سوء استفاده های احتمالی در معامله املاک بی سند 

در حوزه اموال غیرمنقول، بر اساس ماده 48 قانون ثبت، مقرر شد پس از آنکه ملکی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد دولت و مراجع قضایی فقط کسی را مالک بشناسند که سند به نام او است و همچنین دولت هم بر اساس ماده 22 همین قانون، فقط کسی را مالک بشناسد که سند رسمی دارد  و بر اساس این قانون اسناد عادی نسبت به سند رسمی اعتباری نداشته باشد. البته در همان ابتدای امر نیز که این قانون تصویب شده بود به دلایلی مانند عدم آماده سازی ساختارهای لازم، عدم آمادگی جامعه و همچنین تعلیمات مبتنی بر شرع و فقه قضات، همواره مانع از پذیرش مطلق این مواد گردید. پس از انقلاب اسلامی نیز عدم اعتبار مطلق اسناد عادی همچنان به رسمیت شناخته نشد.
شورای نگهبان از جهت انطباق با شرع (اصل 4 قانون اساسی) درباره مواد 22، 46، 47 و 48 این قانون اینگونه اظهار نظر کرد: «مفاد مواد ۴۶ و ۴۷؛ قانون ثبت اسناد و املاک صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود بخود ایرادی ندارد. اما مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ آن که دلالت بر بی ‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد اطلاق آن در مورد سند عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قرائن و ادله فوق مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن باشد این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است و مواد ۱۲۸۵ و ۱۲۹۱ قانون مدنی اشاره به اینگونه اسناد عادی دارد.»
به اعتقاد بشیر عیسی زاده عضو پژوهشکده راهبردی مجمع تشخیص مصلحت نظام، ایراداتی به اسناد عادی وارد است که می تواند منشاء سوء استفاده های مختلفی شود.

اما اسناد عادی دارای چه ایراداتی هستند؟

سند عادی اغلب ضابطه مشخصی ندارد و تنها میان دو نفر نوشته می شود. از دیگر مشکلات این است که یک سند میان دو نفر تنظیم شده و تا سالیان سال به فرد ثالثی ارائه نشود و پس از فوت یکی از طرفین از آن سند رونمایی شود قابلیت پیگیری نخواهد داشت. همچنین اسناد عادی هنگامی که در سامانه‌ای قابل رهگیری (مانند سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک) ثبت نشوند قابل پیگیری نخواهند بود. 
به همین دلایل این اسناد مأمن خوبی جهت سوء استفاده مانند جرائم زیر می‌توانند قرار بگیرد:

 

سوء استفاده از سند عادی

در اسناد عادی به واسطه اینکه می‌تواند توسط دو نفر که طرفین معامله محسوب می‌شوند تنظیم شود و تنها این دو نفر از مفاد دقیق آن مطلع هستند و امکان دارد هیچ شخص ثالثی نسبت به آن سند اطلاعی نداشته باشند. یکی از طرفین معامله می‌تواند با دست بردن در سند عادی برخی مفاد آن سند را تغییر بدهد. حال اثبات این دستکاری و تخلف طرف مقابل به راحتی امکان پذیر نبوده و محاکم دادگستری را به خود مشغول خواهد کرد.

•فروش یک ملک بی سند به چند نفر

در این جرم، فروشنده با حضور در بنگاه ‌های املاک مکرراً اقدام به تنظیم بیع نامه (که یک نوع سند عادی است) برای یک ملک می‌ کند. در این جرم فرد فروشنده ممکن است در یک روز یک واحد مسکونی را به چند نفر به صورت جداگانه بفروشد و خریدار بی ‌اطلاع از معاملات دیگر او، با تحویل گرفتن تنها یک مبایعه ‌نامه، میلیون ها تومان پول را به حساب فروشنده قلابی واریز کند. هنگامی که معامله از طریق سند عادی انجام می‌شود طرف خریدار نمی‌تواند پیرامون وضعیت ملک اطلاعی کسب کند و مجبور خواهد بود به فروشنده اعتماد کند. خریداران نیز زمانی متوجه موضوع می شوند که کار از کار گذشته و دستشان به جایی نمی‌رسد.
سایت بی سند دات کام با تکیه بر تخصص های مختلف کارشناسان خود می تواند راهنمایی های لازم را به خریداران چنین املاکی ارائه نماید.

 

•فروش مال غیر

در این جرم نیز، مرتکب به راحتی و بدون آنکه صاحب مال اطلاعی داشته باشد، مال دیگری را با استفاده از سند عادی می ‌تواند بفروشد. در این صورت، صاحبان مال باید نگران این باشند که ممکن است روزی باید هزینه‌ های زمانی و مالی جهت برگرداندن حق خویش تحمل نمایند.  خریداران نیز به همین ترتیب نگران خواهند بود زیرا ممکن است ملکی را خریداری کرده و پس از مدتی صاحب واقعی ملک پیدا شده و درحالی‌ که فروشنده قلابی دیگر وجود ندارد، درگیر امور قضایی شوند. این مورد به همراه مورد فوق می‌ تواند تأثیر زیادی بر سلامت معاملات و امنیت روانی افراد گذاشته تا آنجا که افراد به راحتی نمی‌ توانند اعتماد کنند و حتی جرئت ورود و انجام معامله را داشته باشند.
سایت بی سند دات کام در این زمینه هم تمهیداتی اندیشیده که احتمال قربانی شدن را به حداقل می رساند.

 

•زمینه فساد اقتصادی و فرار مجرمان (از طریق فروش سریع اموال و عدم شناسایی توسط حاکمیت جهت پیگیری)

بسیاری از بدهکاران کلان بانکی و نیز کلاهبرداران کلان که مال و پول مردم را تحت پوشش شرکت های لیزینگ، صندوق های تعاونی و… ربوده اند از طریق انتقال عادی املاک، آن ها را نقد کرده و فرار می کنند.
بسیاری از مجرمین اقتصادی که دارای اموال نامشروع هستند، هنگامی که احساس خطر نمایند به راحتی از طریق اسناد عادی، اموال در اختیار خود را را منتقل کرده و فرار می‌کنند. همچنین به علت نبود سامانه‌ای شفاف در این میان، این مجرمین می‌توانند بسیاری از جرائم خود را از طریق اسناد عادی انجام دهند و دستگاه‌های نظارتی و قضایی نیز نتوانند به راحتی این جرائم را شناسایی کنند.

 

•زمین خواری

یکی دیگر از جرائم بسیار مهمی که از طریق اسناد عادی اتفاق می ‌افتد زمین ‌خواری است. آمارهای مطرح‌ شده از سال 95 حاکی از رفع تصرف زمین ‌خواری به میزان 97 هزار میلیارد تومان بوده است که این مبلغ معادل یک‌چهارم بودجه کشور در آن سال است.
صاحب‌نظران معتقدند که بسیاری از زمین ‌خواری‌ها در کشور با اتکا به اعتبار اسناد عادی یا همان قولنامه ‌ای رخ می‌ دهد چرا که این اسناد در هیچ سیستمی ثبت نمی ‌شوند و حاکمیت قدرت نظارت بر آن‌ها را ندارد بنابراین اگر معامله ‌ای با آن‌ها انجام شود، نهادهای نظارتی نمی ‌توانند از موضوع مطلع شده و مانع شوند. همین مسئله سبب می ‌شود تا افراد سودجو بتوانند به‌ راحتی در اراضی ملی یا کشاورزی ساخت ‌و ساز کرده و به قیمت ‌های گزاف به فروش برسانند؛ این ‌همه در حالی است که این اسناد در نزد دادگاه ‌ها معتبر بوده و یکی از دلایل اصلی گسترده شدن این اسناد در بین مردم نیز همین مسئله است.

 

•پولشویی

جرم پولشویی از طریق اسناد عادی یکی از بهترین شیوه ‌های تطهیر پول‌ های کثیف خواهد بود. مجرمین می‌ توانند بدون آنکه نهاد‌های نظارتی و امنیتی به راحتی متوجه شوند، با خرید اموال مردم با استفاده از سند عادی منشأ پول‌ های کثیف خود را پنهان کنند.

 

•کلاهبرداری

افرادی که به دنبال کلاهبرداری از مردم باشند، می‎توانند بدون برجای گذاشتن ردی از خود که قابل پیگیری باشد معاملاتی را انجام داده و مالی را خریداری کرده و ثمن آن را نپرداخته و یا مالی را که دارای مشکلات حقوقی است به فردی بفروشند. پس از انجام معامله نیز پیدا کردن کلاهبردار به یکی از چالش ‌های دستگاه قضایی و مالباختگان تبدیل خواهد شد.

•فرار مالیاتی

اسناد عادی از بهترین راه ‌ها برای فرار مالیاتی خواهد بود. مرتکبین فرار مالیاتی با دور زدن سامانه ‌هایی که قابل رصد هستند و با استفاده از اسناد عادی، قوانین مالیاتی را دور زده و امکان شناسایی دقیق فعالیت ‌ها و محاسبه مالیاتشان را دشوار می‌کند.
موارد ذکر شده مربوط به مشکلات اسناد عادی قبل از طرح دعاوی در دادگاهها است. قطعا مشکلات این اسناد پس از طرح دعاوی در دادگاهها بسیار بیشتر است که در مقاله بعدی به آنها اشاره خواهد شد.