توقیف ملک بدون سند
امروزه یکی از راهکارهای دسترسی به حق و حقوق مالی در صورت عدم پرداخت از سوی مدیون یا همان بدهکار گرفتن مال او می باشد. به همان " توقیف مال " تعبیر می شود. نکته ای که قابل تامل است این است که آیا توقیف ملک باید از طریق ثبت ملک سند دار محقق گردد؟ و تکلیف ملکی که سند رسمی ندارد چگونه خواهدبود ؟
ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی
ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی در این خصوص مقرر داشته « توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد ...» البته در ادامه ماده مزبور « توقیف » چنین ملکی را در صورتی که « حکم به مرحله نهایی » نرسیده باشد را هم مجاز می شمارد لکن ادامه عملیات اجرایی را موکول به « صدور حکم نهایی » می کند؛ بنابراین با توجه به مطلب بالا، صرف تصرف مالکانه و یا محکومیت ابتدایی خوانده یا محکوم علیه برای بازداشت ملک کافی است.
روند توقبف ملک دارای سند
در خصوص املاکی که دارای سابقه ثبتی می باشند، در این مواقع طبق رویه اجرای احکام باید اقرار نامه رسمی از مالک ثبتی ارائه شود و در آن اقرار نامه عنوان نموده باشد که ملک را به محکوم علیه منتقل کرده است در این صورت شعبه اجرای احکام به استناد همان اقرار نامه ملک مزبور را به عنوان مال محکوم علیه توقیف و مزایده خواهد کرد. در املاکی که سابقه ثبتی وجود دارد، روند توقیف ملک بدین صورت است که مرجع قضایی با درخواست خواهان، با ارسال نامه ای به اداره ثبت مربوطه، دستور بازداشت ملک را صادر و اداره ثبت نیز « ... پس از اعلام توقیف در صورتی که ملک به نام محکوم علیه ثبت شده باشد مراتب را در دفتر املاک و اگر ملک در جریان ثبت باشد در دفتر املاک بازداشتی و پرونده ثبتی قید نموده به قسمت اجراء اطلاع میدهد...»( ماده 100 قانون اجرای احکام مدنی )
روند توقبف ملک بدون سند
اما درخصوص املاکی که فاقد سابقه ثبتی می باشند در اینصورت ماده ی 101 قانون اجرای احکام مدنی تکلیف را روشن کرده است .این ماده بیان میدارد : توقیف مال غیرمنقول که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد. مطابق این ماده ی قانونی توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی در صورتی است که محکوم علیه در آن سکونت یا تصرف مالکانه داشته باشد مثلا ملک را به دیگری اجاره داده باشد و اجاره بها دریافت کند. یا اینکه محکوم له رایی ارائه دهد که به موجب آن محکوم علیه مالک آن ملک شناخته شده باشد .
در این شرایط معمولا دادورز با همراهی محکوم له به محل ملک مراجعه و ملک را براساس مواد 105 به بعد قانون اجرای احکام مدنی « صورت برداری » می کند و مراتب را به مرجع قضایی اعلام می کند. بنابراین با انجام این تشریفات ملک مورد نظر از نظر قانونی « توقیف » و محکوم علیه یا خوانده نمی تواند آن را به دیگری منتقل نماید، در غیر این صورت این انتقال طبق ماده 56 قانون مزبور باطل خواهد بود.
حال فرض کنید اگر به زعم دایره‌ی اجرای احکام و با تشخیص نادرست ملکی فاقد سابقه ثبتی شناخته شود و توقیف شود و بعد از مدتی شخصی با ارائه سند مالکیت مدعی شود که مالک آن ملک می باشد در اینصورت با توجه به قانون بودن سند مالکیت شخص اخیر و احترام به مالکیت ثبتی، اجرای احکام باید نسبت به رفع توقیف از ملک به نفع مالک رسمی آن اقدام نماید چراکه سند مالکیت علی اطلاق بر هر دلیلی ارجحیت دارد مگر دلیلی خلاف سند ارائه شود.
در نهایت اما باید گفت که اگرچه امکان توقیف ملک بدون سند وجود دارد، اما توقیف ملک بدون سند دارای مشکلات اجرایی و تعارضات زیادی است که منطقاً در جایی که محکوم علیه دارای املاک ثبت شده به نام خود باشد یا اموال منقولی را تحت مالکیت داراست، به صلاح است که اموال اخیر جهت استیفای محکوم به و مزایده به اجرای احکام معرفی شوند.
