سند رسمی و سند عادی

در ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 مقرر مي دارد: همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد، دولت فقط كسي را كـه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسي را كه ملك مزبور به او منتقـل گرديـده و ايـن انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي ارثاً بـه او رسيده باشد مالك خواهد شناخت. - ماده 46 قانون مذكور مقرر داشته است: ثبت اسناد، اختياري است مگر در موارد ذيل: 1 -كليه عقود و معاملات راجـع بـه عين يا منافع املاكي كه قبلاً در دفتر املاك ثبت شده باشد. 2 -كليه معاملات راجع به حقوقي كه قبلاً در دفتر املاك ثبت شده باشد. - ماده 47 آن قانون نيز بيان می دارد: در نقاطي كه اداره ثبت اسناد و املاك و دفاتر اسناد رسمي موجود بوده و وزارت عدليه مقتضي بداند ثبت اسناد ذيل اجباري است: 1 -كليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع اموال غيرمنقول كـه در دفتـر امـلاك ثبـت نـشده.2 -صـلح¬نامه و هبه¬نامه و شركت¬نامه. - ماده 48 قانون مذكور مقرر داشته است: سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبـت نرسـيده، در هـيچ يـك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد. طرفداران نظریه اثباتی برخي حقوقدانان با تمسك به اصل حاكميت اراده و اصل رضائي بودن عقـود معتقدنـد كه در بيع املاك، تنظيم سند رسمي براي اثبات بيـع مـيباشـد و از شـرايط صـحت آن نميباشد. به عبارت ديگر، بيع املاك، با سند عادي نيز واقع ميشود اما با سـند عـادي، وقوع بيع قابل اثبات نيست؛ ولي اگر با دلائل ديگر وقوع معامله ثابت شـد، در صـحت آن ترديدي نيست. بيع املاك بدون سند رسمي صـحيح است، فقط تا قبل از ثبت در دفتر اسناد رسمي نميتوان وقوع آن را به صرف ارائه سند عادي نزد ادارات دولتي و محاكم اثبات كرد. مطابق اين نظـر آنچـه موجـد حـق اسـت همان تحقق عقد بيع با ايجاب و قبول ميباشد و تنظيم سند رسمي از شرايط صوري و تشريفاتي بيع ميباشد، يعني نفس معامله تمام شده، ولي سند معامله تمام نشده است. در بيع املاك بدون تنظـيم سـند رسـمي، از جهـت حكمـي (نـص قـانوني) و از نظـر موضوعي (وضعيت معامله انشاء شده) معامله باطل نمي¬باشد (ابهری، 1387). طرفداران نظریه ذاتی در رد نظر طرفداران اعتبار اثباتي اسناد عادي گفته شـده اسـت: اولاً، اصـل رضـائي بودن عقود در موردي كاربرد دارد كه در قانون دليلي بر تشريفاتي بودن آن در دسـترس نباشد، در حالي كه در مورد بحث با وجود ماده 22 قانون ثبت كه صريحاً اعـلام داشـته ... دولت فقط دارنده سند رسمي را مالك ميشناسد ، ديگر مجـالي بـراي تمـسك بـه اصل رضائي بودن عقود نمي‌ماند. . ثانياً، محلي براي تمسك به اصل صحت نيست، چون شك در اين است كه آيا در معاملات املاك ثبت شـده، تنظـيم سـند رسـمي از اركـان تحقق معامله است يا تنها براي اثبات معامله لازم است؟ در واقع شك در تحقق يا عدم تحقق معامله است كه اصولاً محل اعمال اصل عدم است، نه اصل صحت. برخي حقوقدانان در مورد نفش سند رسمي در بيع املاك، بين املاك دارای سابقه ثبتی (الزامی بودن ثبت رسمی معامله در دفتر املاک) و املاك فاقد سابقه ثبتي (معتبر بودن سند عادی معامله) تفكيك قائل شده¬اند. نتيجه (نظريه منتخب) به نظر مي¬رسد در مورد نقش سند رسمي در بيع املاك، بايد بين سه مورد تفاوت قائـل شد: املاك داراي سابقه ثبتي، املاك فاقد سابقه ثبتي كه در نقاطي واقع است كه وزارت دادگستري ثبت اسناد مربوط به معاملات را در آن نقاط الزامي دانـسته اسـت و امـلاك فاقد سابقه ثبتي واقع در ساير نقاط. - در بيع املاك ثبت شده، تنظيم سند رسمي جزء تشريفات وقوع عقد مي¬باشـد و تـا وقتي كه انتقال با سند رسمي صورت نگيرد عقدي واقع نشده و انتقال مالكيت صـورت نمي¬پذيرد، يعني زمان انعقاد عقد، زمان تنظيم سند رسمي است. با توجه به مطالب و دلايل پيش گفته بايد بر آن بود كه در مورد انتقال املاك داراي سابقه ثبتي، تنظيم سند رسمي يكي از اركان و شرايط صحت معامله ميباشد و با تنظيم سند رسمي است كه معامله، كامل شده و انتقال مالكيت صـورت مـي¬گيـرد. اگرچـه در ماده 190 قانون مدني براي صحت معامله، قصد و رضاي طرفين، اهليت، موضوع معين و مشروعيت جهت معامله، شرايط صحت معامله شناخته شده است، اما در مورد املاك ثبت شده، قانون ثبت تنظيم سند رسمي را نيز لازم دانسته و با تنظيم سند رسمي انتقـال مالكيت صورت مي¬گيرد. با وجود ماده 22 قانون ثبت كه بر اسـاس آن در امـلاك ثبـت شده، دولت فقط كسي را مالك مي¬شناسد كه ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شـده و يا اگر ملك به او انتقال يافته اين انتقال در دفتر املاك به ثبت رسيده باشد و بـا عنايـت به اينكه تنظيم سند رسمي از لوازم ثبت ملك در دفتر املاك بـه نـام منتقـل¬اليـه اسـت، استناد به ماده 190 قانون مدني كه در آن تشريفاتي بـراي معـاملات مقـرر شـده اسـت، جايگاه قانوني ندارد. - در مورد املاك فاقد سابقه ثبتـي كـه در نقـاطي از كـشور واقـع اسـت كـه وزارت دادگستري، ثبت اسناد مربوط به معاملات اين املاك را الزامي دانـسته اسـت (موضـوع ماده 47 قانون ثبت)، با توجه به ماده 48 قانون مذكور، سند رسمي نقـش اثبـاتي دارد و تنظيم سند رسمي از شرايط صحت معامله نميباشد و معامله انجام شده با سـند عـادي قابل اثبات نيست. نكته¬اي كه قابل توجه مي¬باشد اين است كه اگرچه طبـق بنـد 1 مـاده 46 قانون ثبت، ثبت اسناد مربوط به كليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاكي كه قبلاً در دفتر املاك ثبت شده باشد، اجباري است و بر اساس ماده 47 قانون مـذكور نيز در نقاطي كه اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمي موجود بـوده و وزارت عدليـه مقتـضي بداند، ثبت عقود و معاملات مربوط به عين و منافع اموال غيرمنقوله كه در دفتـر امـلاك ثبت نشده، همچنين صلح¬نامه، هبه¬نامه، شركت¬نامه، الزامي است. در مـورد ايـنگونـه امـلاك، ضمانت اجراء مذكور در ماده 48 (عدم پذيرش سند عادي در ادارات و محاكم) راجـع به تمام عقود و معاملات مذكور در مواد 46 و 47 قانون ثبت مـي¬باشـد. - در مورد ساير املاكي كه داراي سابقه ثبتي نيستند و ثبت اسناد مربوط به انتقال آنهـا الزامي اعلام نشده است، مانند زمينهاي واقع در بسياري از روسـتاهاي كـشور، تنظـيم سند رسمي نقش ثبوتي يا اثباتي ندارد و به عبارتي ديگـر، ايـن معـاملات جـزء عقـود رضايي محسوب مي¬شوند كه با ايجاب و قبول عقد واقع مي¬شود و معاملـه بـا هردليـل (سند، شهادت و...) قابل اثبات است. در اينگونه معاملات مثـل سـاير عقـود رضـايي، تنظيم سند رسمي اثبات معامله را تسهيل مي¬نمايد (ابهری، 1387). منبع مورد استفاده: ابهری، ح. 1387. نقش سند رسمي در بيع املاك. مجله پژوهشهاي حقوقي، علمي – ترويجي. شماره 14 ، 210-185.