چند نکته کلیدی در خرید مطمئن ملک
از مالکیت فروشنده مطمئن شوید. بررسی اسنادی که فروشنده ملک در دست دارد یکی از راه های کسب اطمینان است. هر چند اطمینان از جعلی نبودن و بازداشت نبودن ملک هم بسیار اهمیت دارد.
مشخصات فروشنده با اطلاعات هویتی داخل سند برابر باشد. بنابراین صحت همه برگه ها و اسناد باید با دقت بررسی شود.
اگر قصد خرید ملکی را داریم که مالکیتش برای چند نفر است، باید همه مالکان در زمان فروش حضور یابند و رضایت دهند. در غیراینصورت شاید در دام خرید و فروش “مال غیر” گرفتار شوید.
با قوانین جدید، خرید و فروش ملک مشکل دار و بدون سند، مشمول حمایت های قانونی نمی شود. بنابراین ملاحظات لازم در خرید املاک فاقد سند بیشتر و مهمتر است.
فروشنده ملک یا خودش مالک اصلی است یا اینکه طبق قانون دارای وکالت نامه فروش ملک است. اعتبار وکالت فروش بسیار مهم است.
این یکی از مهمترین نکات حقوقی خرید و فروش ملک است که اگر کسی با ارائه وکالت نامه برای فروش ملک به ما اقدام کرد باید حتما از صحت و اصالت مدارک او اطمینان حاصل کنیم.
درباره فروش ملک با وکالت نامه باید توجه کنیم که شاید فروشنده قبلا طی قراردادی ملک را به افراد دیگر فروخته باشد. این یکی از شیوه های کلاهبرداران است که برخی املاک را به صورت وکالتی به چند نفر می فروشند. در چنین مواردی تنظیم صورتمجلس تحویل ملک در محل و با حضور مجاورین و امضای آنها می تواند بسیار حیاتی باشد.
در گذشته افراد کلاهبردار یک ملک را به چند نفر می‌فروختند. برای جلوگیری از چنین اتفاق‌هایی باید بعد از نوشتن مبایعه نامه، آن را در سیستم جامع املاک کشور ثبت کنید تا برای آن کد رهگیری صادر شود. سیستم جامع ثبت املاک کشور سراسری است و استفاده از آن می‌تواند شما را از صحت معامله مطمئن کند.
مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی ملک باید یکسان باشد.
بازدید از ملکی که قرار است خریداری شود، از جمله مهمترین نکات حقوقی خرید و فروش ملک به حساب می آید. خریدار باید از شرایط ظاهری ملک اطلاع یافته و از واقعی بودن مشخصاتی که در سند قید شده است مطمئن شود.
بررسی پارکینگ، حیاط، پشت بام، نشانی ملک، پلاک ثبتی، کدپستی و دیگر شرایط ملک، موضوع بسیار مهمی است که قبل از خرید باید به آن توجه شود.
توقیف نبودن و در رهن نبودن ملک یکی دیگر از نکات حقوقی خرید و فروش ملک است و اصطلاحاً می گویند ملک باید آزاد باشد. معامله ملکی که توسط مراجع قضایی و قانونی توقیف شده ممنوع است اما برخی کلاهبرداران، مردم را در دام خرید و فروش ملک مشکل دار گرفتار می کنند.
البته می توان برای ملکی که در رهن یا توقیف است مبایعه نامه تنظیم کرد اما برای تنظیم سند رسمی حتما باید مراحل قانونی طی شود.
یکی از راهکارهای قانونی برای خرید و فروش ملک رهنی و توقیفی این است که خریدار کل بهای خانه را به فروشنده نمی پردازد بلکه بخشی از پول را برای فک رهن به طلبکاری که ملک در رهن آن است پرداخت می‌نماید.
بسیاری از خانه ها مقداری بدهکاری به نهادهای دولتی و عمومی همچون شهرداری، بیمه و مالیات دارند. از جمله نکات حقوقی خرید و فروش ملک این است که فروشنده باید این بدهکاری ها را پرداخت و گزارش آن را به خریدار ارائه کند.
اگر ملک بدون مجوز شهرداری ساخته شده باشد، فروشنده باید جریمه خود را بپردازد. در غیر این صورت نمی‌تواند آن را بفروشد. همچنین برای معامله هر ملک باید چهار درصد از قیمت آن به دارایی پرداخت شود. البته معمولا این مبلغ بین فروشنده و خریدار تقسیم می شود.
اگر قصد خرید ملکی را دارید که مستاجر در آن ساکن است، منع و مشکل قانونی نخواهید داشت اما بهتر این است که درباره مدت زمان قرارداد اجاره با مستاجر و فروشنده صحبت کنید تا بعداً دچار مشکل نشوید.
نکته دیگر این است که در موارد اندک، خریداران توجه ندارند که ملک در اجاره است و حتی فروشنده هم اشاره ای به این موضوع نمی کند. در چنین مواقعی خریدار بلافاصله بعد از خرید ملک با موضوعات حقوقی و قانونی مواجه خواهد شد.
انتقال سند
تاریخ انتقال سند در مبایعه نامه مشخص می شود و براساس آن طرفین باید در دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال سند حاضر شوند. همچنین فروشنده باید مدارک هویتی را همراه با استعلام هایی که از نهادهای قانونی همچون شهرداری و دارایی دریافت کرده است به دفترخانه تحویل دهد.
کارشناسان سایت بی سند دات کام علاوه بر مسائل حقوقی، به لحاظ فنی نیز شما را همراهی خواهند کرد.
مهمترین مولفه در خرید ملک سند آن است. لذا آشنایی با انواع سند ضرورت دارد.
- سند ملکی مشاع: یک ملک چند مالک دارد و بین چند شریک تقسیم شده است.
- سند ملکی شش دانگ: یک ملک به یک شخص تعلق دارد.
- سند ملکی تک برگ: نوع جدید و امروزی سند است که از سوی مراجع رسمی تهیه و تایید شده است. اصالت و خوانا بودن از مزایای این سند است.
- سند ملکی تفکیکی: یک ملک بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده است.
- سند ملکی عرصه و اعیان: منازل مسکونی که از نوع آپارتمان هستند عرصه و اعیان دارند. سند عرصه مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا شده است و سند اعیان مربوط به سند واحدهایی است که روی آن زمین ساخته شده است.
- سند ملکی بنچاق: در قدیم به قراردادهایی که مردم بین خودشان می‌نوشتند و برای تایید و مهر و امضا نزد علما و چهره‌های سرشناس می‌بردند، بنچاق گفته می‌شد.
- سند ملکی منگوله‌دار: سندهایی که با یک نخ و یک تکه سرب توسط اداره ثبت اسناد پلمپ شده‌اند. مالکیت در اینگونه سندها قطعی است.
- سند ملکی وکالتی: سندی که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل تنظیم شده است. در این گونه سندها، وکالت رسمی و محضری ثبت شده نیاز است.
- سند ملکی رهنی: سندی که در قبال وام برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود در رهن بانک قرار می‌گیرد. این موضوع در خود سند هم ذکر می‌شود و سپس به خریدار تحویل داده می‌شود.
