ایرادات قوانین ثبتی و املاک بی سند (1)

علاوه بر وجود املاک بی سند فراوان در محیط های شهری، بیش از 96 درصد اراضی کشاورزی کشور همچنان فاقد سند هستند و با وجود تصویب قوانین الزام آور ثبتی متعدد از سال 1310 تاکنون تنها 4 درصد اراضی زراعی دارای سند ثبتی شده اند. از جمله، آخرین قانون مرتبط با عنوان "قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی" هست که خود نیز دارای ایرادات متعددی است. در این ارتباط ساحل منصوری
کارشناسی ارشد رشته حقوق گرایش ثبت اسناد و املاک اعلام می دارد که:

1- ماده یک قانون تعیین تکلیف به جای اعیانی، ساختمان قید نموده؛ به طوریکه ساختمان هایی که بر روی عرصه های احداث شده با سابقه ثبتی قرار گرفته، منشأ تصرف متصرفان قانونی است. به نظر میرسد به این ماده هم دو ایراد اساسی وارد است:
الف- ماده عنوان کرده ساختمانهایی که بر روی اراضی احداث شده، مشخص نکرده که در ساختمان مذکور عرصه با اعیان باید تناسب داشته باشد یا خیر. ساختمان مذکور باید امتیازات آب، برق، گاز و تلفن دارا باشد یا خیر؟
ب-  منشأ تصرف متصرفان را قانونگذار مشخص کرده که باید قانونی باشد. چه مرجعی باید تشخیص دهد که منشأ تصرفات متصرفان قانونی است؟

2- قانونگذار مقرر نموده در قواعد عمومی ثبت دولت کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده، بدون توجه به اینکه بعد از ثبت ملک در تصرف چه کسی است و هرکس که ملک مذکور به نام او، ثبت دفتر املاک شده با اقدام مراجع قضایی خلع ید می گردد.

3- منظور از تصرف قانونی در ماده یک قانون تعیین تکلیف به نظر قانونگذار تبیین نشده است و همچنین قانونگذار مقرر نموده در صورت دسترسی داشتن به مالک اولیه باید به صورت رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی نقل و انتقال معمول گردد؛ مگر اینکه مالک رسمی فوت کرده باشد و دسترسی به هیچکدام از ورثه نباشد، یا مالک مفقودالاثرباشد و به هیچکدام از ورثه دسترسی نباشد.

4-عدم دسترسی به مالکان مشایی در مواردی که مالکیت متقاضی مشایی و تصرفات وی در ملک مفروز است که عدم دسترسی موجب شده است یک عده افراد سودجو که با سند عادی ملک خود را به غیر واگذار نموده اند و در اجرای مقررات قانون تعیین تکلیف ... تقاضای اعمال مقررات قانون تعیین تکلیف می نماید با حضور در اداره ثبت محل اعلام می کند که من مالک رسمی هستم، موضوع مشمول مقررات قانون تعیین تکلیف نیست و از این طریق موجب می گردد اخاذی در سیستم ثبت رواج پیدا کند و یک سری افراد سودجو به امیال و خواسته های خود برسند.

5- املاک دولتی مشمول مقررات این قانون نشده و اشخاصی که در راستای اجرای مقررات ماده 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت نسبت به املاک دولتی درخواست اجرای مقررات کردند و در ظرف مهلت زمانی درخواست آنها به ثبت محل واصل گردیده و به علت حجم زیاد کاری مورد رسیدگی در هیئت حل اختلاف واقع نگردیده، لذا اینگونه پرونده ها به علت عدم تعیین تکلیف در قانون تعیین تکلیف، بلاتکلیف باقی مانده است.

6- نحوه رسیدگی به اشتباهات فاحش و مؤثر در قانون تعیین تکلیف و آیین نامه اجرای آن به هیئت نظارت احاله گردیده است؛ درصورتیکه قبل از اجرای رأی همانند مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت باید هیئت خود نسبت به اشتباه فاحش و مؤثر رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نمود.

7- در قانون تعیین تکلیف برای اجرای مقررات داخل در محدوده شهری رعایت مقررات شهرداری و شهرسازی خصوصاً ماده 101  اصلاحی قانون شهرداری ها پیش بینی شده، ولی برای خارج از محدوده، رعایت مقررات قانون منع خردشدن اراضی کشاورزی پیش بینی شده است که این دوگانگی و تضاد موجبات ضعف و نارسایی این قانون می گردد.

8- رسالت و ماهیت قانون ثبت تثبیت مالکیت است و پس از صدور سند مالکیت کسی نمی تواند درخواست ابطال سند مالکیت صادره طبق قانون ثبت را بنماید، درصورتیکه با اجرای قانون این امر میسر میگردد و از آنجا که این موضوع در مغایرت با ماهیت قانون ثبت است، بزرگترین ایراد این قانون محسوب می شود.

9-اکثر اشخاصی که اقدام به خرید املاک قولنامه ای می کنند، از قشر ضعیف جامعه هستند و از آنجا که متقاضیان به غیر از سایر هزینه های مربوط به ثبت نام، پس از صدور رأی نیز ملزم به پرداخت 10 یا 20 درصد بر مبنای ارزش منطقه ای ملک می باشند، به دلیل عدم توانایی مالی اکثر متقاضیان بهتر است مبالغ مذکور کاهش یابد.

10-عدم تعیین هزینه کارشناسی معقول و منطقی برای کارشناسان ثبت (آن گونه که تعرفه کانون کارشناسان معین میکند( موجب شده است که کارشناس با سردی اقدام به کارشناسی نمایند و این موضوع گاه باعث میشود که به دلیل عدم دقت وی، موجبات صدور سند معارض فراهم آید. لذا بهتر است هزینه کارشناسان ثبت حتی اگر به میزان تعرفه کانون کارشناسان دادگستری هم نباشد تا اندازه معقولی بیشتر شود.

11-از آنجا که بسیاری از متقاضیان، پلاک ثبتی ملک خود را نمی دانند و یا در برخی از اسناد عادی پلاک ثبتی اشتباه قید شده و نهایتاً پلاک صحیح را در فرم ثبت نام اعلام نمی کنند؛ لذا بهتر است که قبل از پرسش وضعیت ثبتی ملک ابتدا پلاک ثبتی صحیح توسط کارشناس منتخب هیئت اعلام و سپس وضعیت ثبتی ملک پرسش گردد.

12-عدم وجود آیین نامه و شیوه نامه مشخص برای صدور سند اراضی مزروعی و باغات، زیرا تعدادی از واحدها به صورت مشاع و بعضاً مفروز رأی صادر می کنند و تعدادی از واحدها نیز با توجه به مساحت مورد تقاضا که منطبق با حدنصاب مقرر نباشد، فوراً رأی منفی صادر می کنند.

13-تصریح ماده قانونی در آیین نامه ها منجر به صدور رأی منفی برای ساختمانهایی که خارج از طرحهای هادی روستاها، مخصوصاً روستاهای اطراف شهرها و یا خارج از طرح تفضیلی شهرها و شهرکها احداث شده است.

14-کاهش عضو ثبتی از دو نفر در قانون قبلی به یک نفر در قانون تعیین تکلیف که اختیارات ثبت محدود گردیده است.

15-در آیین نامه قانون جدید، قائم مقام پیش بینی نشده است، لذا متقاضی سند مالکیت نمی تواند امتیازات خود را به دیگری منتقل کنند و خریدار باید مجدداً مراحل تقاضا را از بدو امر شروع کند.

16-در قانون تعیین تکلیف تعریف معینی از ساختمان نشده است. به طوری که حتی یک انبار کوچک هم ساختمان محسوب میشود..

17-حفظ حقوق ارتفاقی که در مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت پیش بینی شده بود، درقانون تعیین تکلیف، اشاره ای نشده است.

18-در آیین نامه این قانون، برای هریک از متقاضیان مشاعی یک پرونده تشکیل می گردد و برای هریک نقشه جداگانه ترسیم شده و این است که موجب افزایش هزینه ها می گردد.

19-در آیین نامه قانون تعیین تکلیف، اشتباهات به وجود آمده در آراء صادره، اعم از سهو و عمد و همچنین تکلیف برهم رسیدگی برای رفع اشتباهات دقیقاً احصاء نشده است.

با توجه به ایرادات فوق به نظر می رسد سند دار شدن اراضی کشور فرایندی طولانی بوده و خرید و فروش اینگونه املاک اجتناب ناپذیر است. لذا کارشناسان سایت بی سند دات کام می توانند راهنمایی های ارزنده ای به خریداران اینگونه املاک ارائه نمایند.