مبایعه نامه، قولنامه، فروشنامه

دو واژه قولنامه و فروشنامه با هم تفاوت دارند. اگرچه قولنامه و مبایعه نامه برای خرید و فروش اموال غیر منقول مانند ملک بکار می روند، اما مبایعه نامه زمانی میان فروشنده و خریدار ملک تنظیم می شود که هر دو آمادگی خود را برای خرید و فروش اعلام نمایند. یعنی فروشنده همه چیز را برای فروش مهیا ساخته است. خریدار نیز از نظر پرداخت بهای ملک، آمادگی لازم را دارد. وقتی همه چیز برای تنظیم سند خرید و فروش آماده باشد، مبایعه نامه آماده تنظیم خواهد بود. گاه طرفین قصد خرید و فروش ملک خود را دارند. اما هنوز برخی شرایط برای خرید و فروش ملک آماده نیست. مثلاً فروشنده، سند ملک را در اختیار ندارد. یا خریدار، پول خرید را آماده نکرده است. از این رو آنان برای آنکه اعلام نمایند تصمیم شان برای معامله جدی است. و متعهد به انجام آن در زمان معین می باشند، برای عملی ساختن قصد و نیت خود، قولنامه میان خود تنظیم می کنند. بنابراین قولنامه یعنی قول مکتوب برای انجام قطعی معامله در آینده .

قولنامه را نمی توان سند قطعی خرید و فروش دانست. در حالی که در مبایعه نامه، عمل خرید و فروش، قطعی شده و بوقوع پیوسته است. بنابراین آثار حقوقی جدی دارد. و هیچکدام از طرفین نمی توانند تعهداتی را که قبول کرده اند زیر پا بگذارند. 
هر چند این مقاله حاوی نکات لازم برای تنظیم یک مبایعه نامه صحیح است، اما نافی مشورت با کارشناسان سایت بی سند دات کام نیست. چه بسا بسیاری از موارد نانوشته نیز می تواند موجب ضرر و زیان گردد.
به طور کلی مبایعه نامه املاک از ۷ ماده تشکیل شده است که به شرح ذیل است.

ماده 1: طرفین قرارداد

طرفین قرارداد شامل مشخصات فروشندگان و خریداران است که حتما مشخصات آدرس فعلی طرفین، کد ملی و شماره شناسنامه را به صورت کامل در مبایعه نامه املاک بنویسید تا در آینده به مشکلی برخورد نکنید.

ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله

موضوع و مشخصات مورد معامله شامل مقدار سهمی که خریداری شده و نوع ملک (تجاری و مسکونی و اداری و ….) و وضعیت عرصه و اعیان که شخصی بودن و یا اوقافی بودن را مشخص می ‌کند و مشخصات پلاک ثبتی و متراژ و و نوع اسکلت و سال ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر و صفحه و اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن است.

مهمترین بخشی از این ماده که حتما باید چک کنید آدرس دقیق (ترجیحا مختصات جغرافیایی) و صحت کد رهگیری که از فروشنده می‌توانید تاییدیه کد پستی از اداره پست را درخواست کنید و آخرین بخش از این ماده مشخصات تعداد واحد در ساختمان و سیستم سرمایش و گرمایش و غیره می ‌باشد .

ماده 3: ثمن معامله

منظور از ثمن معامله مقدار مبلغی که مورد توافق طرفین قرار گرفته و شرایط پرداخت را قید کرده و توصیه می‌شود حتما شماره چک‌های پرداختی در قرارداد قید بشود .

ماده 4: شرایط مربوط به تنظیم سند

شرایط مربوط به تنظیم سند شامل ۵ بند است.

بند ۱-۴ : تاریخ حضور در دفتر خانه است که طرفین در همان دفترخانه ذکر شده در مبایعه نامه املاک و در همان تاریخ ملزم به حضور جهت تنظیم سند هستند.
بند ۲-۴ : شامل مواردی از اسناد است که در رهن بانک بوده که فروشنده را ملزم به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه می‌ کند.
بند ۳-۴ : هریک از طرفین در صورت عدم حضور طرف مقابل می تواند از سردفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور دریافت نمایند گواهی عدم حضور تنها در همان دفترخانه قید شده در مبایعه نامه صادر می‌ گردد.
بند ۴-۴ : عدم ارائه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از سوی فروشنده که شامل مفاصا حساب شهرداری و مفاصا حساب مالیات و استعلام ثبت و در صورت نیاز پایانکار و عدم حضور خریدار در دفترخانه منجر به صدور گواهی عدم حضور و دریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل می‌ گردد.
بند ۵-۴ : شامل تاریخ عقد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه می ‌باشد.

ماده 5: شرایط تسلیم مورد معامله (نحویل)

شرایط تسلیم مورد معامله ۲ بند دارد.

بند ۱-۵ : شامل تاریخ تحویل ملک به صورت کامل و بدون مشکل با تمامی انشعابات است که در صورت عدم اجرای تعهدات فروشنده ملزم به پرداخت خسارت قید شده در بند ۵ ماده ۶ مبایعه نامه املاک خواهد بود.

بند ۲-۵ : در صورتی که ملک خریداری شده به هر علتی غیر قابل انتقال به نام خریدار باشد فروشنده علاوه بر عودت مبلغ پرداختی خریدار باید مبلغ خسارت قید شده در قرارداد را به خریدار بپردازد.

ماده 6: آثار قرارداد

آثار قرارداد شامل ۷ بند است.

بند ۱-۶ : فروشنده را ملزم به آماده کردن و اخذ کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات می ‌نماید و فروشنده کلیه بدهی‌ های خود را به اداره آب و فاضلاب، گاز، برق، شهرداری، دارایی و غیره باید تا قبل از تنظیم سند پرداخت نماید .
بند۲-۶ : تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوفاف بر عهده کدام یک از طرفین است. لازم به ذکر است هزینه تنظیم سند رهنی بر عهده خریدار است.
بند ۳-۶ : در صورت افزایش و حتی کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه و ثمن آن نخواهد داشت.
بند ۴-۶ : کلیه اختیارات فسخ و باطل کردن قرارداد از طرفین اخذ گردیده است و بر خلاف تصور برخی از افراد، مبایعه نامه به هیچ وجه قابل فسخ نیست.
بند ۵-۶ : در صورتی که طرفین هر یک از تعهدات مالی و غیره خود را انجام ندهند می بایست روزانه هر مبلغی که در مبایعه نامه ذکر گردیده است را به طرف مقابل پرداخت نمایند.
بند ۶-۶ : قرارداد مبایعه نامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب فاقد اعتبار می باشدو توصیه می گردد پروانه کسب مشاور املاک را رویت نمایید .
بند ۷-۶ : حتما اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را ببینید تا مطمئن شوید با خود صاحب سند معامله می کنید تا با این روش از دلالی و خرید دست دوم در امان بمانید و از تعارفات و رودربایستی در معاملات خودداری کنید .

ماده 7: فایل متعاملین

فایل متعاملین شامل ۶ بند است.

بند ۱-۷ : پرداخت حق الزحمه مشاور املاک بر اساس نرخ اتحادیه است که نحوه محاسبه کمیسیون مشاور املاک را می‌توانید در مقاله ما جستجو کنید.
بند ۲-۷ : فسخ مبایعه نامه املاک هیچ تاثیری در پرداخت حق الزحمه مشاور نخواهد داشت.
بند ۳-۷ : علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک ۹% مالیات ارزش افزوده از طرفین اخذ می ‌شود و در صورت نیاز می توانید گواهی ارزش افزوده از مشاور املاک دریافت کنید.
بند ۴-۷ : مربوط به درست وارد کردن اطلاعات تماس طرفین است در صورت اشتباه وارد کردن شماره تماس اطلاعات مربوط به قرارداد شامل کد رهگیری و غیره برای شما ارسال نمی‌گردد. با توجه به رای دیوان عدالت اداری در کم اثر شدن کد رهگیری بهتر است از مشاوره کارشناسان سایت بی سند دات کام در جانمایی ملک و تحویل آن استفاده نمایید.
بند ۵-۷ : نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک می ‌باشد.
بند ۶-۷ : نحوه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک هست و استعلام کد رهگیری قرارداد اینجا در دسترس است.

توضیحات قرارداد:

در توضیحات مواردی را که طرفین به توافق می ‌رسند و در متن قرارداد نیامده را ذکر می‌کنند و این موارد شامل شرایط دیر آماده شدن سند (بوروکراسی اداری) و تجهیزات نصب شده و غیره است.

به فروشندگان توصیه می شود در صورت پرداخت چک از سوی خریدار حتما شرط فسخ در توضیحات ذکر شود در غیر اینصورت به هیچ وجه حق فسخ قرارداد را نخواهید داشت .هر چند با توجه به افزایش قیمت ملک، گاهی حق فسخ چندان مفید نیست.

مشاور املاک ملزم به چک کردن مدارک مالکیت و اثبات مالک بودن فروشنده خواهد بود.

نکات مهم تنظیم مبایعه نامه
به عنوان یک فروشنده در حین تنظیم مبایعه‌نامه موضوعاتی حیاتی را باید رعایت کنید که در این مقاله نکته وار بدانها خواهیم پرداخت. نظر شما را به بخش نخست آن جلب می‌کنیم.

1- قبل از هر اقدامی برای تنظیم مبایعه نامه، نسبت به احراز هویت خریدار از طریق مدارک شناسایی معتبر اقدام کنید. احراز هویت به هیچ وجه نباید به شخص دیگری واگذار شود. لذا شخصاً آن را انجام دهید.

2-زمان کوتاهی را صرف آشنایی با خریدار و کنکاش قصد او از انجام این معامله نمایید. بدون آنکه سوالات شما ماهیت دخالت در امور شخصی را پیدا کند. بدانید که این امر در صورتی که به نحو صحیح انجام شود، در تمیز و تشخیص کلاهبرداران و شیادان به شما کمک زیادی خواهد کرد.

3- به طور کامل شرایط و نحوه‌ی پرداخت خریدار را بپرسید. در قرارداد تنظیمی نیز به طور کامل و دقیق این موضوع را چک کنید. سعی کنید قبل از انجام معامله به این موضوعات فکر کرده باشید.

4- تمامی مفاد قرارداد را یک به یک مطالعه کنید و به هیچ وجه آن را به شخص دیگری واگذار نکنید. حتی اگر مشاور املاک نسبت به محتویات مبایعه‌نامه به شما اطمینان داد و یا خواست برای شما آنها را بخواند، قبل از امضای آن از او بخواهید که مبایعه‌نامه در اختیار شما قرار گیرد.

5-برای یکایک تعهدات خریدار، از جمله تعهد در پرداخت، ضمانت اجرا تعیین نمایید. بنویسید در صورت عدم انجام آن تعهد خاص به عنوان مثال باید روزانه مبلغ ده میلیون ریال به عنوان خسارت قراردادی به فروشنده پرداخت گردد. دقت داشته باشید میزان خسارت به صورت عرفی و متناسب با حجم تعهد تعیین شود. پیش بینی خسارت قراردادی می‌تواند کمک شایانی به انجام تعهدات در سررسید آن نماید. به علاوه آنکه در صورت وقوع اختلاف بین طرفین و مراجعه به مراجع قضایی نیز، این موضوع یاری‌رسان فروشنده خواهد بود.

6- سعی کنید میزان متعارفی از ثمن یا همان قیمت را حین تنظیم مبایعه نامه دریافت نمایید. میزان متعارف اصولا بیش از سی درصد قیمت است. لیکن درصورت دریافت مبلغی کمتر از این میزان، حتما راهی برای فرار از قرارداد برای خود باز بگذارید. چرا که در صورتی که به هر دلیل اقساط بعدی ثمن پرداخت نگردد شما گرفتار قراردادی شده اید که مبلغ قابل توجهی برای آن دریافت نداشته‌اید. برای این منظور می‌توان انفساخ مبایعه‌نامه را درصورت عدم پرداخت قسط بعدی پیش بینی نمود.

7-به دلیل آنچه در بند پیشین اشاره شد، صرفاً با دریافت بیعانه، به هیچ وجه مبایعه نامه را امضا نکنید.

8-در هنگام عقد حتماً شهود باید حاضر باشند و در انتها آن را امضا نمایند. شهود در پروسه قضایی احتمالی کمک شایانی خواهند نمود. لیکن از هویت واقعی شهود امضا کننده آگاهی حاصل نمایید. ترجیحاً سعی کنید شاهدی از ناحیه‌ی شما مبایعه‌نامه را امضا نماید.

9- درصورتی که خریدار قصد دریافت وام خاصی را دارد از چند و چون آن کسب اطلاع نمایید.

10- حتماً مواعدی دقیق برای پرداخت اقساط ثمن و همچنین تاریخ حضور و انتقال قطعی در دفاتر اسناد رسمی قید نمایید. ضمناً برای هریک از آنها ضمانت اجرا نیز درج کنید.

11- تحویل ملک یا موضوع بیع را به زمانی که حداقل ۸۰ درصد بها را دریافت داشته ‌اید موکول نمایید. همچنین برای تنظیم سند رسمی عرفاً مبلغی کمتر از ۲۰ درصد نزد خریدار باقی می‌ماند.

12- چنانچه خریدار از ناحیه مشاور املاک معرفی شده است، احراز کنید که مسئولیت ایشان نسبت به کشف فساد احتمالی در مبایعه نامه قید شده باشد.

13-به نشانی اعلامی خریدار و صحت آن توجه نمایید. بهتر است قید نمایید: تغییر نشانی باید به اطلاع طرف دیگر برسد. در غیر اینصورت انجام مکاتبات به نشانی اعلامی قانونی بوده و اعتراضی نسبت به این موضوع قابل قبول نیست.

14-در صورت تعدد خریداران، مبایعه نامه باید به امضای یکایک آنها رسیده و سهم هریک نیز مشخص شده باشد.

15- چنانچه وکیل خریدار در جلسه حضور دارد و خرید با وکالت انجام می‌شود، اصالت وکالت ‌نامه و هویت وکیل و اصیل را بررسی کنید. ضمناً از وکیل بخواهید یک نسخه رونوشت از وکالت ‌نامه را در اختیار شما قرار دهد.

16-بعد از امضای مبایعه نامه به هیچ وجه مدارک مالکیتی یا هویتی خود را در اختیار مشاورین املاک یا خریدار قرار ندهید. بدانید که ایشان نیازی به آنها ندارند. به بهانه ‌هایی که بعضاً در این خصوص می ‌آورند، مانند اینکه برای دریافت کد رهگیری یا غیره به انها نیاز هست، توجه ننمایید.

17-بسیاری از مردم به دلیل نا آگاهی از ذات وکالت بعنوان عقد جایز و بدلیل اعتماد به دفاتر اسناد رسمی گمان می ‌برند که مفاد وکالت همانی هست که آنان تنظیم می کنند در حالی که چنین پنداشتی کاملا اشتباه است.

وقتی وکیل و موکل برای تنظیم وکالت نامه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می ‌کنند دقیقا مفاد وکالت باید همانی باشد که اصحاب وکالت توافق می‌کنند و نه اینکه سر دفتر صلاح می ‌داند.

18-سردفتر حق حذف خواسته و یا اضافه کردن مطالبی علیرغم میل، منافع و توافق شما را به هیچ‌وجه ندارد.

19-توجه داشته باشید وقتی شرکت تعاونی مشتریان را طی نامه به جهت تنظیم وکالت‌نامه معرفی می ‌کند اعتماد نکنید و شما می‌توانید دفترخانه معتمد خود را انتخاب کنید.

20-وکالت را قبل از امضاء و تائید، با دقت مطالعه کنید و به عبارات خاص، عبارات مبهم، عبارات چندپهلو و …. حساس باشید و واکنش نشان دهید.

21-پس از انجام تشریفات اداری در شرکت تعاونی، مبادرت به اخذ وکالت‌نامه از فروشنده در دفترخانه معتمد و مورد نظر خودتان نمایید.

22-در متن وکالت معاملاتی حتما این جمله را درج کنید : ” وکیل در حیات و وصی موکل در ممات است”.

23- متاسفانه بدلیل عدم نظارت سازمان تعاون و اداره بازرسی برخی از شرکت‌های تعاوتی بدلیل بی‌دانشی و یا بدلیل منفعت‌جویی اقداماتی به ضرر شما انجام می‌دهند که باید مواظب این گونه رفتارها باشید.

24-در صورت نپرداختن ثمن توسط خریدار در تاریخ‌های مندرج در قرارداد، فروشنده می‌ تواند با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را بدهد که می‌ تواند علاوه بر اصل پول، خسارت تاخیر تادیه به نرخ شاخص بانک مرکزی را از زمان مطالبه تا زمان پرداخت نیز علاوه بر خسارت دادرسی (هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل) مطالبه کند.

25-فروشنده می ‌تواند از حق حبس خود استفاده کند به این صورت که تا پرداخت نشدن ثمن معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مبیع (مثلا ملک فروخته شده) خودداری کند.

26- اگر قرارداد بیعی منعقد شده باشد که خریدار هیچ مبلغی از ثمن را نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یک جای قیمت معامله باشد و مبیع نیز تحویل خریدار نشده باشد فروشنده می ‌تواند پس از ۳ روز از زمان انعقاد قرارداد – فقط با شرایط ذکر شده – قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن، فسخ کند.

27-اگر در قرارداد قسمتی از ثمن معامله پرداخت شده باشد و یا چک داده شده باشد و یا زمان پرداخت تعیین شده باشد با تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد و مجبور است که فقط برای دریافت ثمن معامله اقدام اقامه دعوی کند.

28-اگر در قرارداد شرط شده باشد که تاخیر در پرداخت ثمن و یا مثلا وصول نشدن هر کدام از چک ‌های قرارداد، به فروشنده حق فسخ می‌ دهد (خیار تخلف از شرط) در این صورت با تحقق شرط، فروشنده می ‌تواند با دادن اظهارنامه اعلام فسخ کند و سپس به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تایید فسخ بدهد.

29-اگر در قرارداد خسارت برای تاخیر ثمن توافق شده باشد که به آن وجه التزام می‌گویند در صورت تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده می ‌تواند علاوه بر ثمن دادخواست مطالبه خسارت قراردادی (وجه التزام) را نیز تقدیم دادگاه کند اما بحثی وجود دارد که وقتی ثمن معامله وجه نقد است توافق بر خسارتی بیش از نرخ بانک مرکزی وجاهت قانونی ندارد و بعضی از دادگاه ‌ها به خسارت بیشتر از نرخ مذکور رای نمی ‌دهند.

30-در صورت ورثه ای بودن ملک، اجرای مفاد زیر لازم است:

الف – گواهی انحصار وراثت
ب – گواهی پرداخت مالیات بر ارث
ج – قیم نامه در خصوص صغار و محجورین
د – حضور همگی وراث در تنظیم عقد قرارداد و یا وکیل با وکالت نامه رسمی

منابع:
https://melkiedari.ir/
https://www.bourseiness.com/15864/real-estate-contract
chetor.com – varune.com – mobasher.ir – kaaam.ir – amlakasayesh.ir