موضوع وکالت در فروش یا خرید ملک یکی از موارد مهم در انجام معاملات است که بستر یکسری از تخلفات ناشی از عدم آگاهی و یا بعضاً کلاه برداری می باشد.  کارشناسان در سایت بی سند دات کام در مقالات متعدد هشدارهای لازم را در مواجه با مشکلات حقوقی مرتبط با معاملات وکالتی ملکی داده اند و جهت راهنمایی و مشاوره و رفع ابهام در این گونه معاملات وکالتی آمادگی دارند. این مقاله خلاصه ای از پژوهش دکتر علی خسروی و داود حسن پور فارسانی در تبیین و بررسی جایگاه واقعی وکالت فروش ملک در اسناد رسمی است. مقاله حاضر با توجه به بررسی و تحقیقات صورت گرفته در مباحث مربوط به عقد وکالت که در قانون مدنی 28 ماده را به خود اختصاص داده، لیکن در بعضی از مواد از جمله "عقد یا ایقاع بودن (ایقاع نوعی عمل حقوقی است که فقط با اراده یک نفر انجام می‌شود و برخلاف عقد یا قرارداد به توافق دو یا چند اراده نیاز ندارد. هرچند ممکن است با اراده دیگری از میان برود.)، عقد وکالت، قلمرو موضوعی عقد وکالت، وکالت شفاهی یا کتبی، وکالت مطلق یا مقید، لزوم یا جواز عقد وکالت، مسئولیت وکیل و... " نواقص و یا خلاء های قانونی وجود دارد که ممکن است در محاکم باعث دوگانگی و یا چند گانگی آراء گردد، لذا در این مقاله که با روش توصیفی- تحلیلی انجام شده است هدف بر آن گردید که به آسیب شناسی وکالت فروش ملک در اسناد رسمی، نواقص و خلاء های قانونی آن پرداخته شود.

 

 

 

ابهامات ماهوی عقد وکالت فروش ملک

 بسیاری از ابهامات این عقد منطبق با ماهیت آن می باشد، هر چند که این عقد در عرف، وکالت در مقام بیع قلمداد می شود و چه بسا به علت عدم اگاهی عموم مردم نسبت به ماهیت و آثار عقود و اسناد خریدار با تسویه کامل ثمن معامله، سند وکالت فروش تنظیمی ملک به نام خود را، به اشتباه فاحشی، سند انتقال محسوب می کنند، ولی در واقع باید پذیرفت، ماهیت این عقد وکالت می باشد و آثار عقد وکالت بر آن بار است، که گاهاً این آثار و ماهیت، در جایی که هدف واقعی طرفین عقد بیع بوده، با قصد آنها در تعارض می باشد، که به آنها اشاره می شود:

 

الف :

رعایت مصلحت موکل: یکی از مواردی که وکیل در عقد وکالت باید به آن پایبند باشد، رعایت مصلحت موکل است. به صراحت قانون مدنی، وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید. آنچه که موکل به صراحت به اختیار داده یا بر حسب قرائن و عرف و عادت داخل اختیار اوست، تجاوز نکند.

 

ب:

حساب دوره وکالت موکل: در مورد دیگر، وکیل باید حساب مدت وکالت خود را به موکل بدهد و آنچه را که به جای او دریافت نموده به او رد کند. در اصل، وکالت مبتنی بر نیابت است و معامله به طور مستقیم برای موکل انجام می شود. وکیل امین موکل است، تا آنچه را به دست می آورد، نگاه دارد و به موکل رد کند.

 

ج:

انحلال عقد وکالت: از دیگر ابهامات ماهوی عقد وکالت فروش ملک که در مقام بیع قلمداد می شود، موارد فسخ و انفساخ عقد وکالت می باشد.

 

فسخ وکالت:

فسخ یک عمل حقوقی است، ایقاعی که برای تحقق آن نیاز به اراده یکی از طرفین عقد می باشد، حال اگر اعمال اراده از جانب موکل صورت بگیرد، اثر آن عزل وکیل می باشد. "موکل می تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند" موکل نیازی به توجیه کار خود برای عزل وکیل ندارد و در بر هم زدن وکالت آزاد است. پس شایان ذکر است هر گاه عقد وکالت حتی در خصوص فروش ملک، کما آنکه عرفاً در مقام بیع هم قلمداد شود، منعقد گردد باز هم به واسطه ماهیت اش که یک عقد جایز و قابل فسخ است و بقای آن متزلزل می باشد و موکل هر وقت که بخواهد می تواند وکیل را عزل نماید. حال اگر در واقع خرید و فروش فی مابین طرفین انجام شده باشد و صرفاً از پوشش عقد وکالت در خصوص فروش ملک و برای عمل حقوقی آن ها استفاده شده باشد، مسلماً این موضوع میتواند موجب ورود ضرر به خریدار گردد.

 

انفساخ:

انفساخ، انحلال قهری و خود به خودی عقد است. به حکم قانون مدنی وکالت در این موارد منفسخ می شود: موت و جنون وکیل یا موکل - حجر یکی از آن دو در مواردی که مانع از توکیل یا اقدام به وکالت است - از بین رفتن متعلق وکالت خواه به وسیله حوادث خارجی باشد یا اقدام موکل.

 

موت و جنون وکیل یا موکل: وکالت عقدی است که بر مبنای اعتماد متقابل وکیل و موکل به یکدیگر نهاده شده است و طبیعتاً عقدی که با این مشخصات منعقد شده است با موت هر یک از طرفین از بین خواهد رفت. جنون را نیز باید در حکم موت قرار داد، زیرا باعث از بین رفتن  شخصیت دیوانه می شود.

 

حجر: حجر با تصریح قانون مدنی از موجبات انفساخ عقد وکالت می باشد. تفلیس نیز، که در زبان فقها از اسباب حجر به شمار می آید، نزدیک به عنوان ورشکستگی در حقوق کنونی است.

 

از بین رفتن متعلق وکالت: مطابق قانون مدنی هرگاه متعلق به وکالت از بین برود یا موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام دهد، یا بطور کلی عملی که منافی با وکالت وکیل باشد به جا آورد، مثل اینکه مالی را که برای فروش آن وکالت داده، خود بفروشد، وکالت منفسخ می شود. ولی در همین راستا موکل می تواند، ضمن عقد خارج لازمی، این حق را از خود سلب و اسقاط نماید، که این تدبیر از طرف دفاتر اسناد رسمی درباره ی این اسناد اندیشیده می شود و در متن سند قید می گردد: "موکل انجام هر عملی را که منافی با مورد وکالت باشد از خود سلب و اسقاط نمود".  به این واسطه هرگاه موکل عملی منافی مورد وکالت انجام دهد، آن عمل بلااثر می باشد. که قانون صراحتاً به طور خواص، سلب حق را منع نکرده است.

 

پایان مدت وکالت: برخی مواقع فروشنده که به علل مختلف از عقد وکالت برای عمل حقوقی بیع خود استفاده می نماید، برای جلوگیری از سهل انگاری خریدار از جریان انتقال سند، برای او اجل تعیین می نماید که تا تاریخ معینی وکیل (خریدار) مهلت دارد، جهت انتقال سند ملک، اقدام لازم را انجام دهد. حال اگر این مدت به پایان رسید و وکیل مورد وکالت را انجام نداد، بدون اینکه نیازی به عمل حقوقی دیگری از جانب موکل باشد، عقد وکالت خود به خود از بین می رود. به نظر می رسد که پایان یافتن مدت وکالت را نیز باید در سایر موارد انحلال افزود.

 

همانطور که بیان شد موارد فسخ و انفساخ، برای عقود جایز است و صرفاً اختصاصی به عقد وکالت ندارد و کلیه عقود جایز با فوت و حجر احدی از طرفین آن از بین می روند که عقد وکالت هم به واسطه همین خصیصه اش از این قاعده مستثنی نمی باشد. اما مسئله ای که پنهان مانده، قصد واقعی طرفین عقد وکالت فروش ملک می باشد که باید دید آیا وقتی به واقع قصد باطنی طرفین در این عقد بیع و انتقال مالکیت بوده و در حقیقت خرید و فروش هم اتفاق افتاده ولی عقدی که بین طرفین ثبت شده عقد وکالت فروش ملک باشد. باز هم باید بدون در نظر گرفتن وضعیت و قصد باطنی آنها به موارد فوق استناد کرد و فقط متن قانون را ملاک عمل قرار داد یا می توان با در نظرگرفتن مقتضیات و قرائن موجود، قصد طرفین را مورد پذیرش قرار داد. در این باره به طور کلی چهار دیدگاه وجود دارد:

 

دیدگاه اول:

با در نظر گرفتن ماهیت این عقد بیان می شود این گونه که: عقد وکالت فروش ملک به هر حال ماهیتاً عقد وکالت است و در چهارچوب این عقد جای گرفته است. درست است که به دلایل شکلی مانند: پرداخت مالیات نقل و انتقال، اشتباهاً در عرف این عقد نوعی انتقال قلمداد می شود ولی در واقع این عقد نه بیع است نه تعهدی به انجام بیع و مهم تر که به واسطه ماهیت اش حق تملیک هم برای منتقل علیه (وکیل) ایجاد نمی کند.

 

دیدگاه دوم:

در دیدگاه دیگر می توان اینگونه قلمداد کرد که در ماهیت و وکالت بودن این عقد تردیدی وارد نیست اما با توجه به اینکه این عقد پس از مقاوله (مذاکرات قبل از عقد) واقع شده و مقدمات آن مثل تسویه ثمن معامله، تحویل مبیع، و تحویل اسناد و مدارک، نشانگر وجود یک عقد بیعی می باشد و ثابت می شود که سابقاً یک عقد بیعی میان طرفین عقد وکالت منعقد شده که حال می تواند حتی به صورت شفاهی باشد که در ادامه ی آن، طرفین به هر دلیلی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و ابتداً اقدام به تنظیم سند وکالت فروش ملک به نام خریدار نموده اند.

 

دیدگاه سوم:

عقد وکالت فروش درست است که ماهیت اش بیع نمی باشد، ولی وعده بیع است و درست است که عقدی جایز است و با فوت و حجر از بین می رود ولی حق تملیک ناشی از قصدی که طرفین بر عقد وکالت داشتند، به ورثه منتقل می شود.

 

دیدگاه چهارم:

این دیدگاه برگرفته از رای صادره شماره دادنامه /10 1523 1770 7022 1099 9 مورخ 1391 شعبه 19 دادگاه تجدید نظر می باشد که در اختلافی در این مورد به قاعده "العقود تابعه المقصود" استناد نموده، و نظر داشته، درست است که طرفین عقد وکالت را برای عمل حقوقی خود انتخاب نموده اند اما به واقع قصد آنان بیع بوده و وکالت در نتیجه عقد بیع حاصل شده است. دیدگاه های مذکور که برای عقد وکالت فروش ملک مطرح می باشد هر کدام واجد اشکالاتی هستند. از این رو این امر که عقد وکالت فروش را بدون توجه به قصد باطنی طرفین آن در قالب اصلی خودش و صرفاً یک عقد وکالت صرف در نظر بگیریم، می تواند تضییع کننده حقی برای طرف آن باشد. از سوی دیگر اگر این عقد را وعده بیع قلمداد کنیم، قصد باطنی طرفین که انتقال مالکیت است، نمایان نمی شود زیرا در وعده بیع مالکیت منتقل نمی شود و بی گمان نمی شود پیش از وقوع بیع وکیل را مالک پنداشت.

 

 

 

نتیجه گیری

با توجه به گستردگی و کاربردی بودن عقد وکالت در روابط اشخاص حقیقی و حقوقی و شمول آن در حق العمل کاری ودلالی و مدیریت عاملی شرکت ها و وکالت حقوقی و وکالت در دعاوی دادگستری، ... و در مورد آسیب شناسی مقررات وکالت در حقوق ایران، نتایج و پیشنهادات ذیل حاصل گردیده است:

 

1- در تعریف وکالت ماده ی 656  ق.م (قوانین مدنی) آنرا "عقد" معرفی می کند در صورتی که با دقت نظر درماده 681 ق.م که اینگونه آمده است: "بعد ازاینکه وکیل استعفا داد، مادامی که معلوم است موکل به اذن خود باقی است می تواند در آنچه وکالت دانسته اقدام کند". اذن موکل دخالتی در امر وکالت وکیل نداشته و در این مورد خاص وکالت به ایقاع شبیه تراست تا به عقد. لذا پیشنهاد می گردد که با وجود ماده 681 ق. م.، نباید به صراحت به عقد بودن وکالت اشاره داشته باشد و یا این که ماده 681 ق.م حذف گردد و یا به صورت دیگری بیان گردد.

 

2- درماده 656 ق.م مراد از "امر"، از ظاهر ماده چنین برمی آید که موضوع وکالت ممکن است یک عمل حقوقی باشد، مانند: فروش خانه و یا فسخ اجاره و طلاق و یا امر دیگری که درشمار اعمال مادی است و برای موکل انجام می شود، مانند: مقاطعه ساختن ساختمان یا تهیه نقشه آن و یا انجام عمل نقاشی. با توجه به این که عقد وکالت اعمال مادی را شامل نمی گردد، لذا پیشنهاد می گردد: قانون مدنی به صراحت به امر حقوقی اشاره نماید.

 

3-  درماده 658 ق. م درنحوه ایجاب و قبول، به وکالت کتبی اشاره نشده است ولی در عمل مشاهده می کنیم که در غالب موارد خصوصاً در نقل وانتقالات اموال غیرمنقول، علی القاعده رویه بر این است که وکالت نامه کتبی و رسمی باید ارائه گردد، پس می توان نتیجه گرفت که وکالت هم می تواند شفاهی باشد و هم کتبی. لذا پیشنهاد می گردد که قانون مدنی به صراحت، به کتبی و شفاهی بودن عقد وکالت اشاره نماید و همچنین با توجه به ایجاد رویه عملی جهت وکالت درنقل وانتقالات ومعاملات اموال غیرمنقول به صورت کتبی، بهتراست این نکته نیزدرقانون مدنی به صراحت ذکرگردد.

 

4- درماده 660 و 661 ق.م. به وکالت مطلق اشاره شد که آن را مربوط به اداره کردن اموال موکل تعریف نموده است، همانطوری که بررسی شده منظور از مطلق بودن اجازه وکیل در اداره کردن تمام امور موکل نمی تواند باشد بلکه شخص نمی تواند دربرخی از امور به دیگری وکالت بدهد، مانند: ولایت برصغیر، وصایت برمازاد ثلث، رجوع درطلاق رجعی، لعان زوجه، نفی ولد، شهادت و سوگند در دادگاه، و از این قبیل امور.

 

لذا پیشنهاد می گردد : قانون گذار در ماده 660 و661 ق.م.، ازتعریف مطلق به این گونه صرف نظر می کرد و یا تبصره ای در موارد اشاره شده، به آن اضافه نماید.

 

5- درماده 678 ق.م. پیشنهاد می گردد که علاوه برموارد ذکرشده درمورد اسباب انقضای وکالت، "غایب مفقودالاثر، انحلال شخص حقوقی، زوال عقل، ورشکستگی و اعسار" نیز به آن اضافه گردد.

 

6- درماده 682 ق.م. از عبارت "محجوریت" استفاده می گردد و همان طوری که می دانیم محجوریت به معنای عام شامل صغیر غیرممیز و مجنون و صغیر ممیز نیز می شود درصورتی که صغیر غیرممیز و مجنون نه می توانند به کسی وکالت دهند و نه می توانند وکیل واقع شوند و هم چنین دامنه اختیارات صغیر ممیز نیز بسیار محدود است و منحصر به تملکات بالعوض می گردد.

 

لذا پیشنهاد می گردد در ماده 682 ق.م. به جای کاربردن عبارت محجوریت به معنای عام، محجوریت سفیه و یا غیررشید در آن ذکر می گردید. وقتی مالکی در مورد فروش ملک خود به دیگری وکالت می دهد، و حق عزل خود را سلب و اسقاط می کند و به وکیل اختیار می دهد که مورد وکالت را به خود یا به دیگری و به هر مبلغی که صلاح می داند منتقل سازد، می تواند قرینه ای بر وقوع عقد بیع ای میان آنها باشد، و از طرف دیگر با انعقاد چنین عقدی تملیک حاصل نمی شود. حال مسئله اصلی این است که این عقود را در چه قالب حقوقی باید در نظر گرفت. آیا انتقال مالکیت است؟ یا صرفاً اعطای نیابت؟ حقوقدانان این گونه پاسخ دادند: اگر امور تابع قصد واقعی طرفین باشد (العقود تابعه للقصود)، آنچه را که واقع شده نباید وکالت نامید. با این که هرگاه شخصی، بدون نیاز به حضور مالک و نظارتی، بتواند مالی را به هر قیمتی که می خواهد یا هر شخصی که می خواهد واگذار نماید، اختیارات فراتر از نیابت به نظر می رسد که به نظر حق تملک است نه نیابتی برای فروش، و در زمانی هم که وکیل آن را به خود منتقل می سازد در حقیقت از همان تحقق تملک سود می برد. با انجام این کار مالک می شود و قصد انجام کاری را برای نمایندگی ندارد. آنچه در مرحله اول اتفاق افتاده را نمی توان بیع هم قلمداد کرد. به نظر وعده بیع صحیح تر می باشد. با توجه به این که در حال حاضر اغلب معاملات و داد و ستد ها اصطلاحاً وکالتی صورت می گیرد، همچنان رویه جامعی در برخورد با این موضوع در مراجع و محاکم وجود ندارد و این که چه دیدگاهی را بتوان بر آن قالب دانست، امری مجهول می باشد و بهتر است برای مواجه نشدن با چنین مشکلات احتمالی و جلوگیری از ورود خسارت به طرفین، موارد ذیل هنگام تنظیم و ثبت سند توسط دفاتر اسناد رسمی به طرفین عقد اعلام گردد:

 

1- متذکر گردد که وکالت مانند عقد بیع نیست و نیابت است که به عزل و استعفا وکیل و به فوت یا جنون طرفین مرتفع می گردد. 2- برخی اشکالات احتمالی که قابل پیشگیری است در حدود اختیارات وکالت قید و به طرفین تفهیم گردد.

 

 

 

منبع:

دکتر علی خسروی داود، حسن پور فارسانی، آسیب شناسی وکالت فروش ملک در اسناد رسمی، همایش علمی مطالعات حقوقی، علوم قضایی و پژوهش های اجتماعی، خرداد 1400، 27 صفحه.

 

 

 

لینک های مرتبط برای مطالعه ی بیشتر:

 کلاهبرداری در املاک

مشکلات سند وارثی

 تعریف معامله فضولی

تگ:

وکالت فروش ملک چیست؟,فروش وکالتی ملک,خرید وکالتی ملک,فروشنامه ی وکالتی ملک,فروشنامه وکالتی ملک,فروش نامه ی وکالتی ملک,فروش نامه وکالتی ملک,وکالت فروش ملک,فروش نامه های وکالتی, فروشنامه های وکالتی,فروش نامه های وکالتی تهران,فروش,فروش نامه های وکالتی مشهد,فروش نامه های وکالتی کرج,فروشنامه های وکالتی کرج,فروشنامه های وکالتی تهران,فروشنامه های وکالتی مشهد,فروشنامه های وکالتی مازندران,فروشنامه های وکالتی,فروش وکالتی ملک به دو نفر,خطرات خرید ملک وکالتی,فروشنامه های وکالتی تهران,خطرات خرید ملک وکالتی مشهد,خطرات خرید ملک وکالتی کرج,خطرات خرید ملک وکالتی اصفهان,خطرات خرید ملک وکالتی مازندران, وکالتی فروش بدون مبایعه نامه, مدت اعتبار وکالت فروش ملک,مشکلات سند وکالتی,سند وکالت چیست؟,مشکلات سند وکالتی,سند وکالت چیست,خطرات سند وکالتی,خطرات سند وکالتی تهران,خطرات سند وکالتی مازندران,خطرات سند وکالتی کرج,کلاهبرداری با وکالت فروش,کلاهبرداری با وکالت نامه,وکالت فروش ملک یعنی چه؟,مزایای وکالت فروش,معایب وکالت فروش,تشخیص وکالت نامه جعلی