ایرادات قوانین ثبتی و املاک بی سند (2)

قوانین ثبتی مقرراتی هستند که عموماً در راستای صیانت از حقوق مالکانه وضع شده اند تا در تسلط افراد در املاکشان رویه واحدی در سراسر کشور وجو داشته باشد و در پرتو این نظم اختلافات و معضلات و سوءاستفاده ها به حداقل برسد.  علیرغم دقتی که در وضع قوانین مبذول شده، اراضی و املاکی در گذشته و حال وجود داشته اند که امکان صدور سند از طریق مقررات عمومی ثبت برای آنها امکان پذیر نبوده و لذا قانونگذار برای رفع این مشکل و تعیین تکلیف وضعیت ثبتی چنین املاکی دست به تدوین مقرراتی دیگر از جمله مواد 147 و 148 قانون ثبت و اصلاحات بعدی زد (نجفی دهکردی، 1398). 
تصویب آن مواد تا اندازه ای رفع مشکل نمود؛ ولی از آنجا که خلأها و نواقص موجود در آنها مورد سوءاستفاده قرار گرفت؛ لذا تمدید دوباره مهلت آن مواد به صلاح نبود. پس از آن به دلیل درخواست مکرر افرادی که با قوانین جاری موفق به اخذ سند نشدند. در سال 1391 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی، املاک و ساختمان های فاقد سند رسمی به تصویب رسید.
طی بررسی های به عمل آمده از قانون مذکور، در تحقیق فوق و احاطه کامل به موضوع معلوم گردید در تصویب این قانون، با در نظر گرفتن نواقص موجود در مواد 147 و 148 قانون ثبت و نقاط قوت بسیار، سعی بر رفع برخی از مشکلات افراد جامعه شده است که دقت نظر قانونگذار در این خصوص قابل تقدیر است. 

ایرادات قانون مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت

1-     طبق ماده 22 قانون ثبت که قانون گذار مقرر میدارد: دولت کسی را مالک می شناسد که ملک مطابق قانون در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده یا قانوناً به نام او منتقل شده یا از طریق ارث به او رسیده و آن هم ثبت دفتر املاک شده باشد و ماده 48  قانون ثبت مقرر می دارد: اسنادی که باید به ثبت برسند، ولی به ثبت نرسیده در هیچکدام از ادارات و محاکم قابل پذیرش نیستند.
2-    مولد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت که به اسناد عادی که قبلاً به صورت رسمی پس ازطی تشریفات قانونی منجر به صدور سند مالکیت شده یا به صورت املاک جاری می باشد، اعتبار می بخشد و این امر مغایر با نص صریح مواد 22 و 48 قانون ثبتی می باشد.
3-    در ماده یک، ماده 147 اصلاحات قانون گذار مقرر می دارد که اعیانی هایی که بر روی عرصه هایی احداث گردیده که به علت موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آنها میسر نبوده و اعیانی احداثی قبل از 1/10/1370 می باشد،  و یا اراضی زراعی خریداری شده قبل از 1/10/1370 که به علت موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آنها میسر نیست، مشمول مقررات مواد اصلاحی ثبت می باشد که این ماده سه ایراد اساسی دارد:

الف- منظور از موانع قانونی در قانون موصوف مشخص نمی باشد و به صورت اجمال و ابهام بیان شده و در عمل ادارات ثبت را در اجرا با مشکل مواجه نموده است.

ب- تاریخ احداثی اعیانی (1/10/1370)  در اراضی داخل محدوده و تاریخ خریداری اراضی زراعی  (1/10/1370) معلوم نیست؛ بر چه مبنا و اساسی استوار بوده است. به لحاظ اینکه سند ابرازی متقاضی عادی بوده و به راحتی در هر زمانی متقاضی اعمال مقررات مواد 147 و 148 می تواند تاریخ را مقدم قید نموده تا موضوع مشمول مقررات شود که به یک نحو دور زدن سهل قانون می باشد.
ج- در خصوص اعیانی ها نیز کارشناس ثبت تاریخ دقیق احداث اعیانی را نمی تواند تشخیص دهد و با عنایت به اینکه این گونه اعیانی ها به صورت غیرمجاز احداث می گردد و هیچگونه سند نیز در خصوص تاریخ احداث اعیانی متقاضیان ندارند.
بنابراین در این زمینه رویه های متفاوتی بین ادارات ثبت اعمال می گردید و گاهی موجبات سوءاستفاده کارکنان مجری قانون ثبت و متقاضیان را فراهم می نمود.

منظور از اعیان در قانون مشخص نگردیده و ادارات ثبت در مناطق مختلف کشور هر کدام استنباط خاصی از اعیانی دارند به طوریکه در مناطق شمال کشور خصوصا استانهای گیلان، مازندران و گلستان به پرچین، سنگچین و نرده و دیوار هم اعیانی اطلاق می گردد. در برخی نقاط مثل اصفهان به گودبرداری و چاه هم اعیانی اطلاق می گردد و همچنین بعضی استانها به کاشت درخت هم اعیانی اطلاق می گردد؛ بنابراین این اختلاف در تعریف دو اعیانی منجر به رویه های متفاوتی از استنباط اعیانی گردیده است ومقنن نیز هیچ تعریفی از منظور نظر خود از اعیانی ننموده است.

اشکال دیگر قانون مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اجرای تشریفات این قانون بوده که در خیلی از موارد مستأجرین بدون اطلاع مالک مورد اجاره را ملک خود تلقی و با تنظیم یک مبایعه نامه جعلی اقدام به تقاضای ثبت اینگونه املاک مینموده اند و نماینده ثبت با مراجعه به محل، صرف تصرف و مبایعه نامه عادی را ملاک عمل قرار داده و اقدام به تهیه گزارش تصرف مالکانه متصرف می نموده، در صورتیکه این اقدام ثبت محله مغایر نص صریح ماده 70 قانون ثبت میباشد که مقرر میدارد: 
کلیه محتویات و مندرجات سند رسمی، رسمی است؛ مگر اینکه مجعولیت آن ثابت شود. به عبارتی تصرف متقاضی را ارجحتر و بالاتر از سند مالکیت رسمی ماده 22 و 70 قانون ثبت قلمداد می کردند.

اشکال دیگر این قانون این است که خیلی از اشخاص از ملک مشایی با سند عادی به صورت مفروز امتناع نموده و در آن احداث اعیانی می کردند و در خیلی از موارد ملک مشایی دارای مالکیت متعدد بوده و احداث کننده اعیانی از سهم احدی از آنها خریداری می کرد و پس از احداث اعیانی درخواست سند مالکیت می نمود و با انجام تشریفات قانونی تقاضای نامبرده منجر به صدور سند مالکیت می گردید؛ بدون اینکه باقیمانده کل ملک مشایی و قدرالسهم باقیمانده مالک مشایی مشخص شود که پس از مدتی قسمتهای اعظمی از ملک مشایی منجربه صدور سند مالکیت می گردید. در اجرای این قانون، اختلاف بین مالکین مشایی در خصوص قدرالسهم پیش می آمد که در این صورت ثبت محل با دو مشکل اساسی مواجه میگردد:
- میزان قدرالسهم فروشندگان که در خیلی از موارد بیش از سهم خود فروخته اند و ثبت محل به آنها اعتبار بخشیده و ثانیاً تعیین باقیمانده و مقسم مبنی بر اینکه باقی مانده ملک در سهم کدام یک از مالکین وبه چه قسمی باقی مانده است و حدود آن چه مقدار است. تجویز استقلال ذاتی و قانونی خاص برای اعضاء هیئت های حل اختلاف و غالب بودن نظر اعضای ثبتی عدم وجود آیین نامه دقیق و کامل که موجبات اختلاف رویه در صدور آراء را فراهم کرده است.

افزایش جعل اسناد عادی به واسطه تاریخ 1/1/1370 و  جلب رضایت مالکین که در محل حضور نداشته اند. افزایش تنظیم اسناد عادی و افزایش بنگاههای معاملاتی با توجه به اینکه اسناد عادی توسط هیئت ها تبدیل به سند رسمی میشود. تخریب و تصرف اراضی دولتی و ملی به واسطه رسیدگی و صدور سند مالکیت برای ساختمان هایی که در اراضی دولتی احداث شده، به واسطه عدم استعلام از منابع طبیعی و مسکن و شهرسازی برای اراضی مزروعی.

تزلزل شدید اعتبار اسناد مالکیت و ابطال اسناد مالکیت فراوانی که در اجرای قانون اصلاحی صادر شده است؛ به استناد بند  6 ماده یک قانون صدور سند مالکیت مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد شد؛ در حالی که در گذشته انکار و تردید نسبت به سند مالکیت نبود و تنها به ادعای جعل رسیدگی می شد.
انجام امور هیئتها به صورت سنتی و دستی و بعضاً دستکاری مدارک و دفاتر آراء وغیره .... .
مشروعیت و جنبه قانونی دادن به تجزیه اراضی مزروعی و باغات با صدور رأی در هیئت های حل اختلاف و متعاقب آن، صدور سند مالکیت حتی برای اراضی مزروعی با مساحت کمتر از هزار مترمربع.

تصویب مواد 147و 148 اصلاحی من حیث المجموع به نفع دولت نبوده، به استناد ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، دولت افرادی را که متقاضی صدور سند مالکیت هستند، به عنوان املاک شخصی معرفی می نماید. چون استعلامی از ادارات ذیربط به عمل نمی آید، اراضی دولتی به راحتی در مالکیت اشخاص قرار می گرفت.
مشکل دیگر که برای اراضی دولتی به وجود می آید، اینکه با صدور سند دولتی به نام افراد، یکپارچگی اراضی دولتی از بین میرود و در نتیجه کار که دولت میتوانست از آن زمین ببرد، از بین برده و از ارزش زمین هم کاسته میشود. به عبارتی، زمین مورد نظر، بهره وری لازم را نسبت به قبل از دست می دهد.
در مورد تعیین حدود باقیمانده، چنانچه متقاضی، مالک مشاعی باشد و نتواند سایر مالکان مشاعی را به منظور تعیین حدود باقیمانده و امضاء صورتمجلس حاضر نماید، به دلیل عدم حضور سایر مالکان، تعیین سهام و یا حدود باقیمانده مقدور نمی گردد

 این امر باعث عدم انجام خواسته مالک مشاعی می شود که با روح قانون هم مغایرت دارد (نجفی دهکردی، 1398). بنابراین هنگامیکه افراد از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، اقدام به اخذ سند مالکیت می نمایند، هیئت حل اختلافات، ضوابط و مقررات شهرداریها را در خصوص تفکیک و عقب نشینی در نظر نمی گیرد و اداره ثبت مبادرت به صدور سند رسمی می نماید. لذا چون ضوابط شهرداری ها رعایت نشده، شهرداریها در اجرای طرحهای از قبل پیش بینی شده دچار مشکل می شوند و ضوابط شهرسازی و شکل شهر به هم می ریزد و از همه مهمتر وقتی از شهرداری در مورد تفکیک استعلام به عمل نمی آید، در مواردی که ضوابط شهرداری رعایت نمی گردد، شهردار در مقابل دارندگان سند پاسخگو نخواهد بود.

رعایت نکات کارشناسی در خرید املاک قبل از اقدام به خرید بسیار حیاتی است. در این زمینه کارشناسان سایت بی سند دات کام می توانند خدمات لازم را ارائه نمایند.
منبع: ساحل منصوری، کارشناسی ارشد، رشته حقوق گرایش ثبت اسناد و املاک – دانشگاه آزاد واحد مرکزی تهران.