سند هستند، بخواهند که سند مورد نظر را به صورت مجزا در آورند، به گونه ای که هر نوع تصرفی را که خواهان آن هستند، مثل وثیقه گذاشتن، بتوانند بر روی سند خود اعمال نمایند، از این رو در این مقاله مراحل تفکیک سند مشاع مورد ارزیابی قرار می گیرد.
در عمل تفکیک سند مشاع، اعم از اینکه سند مشاع مربوط به اموال منقول یا غیرمنقول باشد، سند به چند قسمت تقسیم می شود و از حالت مشاع خارج می گردد، تفکیک سند مشاع در ادراه ی ثبت انجام می شود که پس از تفکیک سند، هر یک از شرکا حق تصرف در سهم خود را دارند.
با توجه به اینکه سند مشاع مربوط به اموالی منقول یا غیرمنقولی است که دارای چند مالک می باشد، لذا با تقاضای یکی از شرکا یا همه ی آنها که منجر به تقسیم مال می گردد، مال مربوطه مفروض نامیده می شود.

تفکیک سند مشاع:

•  هنگامی که قطعات مربوط به سهم هر شریک مشخص و تقسیم شد، جهت صدور سند مالکیت مفروض، سند اولیه در اداره ثبت باطل می شود و تقسیم نامه تنظیم می گردد.
•  پس از اتمام مرحله ی اول ، صورت مجلس تفکیکی که در آن حدود مساحت هر قطعه  تقسیم شده مشخص می شود، تنظیم می شود و برای صدور سند مفروض به اداره ی ثبت و اسناد ارسال می گردد.