پیامدهای احتمالی معامله املاک فاقد سند (با اسناد عادی)
در مقاله قبلی در خصوص سوء استفاده های احتمالی در معامله با اسناد عادی در مرحله قبل از طرح دعوی در دادگاهها مطالبی ارائه شد که به مواردی مانند فروش مال غیر، فروش به چند نفر، عدم امکان شناسایی مجرمان در فروشنامه های عادی، زمین خواری، پولشویی، کلاهبرداری و فرار مالیاتی اشاره شد. همه این موارد به قبل از طرح دعوی در دادگاهها اشاره دارد. اما در مقاله حاضر به اعتقاد بشیر عیسی زاده مشکلات و خطرات معامله با اسناد عادی در مرحله دعاوی می تواند شامل:
• مشکلات رسیدگی در دادگاه ها
• حجم ورودی پرونده به دستگاه قضایی
در میان پرونده های قضایی، حدود بیست و پنج درصد به طور مستقیم یا غیرمستقیم ناشی از اسناد عادی است. بر اساس اظهار نظر رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تنها در یکسال 103 هزار پرونده یکتا در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی تشکیل شده است و در مورد خودرو نیز 15 هزار پرونده الزام به تنظیم سند رسمی وجود داشته است. همچنین مرکز آمار و فناوری قوه قضاییه در آخرین اطلاعات اعلام کرد که در سال 1398 بیش از 200 هزار پرونده تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی در کشور تشکیل شده که این نشان دهنده رواج اسناد عادی در کشور است.
• اطاله دادرسی
از جمله مشکلات دیگر رسیدگی به دعاوی غیرمنقول، اطاله دادرسی بر اثر رسیدگی به اصالت اسناد عادی است. در بسیاری از دعاوی، سند عادی مورد اختلاف بوده و به کارشناس ارجاع داده می‌شود که علاوه بر افزایش هزینه های دادرسی برای طرفین، اطاله دادرسی خواهد شد. حال پس از بررسی کارشناس، امکان اعتراض وجود داشته که همین امر به اطاله دادرسی می افزاید.
• هزینه‌های زمانی و عدم امنیت قضایی
هنگامی که اسناد عادی با این مشکلات همچنان رواج داشته باشند بسیاری از مردم باید که بر اساس خلأ قانونی حقی از ایشان سلب شده باید هزینه های زیادی از جمله زمانی و مالی انجام داده تا دوباره حقوق از دست رفته خود را احیا کنند. همچنین حاکمیت و دستگاه قضایی باید به حمایت از اموال مردم و تأمین امنیت روانی و قضایی مردم توجه کافی را داشته باشد تا مردم بتوانند با آرامش خاطر و اطمینان معاملات خود را انجام دهند.
• معاملات متعارض و دعاوی شخص ثالث
هنگامی که شخصی یک ملک را برای مثال به پنج نفر بفروشد، ممکن است نفر اول و دوم پس از مدتی آگاه شده و اقدام به طرح دعوی علیه یکدیگر نموده و دستگاه قضایی پس از بررسی‌های فراوان یک طرف را محق می‌داند. پس از مدتی مجددا فرد سومی متوجه و او نیز اقدام به طرح دعوی می‌کند. پس از بررسی و صدور حکم در این مورد نیز معامله کنندگان دیگر نیز پیدا شوند.
علاوه بر موارد فوق امکان دارد فرد ثالثی پیدا شده که با سوء نیت، یک سند عادی مبنی بر محق بودن خود نشان دهد و نه تنها دستگاه قضایی را درگیر رسیدگی مجدد کرده که حتی محکمه را نیز فریب داده و به ناحق صاحب مال غیرمنقول شود. بنابراین همیشه افراد باید انتظار داشته باشند که روزی فردی با سند عادی یا تقلبی به دنبال تصاحب مال ایشان باشد.
• ابطال سند رسمی توسط سند عادی
یکی از رویه های تأمل برانگیز در دادگاه ها، ابطال سند رسمی اموال غیرمنقول به دلیل مقدم بودن سند عادی است. این در حالی است که حاکمیت، غیر قابل خدشه بودن اسناد رسمی را تضمین کرده و از آن حمایت می‌کند ولی رویه فعلی دادگاه ها مبتنی بر ابطال اسناد رسمی معارض با اسناد عادی با تاریخ مقدم است. این کار موجب می شود حتی فردی که دارای سند رسمی است نگران ابطال آن با یک سند عادی باشد.
کارشناسان سایت بی سند دات کام به عنوان هسته فناور مرکز رشد دانشگاه مازندران می توانند به منظور کاهش خطرات معامله املاک راهنمایی های لازم را ارائه دهند.
