نقش آموزش در پیشگیری از تخلف در معاملات املاک
در فضای کسب و کار کشور، واسطه گری همواره با بالاترین سطوح تخلف همراه بوده است. واسطه گری در خرید و فروش خودرو و معاملات املاک از این دسته اند. برخی از این تخلفات عمدی و برخی دیگر سهوی هستند. اما آنچه که موضوع مقاله حاضر است نقش آموزش در پیشگیری از تخلفات حوزه ی معاملات املاک است. اما جامعه هدف در آموزش نه فقط مشاوران املاک بلکه آموزش معامله گران به ویژه خریداران املاک مد نظر سایت بی سند دات کام، کلینیک حمایت از خریداران املاک مستقر در مرکز رشد دانشگاه مازندران است. برای تشریح موضوع اشاره به مقاله حميد وطن خواه، 1397. انتشار یافته در فصلنامه رهیافت پیشگیری با عنوان "پيشگيرى اقتضايى از كجروى" که حاوی مباحث جالبی در خصوص اقدامات پیشگیرانه در وقوع جرم است، سازنده بود.
وی می نویسد مطالعه رفتار انحرافى (کجروی) يكى از مهمترين وظايف جامعه شناسى است. در اين حوزه تحليل جامعه شناسى پيچيده است زيرا به اندازه ارزش ها و هنجارهای اجتماعى، انواع فراوان تخلف از قانون نيز وجو د دارد. از آنجا كه هنجارها در ميان فرهنگ های مختلف و حتى بين خرده فرهنگ های گوناگون درون يك جامعه فرق می کند، آنچه كه در يك محيط فرهنگى طبيعى است ممكن است در محيط فرهنگى ديگرى انحراف محسوب شود.
اما تخلفات متداول در حوزه ی معاملات املاک آنقدر خسارت زا و ناهنجار است که نمی توان ادعا کرد در برخی از فرهنگ ها انحراف محسوب نمی شود. آنچه که باعث کمرنگ شدن شدت انحراف یا ناهنجاری می شود، گسترش و دامنه این تخلفات است که متاسفانه در بین برخی از مشاوران املاک قباحت خود را از دست داده است. بنابراین پیشگیری اقتضایی از وقوع تخلف و جرم در معاملات املاک به آموزش مردم وابستگی شدیدی دارد. نكته مهمی كه در اينجا وجود دارد اين است كه پيشگيرى اقتضايى از كجروی، گام مهمی در پيشگيرى از جرم بشمار می رود و تا زمانى كه رفتار كجروانه در جامعه ای تحت كنترل منطقى نباشد، برنامه های پيشگيرى از جرم اصولاً كم اثر و كم فايده خواهد بود. کنترل منطقی از رفتار مجرمانه در حوزه ی معاملات املاک کار ساده ای نیست. چون اولاً، وجود بیش از 200 هزار بنگاه معاملات املاک که حدود نیمی از آنها فاقد مجوزهای قانونی هستند، خود دلیلی بر عدم امکان کنترل منطقی آنهاست و از طرف دیگر تعداد زیاد و تنوع جرائم ریز و درشت و محدودیت تعداد دادگاه ها و حجم زیاد پرونده ها امکان بروز اشتباهات در دادرسی را افزایش می دهد. این اتفاق موجب دلسردی و نارضایتی مردم از سیستم قضایی نیز خواهد شد. از این رو نقش مشارکت های مردمی و نهادهای غیر دولتی در آموزش و مشاوره مردم در معاملات می تواند موفقیت پیشگیری از وقوع جرم را بسیار افزایش دهد.
ماهيت و محتواى رفتار كجروانه هم از گذشته تاكنون و هم از يك جامعه تا جامعه ديگر بسيار فرق مى كند. در مجموع هيچ يك از اين نظريه ها تبيين جامعى از جرم را فراهم نمى سازند تا چه رسد به تبيين همه انواع كجروى. اما اين نظريه ها از بعضى لحاظ با يكدیگر تداخل مى كنند و از پاره اى جهات مى توانند با هم تركيب شوند تا درك معقولى از جنبه هاى عمد ه رفتار كجروانه فراهم سازند. كجروی به عنوان يكى از مشكلات جامعه شناختى همواره مورد بحث دانشمندان علوم انسانى و همچنين سياستمداران و مدیران اجرايى كشورها بوده است و اين دو دسته، همواره سعى داشته اند علل و عوامل كجروى را شناسايى و بر آنها تاثير بگذارند تا از ميزان شيوع اين پديده در جامعه كاسته شده و نظم اجتماعى دچار اختلال نگردد.
با صنعتى شدن جوامع و گسترش شهرنشينى، پديده كجروى و وقوع جرايم، به نحو چشم گيرى افزايش يافته و زنگ هشدار را براى مسئولان اجرايى كشورها و دانشمندان جامعه شناسى به صدا در آورده است؛ بنابراين اهميت پژوهش وطن خواه (1397)، به دليل اهميت پيشگيرى اقتضايى از كجروى در افزايش تاثيرگذارى برنامه هاى پيشگيرى از جرم از يك سو و افزايش ميزان نگرانى هاى جامعه از روند و كيفيت وقوع جرم (و كاهش امنيت روانى مردم) از سوى ديگر است. ضرورت پژوهش نيز بدان جهت است كه پژوهش متناظرى كه به كيفيت موضوع در كشور ما پرداخته باشد، يافت نشد. بنابراين درصورتى كه برنامه هاى پيشگيرى اقتضايى از كجروى با موفقيت در جامعه اى اجرا شود، موفقيت برنامه هاى كلان پيشگيرى از وقوع جرم هم بسيار محتمل تر خواهد شد و تاثيرگذارى آنها بر عوامل انسانى و محيطى در جامعه بيشتر مى شود.
هدف از نگارش اين مقاله، بررسى وضعيت موجود و پيشنهاد راهكارهاى موثر براى رفع هوشمندانه زمينه هاى كجروى در جامعه با استفاده از پيشگيرى اقتضايى، در راستاى دستيابى به يك جامعه سالم و با نشاط و افزايش موفقيت برنامه هاى پيشگيرانه عملكرد گرا است. پرسش اصلى كه در اين پژوهش بدان پرداخته مى شود اين است كه ماهيت پيشگيرى اقتضايى از كجروى چيست و چه تاثيرى در افزايش موفقيت برنامه هاى پيشگيرى از جرم دارد؟
ويژگى هاى پيشگيرى اقتضايى از كجروى
-
عدم تمركز بر اقدامات سلبى:
گرچه ممكن است در طول انجام اقدامات پيشگيرى اقتضايى، نياز به انجام اقدامات سلبى هم باشد، ولى پيشگيرى اقتضايى از كجروى بر اقدامات ايجابى استوار است. علت اين موضوع آن است كه با پيشرفت علوم و فناورى، اقدامات سلبى به طور ذاتى با استقبال مخاطبان مواجه نمى شود و حتى ممكن است نتيجه معكوس داده و آنان را به نافرمانى مدنى وادار كند.
تاکنون جامعه هدف در حوزه ی معاملات املاک مشاوران املاک بوده اند. در حالی که در جوامع پیشرفته آگاهی عمومی و آموزش به مردم برای آشنایی با حق و حقوق قانونی خود و افزایش اطلاعات فنی و تخصصی و نقش کارشناسان متخصص در این زمینه اصل اساسی بوده است. دسترسی آسان به متخصصین بی طرف در معاملات املاک حق مردم است. مشاوران املاک در ایران به طور همزمان هم خود را نماینده فروشنده می دانند و هم نماینده خریدار محسوب می شوند. این وضعیت یک تناقض است. چطور یک فرد می تواند هم زمان در دو سوی معامله باشد و تنها هدفش انعقاد معامله به هر شکل ممکن نباشد؟ چه به ضرر خریدار، چه به ضرر فروشنده یا به ضرر هر دو نفر؟! گاهی اوقات بی اطلاعی یک مشاور املاک نه تنها منجر به ورود خسارت به طرفین معامله می شود، بلکه در بسیاری از مواقع خودش را نیز به دردسر می اندازد.
این تناقض در کشورهای پیشرفته حل شده و نماینده خریدار و فروشنده به صورت دو کارگزار، جداگانه فعالیت می کنند. سایت بی سند دات کام وابسته به کلینیک حمایت از خریداران املاک به عنوان تنها حامی خریداران املاک، و به عنوان شرکت و هسته فناور مستقر در مرکز رشد دانشگاه مازندران به طور رسمی کار خود را در افزایش آگاهی و ارائه برنامه های آموزشی برای مردم (خریداران) و حتی مشاوران املاک و در آینده برای فروشندگان، آغاز کرده است. نتیجه فعالیت شرکت حمایت از خریداران املاک افزایش آگاهی مردم و کاهش پرونده های قضایی خواهد بود که آرامش روانی بیشتری برای جامعه به ارمغان خواهد آورد.
-
فراهم كردن امكانات جايگزين:
اصل ديگرى كه در پيشگيرى هوشمندانه اقتضايى بايد رعايت شود ، استفاده از اقدامات جايگزين براى توفيق بيشتر در پيشگيرى از كجروى است. مثلا در نظر گرفتن امتیازهایی برای آنان که از کجروی اجتناب می کنند می تواند کارساز باشد. در این زمینه می توان مشاوران املاک را ترغیب کرد تا از آموزه های شرکت حمایت از خریداران املاک استفاده کرده و نقش خود را در نمایندگی از یکی از خریداران یا فروشندگان احصاء نمایند.
3- بهره گيرى از نظام تشويق:
اقدامات تشويقى خصوصاً در باره افراد در معرض خطر و همچنين بهبود و ترميم وضعيت بزهكاران و مجرمان مى تواند موثر باشد. اگر سيستمى ايجاد شود كه افراد در معرض خطر بتوانند به محض مواجهه با وضعيت خطرناك به آن سيستم رجوع كرده و بخاطر اين رجوع، تحت پوشش اقدامات حمايتى و تشويقى قرار گيرند، بسيارى از مشكلات موجود درخصوص كجروى قابل حل خواهد بود. از جمله اقدامات تشویقی در معاملات املاک، می توان به ارائه امتیازهای مثبت به مشاوران قانونمند و رتبه بندی آنها اشاره کرد. طبیعتاً مشاوران دارای رتبه های بالاتر می توانند در معاملات بیشتر و بزرگتری دخالت نمایند و آنهایی که امتیاز کمتری دارند یا تخلفات بیشتری داشته اند، در دامنه محدودتری قرار گیرند.
4- آموزش و تبليغات مستمر و فراگير (عمليات روانى):
از ديگر مولفه هاى پيشگيرى اقتضايى، آموزش مستمر گروه هاى هدف بصورت گسترده و فراگير است. همانطور که اشاره شد گروه های هدف در معاملات املاک می تواند به همه خریداران یا فروشندگان هم تسری یابد و صرفاً مشاوران املاک را شامل نشود. در بحث آموزش، استمرار و فراگير بودن اهميت زيادى دارد و موضوعات آموزش هم بايد متناسب با درك سنى، و يادگيرى افراد گروه هاى هدف برنامه ريزى شود. ایجاد الزامات آموزشی در دوره های کوتاه و بلند مدت و پودمانی برای مشاوران املاک بسیار کارساز خواهد بود. در این زمینه نیز کلینیک حمایت از خریداران املاک برنامه های متنوعی در دست تهیه دارد. در واقع اين بخش به عنوان پايه اقدامات ياد شده است و اگر تبليغات و آموزش هاى صحيح در طول اقدامات پيشگيرى اقتضايى از كجروى صورت نگيرد، بقيه اقدامات را تحت الشعاع خود قرار خواهد داد .
البته آموزش و تبلیغات مستمر هم برای متعاملین (خریداران و فروشندگان) و هم برای مشاوران املاک لازم و ضروری است که در سایت بی سند دات کام در حال گسترش است.
نكته پايانى
بحث پيشگيرى اقتضايى از كجروى، آن است كه از تجويز و استفاده از مجازات هاى سيستم عدالت كيفرى در اين نوع پيشگيرى بايد تا حد ممكن اجتناب شود. ممكن است تمام اقدامات درباره گروه سنى هدف صورت گيرد و به عنوان مثال يك گروه نوجوانان با استفاده از كليه نكات ياد شده، به ترك سيگار رهنمون و تشويق شوند، اما در نهايت ممكن است تعداد محدودى از آنها اعلام كنند كه با وجود همه اقدامات انجام شده، موافق با اين هدف پيشگيرانه نيستند و تمايل دارند از سيگار استفاده كنند و يا استفاده از آن را ترك نكنند. در اينجا چه بايد كرد؟ آيا بايد با استفاد ه از جبر و زور آنان را وادار به قبول موضوع كرد؟ و يا اينكه معتقد به اين بود كه اجبار درباره مسايل اجتماعى نتيجه نمی دهد و بايد اينگونه افراد را آزاد گذاشت تا خود با گذشت زمان به نتيجه مطلوب برسند؟ همان گونه كه قبلا اشاره شد، گيدنز عقيده دارد كه در جامعه اى كه عدالت نسبى در آن حكمفرماست، در مورد اين قبيل افراد، بايد چشم پوشى کرد و راه كجروى را براى آنان باز گذاشت تا به مراحل بالاتر و خشن ترى از بزه و جرم متمايل نشوند. اما اينجا دو پرسش اساسى پيش مى آيد :
- آيا همين آزاد گذاشتن افراد باعث گسترش انحراف آنها در آينده نخواهد شد و به عنوان مثال نوجوان سيگارى به جوان معتاد تغيير وضع نخواهد داد؟ یا یک بنگاه دار که مرتکب یک جرم اولیه ی "بزرگنمایی سوژه" شده است را بخشید تا برای جرم های بزرگتر رهنمون شود؟
- در جوامعى كه عدالت نسبى اقتصادى در آنها وجود نداشته و حتى شكاف طبقاتى شديد وجود دارد چه بايد كرد؟
در مورد پرسش اول باید گفت آقاى گيدنز، پذيرفتن حدی منطقى براى كجروى و جرم در جامعه را بديهى دانسته و بدين سبب داشتن آزادى عمل محدود براى افراد كجرو و نبستن راههاى تنفس آنان را امرى طبيعى و به عنوان سوپاپ هاى اطمينان جامعه دانسته است. شاید پذیرفتن مقداری از بزرگنمایی و تعریف و تمجید از یک ملک برای فروش توسط یک بنگاه دار قابل تحمل به نظر برسد. اما برای تخلفات جدی تر باید ابتدا سطح آموزش عمومی ارتقا یابد و سپس برخورد قانونی با متخلفین مدنظر قرار گیرد.
يافته هاى پژوهش
پيشگيرى اقتضايى از كجروى، در نظر گرفتن راهكارهاى پيشگيرانه اى است كه ضمن در نظر گرفتن ارزش ها و عرف اكثريت جامعه، هدفمند و عملكردگرا بوده و با پيش بينى منطقى راه هاى جايگزين براى رفتارهاى انحرافى افراد كجرو، به دنبال افزايش موفقيت برنامه هاى پيشگيرى از جرم و دستيابى به جامعه اى سالم با حداقل كجروى و جرم است. پيشگيرى اقتضايى از كجروى، به معناى آن است كه برنامه هاى پيشگيرى از كجروى بايد به نحوى طرح ريزى شوند كه ضمن برآوردن نسبى خواست ها و ارزش هاى مورد قبول اكثريت جامعه، آزادى عمل محدود و منطقى را براى اقليتى كه هم نوا با ساير افراد جامعه نيستند (افراد كجرو) تا حد قابل تحملی فراهم آورد.
بحث و نتيجه گيرى
جامعه اى كه بر اين واقعيت واقف است كه انسان ها، ارزش ها و علايق گوناگونى دارند بايد جايى براى افراد و گروه هايى در نظر بگيرد كه فعاليت هايشان با هنجارهايى كه اكثريت از آنها پيروى مى كند ، هم نوايى ندارد (افراد كجرو). غالبا كسانى كه از شيوه هاى رسمى پيروى مى كنند به افرادى كه در سياست، علم، هنر و زمينه هاى ديگر انديشه هاى نو پديد مى آورند با سوء ظن مى نگرند.
جامعه اى كه نسبت به رفتار كجروانه تحمل نشان مى دهد دچار شكاف اجتماعى نمى شود، اما دست يابى به اين امر هنگامى ممكن است كه آزادى هاى فردى با عدالت اجتماعى همراه شود. در يك نظم اجتماعى كه نابرابرى ها به طور آشكار بزرگ نيستند و فرصت زندگى كامل و رضايت بخش براى همه به طور كلى وجود دارد، اگر آزادى با برابرى هماهنگ نشود و اگر بسيارى از مردم زندگى خود را تا حد زيادى تهى از ارضاى شخصى بيابند، بسيار محتمل است كه رفتار انحرافى متوجه هدف هايى شود كه از نظر اجتماعى ويرانگر هستند. به طور كلى بايد يك رابطه منطقى بين آزادى هاى قانونى از يك طرف و هنجارهاى اجتماعى و ارزش هاى مورد قبول و احترام اكثريت جامعه از سوى ديگر برقرار شود تا پيشگيرى اقتضايى از كجروى، در سطح جامعه تحقق يابد و انجام آن امكان پذير شود. فرايند كنترل جرم و كجروى صورت هاى متنوعى را در جوامع مختلف به خود گرفته و هر شكل خاص نيز از سازوكارهاى خاص خود برخوردار بوده است. سازوكارهايى كه به تعبير دقيق گونه هاى متفاوتى از ضمانت هاى اجرايى است كه در قالب آموزش، تبلیغات، پاداش ها، تشويق ها، تنبيه ها و مجازات هاى گوناگون نمود مى يابد و هر جامعه با تكيه بر آن انگيزه لازم را براى وادار كرد ن اعضاء خود به در پيش گرفتن رفتار هاى مطلوب و پيروى از موازين هنجارهاى اجتماعى در آنان ايجاد مى کند.
