ملک اوقافی چیست؟
ملک اوقافی به ملکی گفته می‌شود که در اختیار اداره اوقاف بوده و در طی اقساطی ۹۹ ساله به شخصی که آن را می‌خرد واگذار می‌گردد. این املاک ممکن است از طرف اشخاصی به اداره اوقاف منتقل شود و سپس به شخصی دیگر داده شود. مبلغی که هم سالیانه به اداره اوقاف بابت اقساط به اداره اوقاف داده می‌شود بسیار کم است. بسیاری از افراد ذهنیت اشتباهی نسبت به املاک اوقافی و نحوه انتقال ملک اوقافی دارند و تصور آن‌ها بر این است که این نوع املاک سند ندارند.
املاک اوقافی هم سند دارند ولی تفاوت‌هایی با سندهای ملک شخصی دارند. یکی از این تفاوت‌ها این است که خریدار ملک اوقافی بعد از خرید، مالک ملک نخواهد بود. این به این معناست که اجازه خرید و فروش، رهن و اجاره و ساخت و ساز بر روی آن را بصورت مستقل نخواهد داشت، مگر در شرایطی مشخص و خاص و با تأیید اداره اوقاف این امر امکان‌پذیر خواهد بود.
سند اوقافی
این سند به مالک اختیار کامل نمی‌دهد و علاوه بر اقساطی که به صورت سالیانه به ادارۀ اوقاف پرداخت می‌شود و بعد از ۹۹ سال دربارۀ اجارۀ مجدد ملک اوقافی تصمیم‌گیری خواهد شد، برای هر کاری از جمله نقل و انتقال باید اجازۀ اوقاف داشته باشید. املاکی که این برگه را دارند دارای سند اعیان و اجاره نامۀ عرصۀ ملک موقوفه هستند و در واقع خریدار حق مالکیتی روی عرصه ندارد و تنها مالک اعیان خواهد بود. در واقع یکی از تفاوت‌های این سند با سند ملکی این است که نه تنها بدون مجوز امکان خرید و فروش ندارد، بلکه دربارۀ هر گونه تغییری در املاک اوقافی باید چندین مرحله با حضور در ادارۀ اوقاف پیموده شود.
نحوه خرید و فروش املاک وقفی
خرید و فروش و انتقال رسمی املاک وقفی عموما با ابهاماتی روبروست که افراد به خاطر ابهام نسبت به آن کراهت به خرید استفاده از املاک وقفی دارند.همچنین در فروش املاک وقفی(منظور از املاک همان اعیان هست) بعضا با دشواریهایی روبرو است که ارزش چنین املاکی را در بازار کمتر می کند.اما باید توجه داشت که انتقال اسناد رسمی در املاک وقفی شرایطی دارد که باید دانست.
در نظر بگیرید شخصی فقط عرصه ملکی خود را وقف می نماید و در آن اعیانی موجود نمی باشد.در این صورت کسی میتواند با اجازه متولی موقوفه اقدام به ساخت اعیان در ملک موقوفه نموده و اقدام به اخذ سند رسمی هم بنماید.حال کسی که اقدام به ساخت اعیانی نمود باید با متولی موقوفه قرارداد اجاره منعقد نموده تا بتواند شرعاً از منافع ملک موقوفه بهره برداری نماید.لذا در این حالت مثلاً مالک اعیان با متولی قرارداد اجاره ای به مدت ۱۰ سال منعقد می نماید و معمولاً متولی مالک اعیان را الزام می کند که بعد از انقضاء مدت اجاره مجدد با متولی قرارداد ببندد. حال فرض کنید مالک اعیان می خواهد اعیانی خود را که ساخته به فروش برساند(قبلا هم برای آن سند رسمی اخذ نموده است).در این حالت باید ابتدا به اطلاع متولی(اداره اوقاف اگر موقوفه عام است یا شخص متولی اگر موقوفه خاص است) برساند و موافقت متولی را کسب نماید.
تبدیل به احسن :
اما سوال اینجاست که آیا امکان خارج شدن ملک از حالت وقفی و گرفتن سند ملکی برای آن وجود دارد؟ یکی از شرایطی که بنا بر آن امکان خارج شدن ملکی از حالت وقفی وجود دارد، تبدیل به احسن است. در اداره و مدیریت موقوفات، گاهی بر اثر عوامل گوناگون، موقوفه در موقعیتی قرار می گیرد که عملاً انتفاعی از آن متصوّر نیست. مثلاً واقع شدن بخشی از رقبه در طرح ها و پروژه های ملّی، قرار گرفتن در شاه¬راه های ارتباطی کشوری و منطقه ای و ... در این موارد متولّی بایستی از قائدۀ فقهی تبدیل به احسن، استفاده نماید تا راه استمرار درآمد موقوفه مسدود نگردد. هرچند تبدیل به احسن آخرین راهکار متولّیان و مدیران موقوفات است. امّا در مقاطعی گریزی از آن نیست.
در تبدیل به احسن عموما اراضی موقوفه عملاً از حیّز انتفاع خارج شده و یا امکان رفع تصرّفات و بازگرداندن موقوفه به دلایلی میسّر نیست. لذا مدیران موقوفات با انجام کارشناسی دقیق و جمع آوری مستندات متقن، گزارشات مستقلی را برای هریک از تصرّفات تهیه می کنند و با نظر متولی موقوفه که نماینده ولی فقیه است و با اِذن ایشان، اراضی را تقویم و کارشناسی کرده و نهایتاً تبدیل به احسن انجام می دهند.
