سند معارض

سند معارض چیست ؟

تعریف سند معارض : سندی که تاریخ صدور آن با تأخیر بر ثبت اولیه در دفتر املاک ثبت شده باشد و این صفت (سند مالکیت معارض) تا زمانی وجود قانونی خواهد داشت که حکم قطعی به صحت آن سند، ازسوی دادگاه صادر نشده باشد. حال در این میان تفاوت ندارد که تعارض نسبت به اصل ملک باشد یا صدور آن یا نسبت به حقوق ارتفاقی آن. به عبارتی دیگر در مواردی که دو سند، معارض هم هستند سندی که تاریخ ثبت آن زودتر باشد علی الاصول صحیح و معتبر است و سندی که تاریخ ثبت آن دیر تر باشد  نامعتبر است. مگر اینکه نسبت به اعتبار هر یک از اسناد موجود حکم نهایی از دادگاه صادر شود؛ که در این صورت مطابق رای دادگاه یکی از اسناد موجود صحیح و دیگری باطل اعلام می شود البته ممکن است تعارض جزئی بوده و اسناد موجود هردو تصحیح شوند.

مالکیت معارض

در ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مقرر شده است «هرگاه نسبت به ملکی کلا یا بعضا به تشخیص هیأت نظارت، اسناد مالکیت متعارض صادر شود، خواه این تعارض نسبت به اصل ملک باشد و خواه نسبت به حدود آن و نیز نسبت به حقوق ارتفاقی آن، سندی که ثبت آن مؤخر بر سند دیگری است سند مالکیت معارض نامیده می‌شود.

به این ترتیب سند معارض، هدف حقوق ثبت را زیر سوال می‌برد، زیرا حقوق ثبت اعلام می‌کند همین که ملک در دفتر املاک ثبت شد، دولت مالک فعلی را به عنوان مالک اصلی می‌شناسد. قانون اجازه ثبت دوگانه یک سند را نمی‌دهد و این مساله، یک تخلف نسبت به کارمندان ثبتی محسوب می‌شود. به این ترتیب اگر یک کارمند ثبت بی‌دقتی کند، سند معارض صادر خواهد شد که مجازات چنین تخلفی از سوی کارمند ثبتی سنگین است.

مقصر صدور سند معارض کیست؟

ماده ۷ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب سال ۱۳۳۳ مقرر می‌کند که عمل خلاف قانون کارکنان ثبت که موجب صدور سند مالکیت معارض شده است در دادگاه انتظامی مخصوص رسیدگی خواهد شد و کارمند ثبت خاطی حسب مورد به مجازات انفصال، از حداقل ۲ سال تا حداکثر انفصال همیشگی از خدمات دولتی محکوم می‌شود. به این ترتیب کارمند ثبتی که در این زمینه مرتکب تخلف شده است، حداقل دو سال از خدمت منفصل خواهد شد. اگر بی‌دقتی کارمند فاحش باشد، حتی امکان محکومیت وی به انفصال ابد از خدمات دولتی خواهد بود.

انواع تعارض در سند مالکیت به قرار زیر می باشد

تعارض دو سند در اصل ملک: این تعارض زمانی پیش می آید که نسبت به ملکی تماما و یا نسبت به بخشی از آن، دو سند مالکیت به دو تاریخ که یکی زودتر از دیگری است صادر شده باشد.

تعارض دو سند در حدود یک ملک: منظور از تعارض در حدود ملک، تعارض در مختصات ملک می باشد.

تعارض دو سند در حقوق ارتفاقی یک ملک: برای مثال در صورتیکه در سند مالکیت ملکی حقی از ملک مجاور برای آن قائل شده باشند مثل حق عبور با حق مجرا و غیره ولی مالک و دارنده ی سند مالکیت ملک مجاور این حق را برای ملک مذکور قایل نباشد در این صورت تعارض حقوق رخ داده است است.

دارنده سند معارض چه اقدامی انجام دهد؟

در تعارض میان دو سند مالکیت، اصل بر این است که سندی که ابتدا صادر شده معتبر و سند دومی، معارض و نامعتبر می باشد. اما دارنده سند مالکیت می تواند دعوای ابطال سند اولیه را مطرح کند.

در اینصورت چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که به او ابلاغ شده است؛ در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را از دادگاه صالح در این مدت تقدیم نکند، اداره ثبت باطل بودن سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد.

اما دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی دادگاه مشخص شود؛ حق هیچ گونه معامله با آن سند را ندارد.
در صورتیکه دارنده سند مالکیت مقدم می تواند پیش از تعین تکلیف نهایی در دادگاه نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند، اما دفاتر اسناد رسمی موظفند در متن سند عنوان کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده و تا زمان تعیین شدن تکلیف نهایی به خریدار سند مالکیت جدید داده نمی‌شود و در مورد انتقالات بعدی هم همین حکم جاری است.

طرح دعوای سند معارض چگونه است؟

طرح دعوای ابطال کلی سند مالکیت مقدم
دارنده سند معارض (دارنده سند مالکیت موخر الصدور) بر حسب مورد باید دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم را طرح کند. دادگاه پس از رسیدگی و بررسی اسناد موجود و احراز اشتباهات ثبتی در اسناد و تشخیص صحت یا بطلان هریک از آنها، در نهایت در خصوص دعوای ابطال کلی سند معارض ،رای به صحت یکی از اسناد و ابطال سند دیگر می دهد.

طرح دعوای ابطال جزئی سند مالکیت مقدم
در این دعوا خواهان، ابطال قسمتی از سند مالکیت مقدم را از دادگاه تقاضا می کند این مورد مواقعی رخ می دهد که اسناد از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی باهم در تعارض باشند و به عبارتی خواهان، تقاضای اصلاح اسناد مالکیت را دارد. در چنین مواقعی نیز دادگاه پس از بررسی اسناد و احراز اشتباهات ثبتی نسبت به هر یک از اسناد هر دو سند مقدم و موخر را با توجه به شرایط موجود تصحیح می‌کند.

باطل کردن سند معارض بدون حکم قضایی
نکته مهمی که در اینجا لازم به ذکر است این است که با توجه به اینکه مطابق قانون، مالک موخر مکلف شده که ظرف دو ماه از ابلاغ اداره ثبت دعوای ابطال سند مقدم الصدور را در دادگاه طرح کند و با در نظر داشتن این امر که در اصل سندی که موخرالصدور است نامعتبر و قابل ابطال است. لذا در صورتی که مالک سند موخرالصدور در مهلت مقرر طرح دعوا نکند در این صورت مالک سند مقدم الصدور می تواند با ارائه گواهی عدم طرح دعوا از مرجع مزبور به اداره ثبت، اداره ثبت را مکلف نماید سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک ثبت کند. این مورد حالتی است که قانون به اداره ثبت اختیار داده تا بتواند بدون حکم قضایی سند مالکیت معارض را باطل کند.