در حال حاضر بخش اعظم اسناد اراضی کشور، که آمار دقیقی نیز برای آن وجود ندارد، بصورت اسناد عادی می باشند. در اهمیت امر تبدیل این اسناد عادی به رسمی جای شکی نیست. ولی نظر به تعداد متنابه اسناد عادی در کشور و پروسه ی زمان بر تبدیل شان به اسناد رسمی، دست اندرکاران را مؤظف می سازد تا تمهیداتی اندیشیده تا از وقوع جرائم حین معاملات املاک با اسناد عادی پیشگیری شود. کارشناسان سایت بی سند دات کام دقیقاً در این راستا به متعاملین در معاملات املاک به ویژه خریداران یاری می رسانند، و در عین حال در جهت تسریع رسمی شدن اسناد عادی نیز توصیه های لازم فنی را به افراد می دهند. معاملات مربوط به اموال غیرمنقول با توجه به اهمیت و جایگاه آن در کاهش جرائم از قبیل کلاه برداري، پولشویي و معاملات معارض و همچنین تحکیم مالکیت دولت و اشخاص بر املاك و اراضي باید به طور رسمي ثبت شوند و در شرایط فعلي با توجه به اعتبار و رواج اسناد عادي، معاملات مذکور زمینه ساز بروز جرائم، اختلافات مِلکي متعدد و عدم امکان اعمال حاکمیت و سیاست گذاري دولت گردیده است. در سیاستهای کلی نظام قضایی نیز در بندهای 66 و 67 در مواد 114 و 117 قانون برنامه ششم به این مهم تأکید شده است.

یکي از عوامل سُست شدن مالکیت اشخاص بر املاك و اراضي، رونق گرفتن تنظیم اسناد عادي در معاملات و عدم الزام به ثبت رسمي آنهاست.

رونق و رواج اسناد عادي که یکی از عوامل سست شدن مالکیت اشخاص بر املاک و اراضی است به سه دلیل صورت پذیرفته است:

1- وقت گیر و دشوار بودن تنظیم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي.

2- سهولت زیاد تنظیم سند عادي و دارا بودن تمام مزایا و امتیازات قانوني.

3- به رسمیت شناختن سند رسمی در دادگاه ها و مراجع دولتي و نبودن جایگاه شایسته سند رسمي نزد دستگاه هاي رسمي کشور.

دو اقدامی که منجر به ترویج و تقویت جایگاه سند رسمي، کاهش دعاوي دادگستري و استحکام حقوق مالکیت در نظام حقوقي می شود عبارت است از:

1-  سند عادي به جایگاه سابق خود که در قانون مدني و قانون ثبت اسناد مذکور بود، بازگردد و اعتبار آن در معاملات راجع به اموال غیرمنقول، کاهش یابد.

2- تسهیل تنظیم سند رسمي و کاستن از مراحل و زمان آن، الکترونیک سازي و برخط نمودن تمام مراحل تنظیم سند، اتصال به سامانه الکترونیك ثبت معاملات، استعلامات دستگاه هاي دخیل در این امر نظیر سازمان هاي ثبت اسناد و املاك، امور مالیاتي و تأمین اجتماعي.

 

بررسی اثرات اعتبار بخشی اسناد عادي در معاملات املاک

 

تقسیمات اسناد ملکی در قانون مدني:

 

1-  سند رسمي: اسنادي که در اداره ثبت اسناد و املاك و یا دفاتر اسناد رسمي یا در نزد سایر مأمورین رسمي در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانوني تنظیم شده باشند.

2- سند عادي: غیر از اسناد مذکور در ماده (1287) سایر اسناد عادي است.

 

تقسیمات انواع اسناد برحسب اجراي مفاد آن ها:

 1- اسناد رسمي: مفاد اسناد رسمي توسط واحد اجراي ثبت قابلیت اجرا دارد، مانند تخلیه مستأجر با حکم اجرائیه ثبت از منزلي که با سند رسمي اجاره داده شده است.

2- اسناد عادي لازم الاجرا: دسته اي از اسناد عادي که بدون حکم دادگاه قابلیت اجرا را دارند، مانند: چك

3- اسناد عادي بدون لزوم اجرا: اسناد عادي اي هستند که فقط با حکم قطعي دادگاه مي توانند لازم الاجرا شوند.

 

آثار رونق اسناد عادی در معاملات املاک

 

1- سند عادي زمینه ساز قانونی توسعه انواع زمين خواري ها در كشور

زمین خواري شامل سه اقدام است:

الف-  تصرف غیرمجاز زمین غیر

ب- تغییر کاربري غیرمجاز زمین خود یا غیر

 ج- تفکیك غیرمجاز زمین خود یا غیر

2- ایجاد رو به ازدیاد پرونده هاي قضایي در بستر آسيب هاي اسناد عادي

براساس اظهارنظرهاي رسمي مقامات  قضایي 50 درصد پرونده هاي حقوقي قوه قضائیه ریشه در معاملات عادي دارد. همچنین براساس آمارهاي غیررسمي موجود حدود 60 درصد دعاوي حقوقي قوه قضائیه مربوط به حوزه ملك و زمین است که از این 60 درصد حدود 90 درصد دعاوي ریشه در مسئله  سند عادي دارند.

3- تزلزل حقوق مالکيت

 وضعیت صیانت از حقوق مالکیت در کشور ما چندان مطلوب نیست. رتبه ایران در "شاخص بین المللي حقوق مالکیت" در سال 2016 میان 128 کشور جهان، 101 و در بین 18 کشور منطقه، 14 اعلام شده است. این در حالي است که پنج کشور اول منطقه  همگي رتبه اي بین 1 تا 40 دارند. به طور خاص رتبه ایران در زیر شاخص حفظ حقوق مالکیت فیزیکي در میان 128 کشور 94 و در میان 18 کشور منطقه 17 است. این در حالي است که رتبه کشور قطر و امارات در این زیرشاخص در دنیا به ترتیب اول و چهارم است که حکایت از وضعیت نامناسب این شاخص و به تبع افزایش شدید نااطمیناني در محیط کسب وکار ایران دارد و مانع سرمایه گذاري در کشور نیز خواهد شد.

4- زمانی که شخصی ملکی را به دو نفر می فروشد، یکی با سند عادی و شخص ثالثی با سند رسمی ملک، منظور از شخص ثالث در اینجا زماني است که یك شخص به حکومت و سند مالکیت رسمي صادر شده توسط آن اعتماد کرد، حکومت موظف است از چنین شخصی حمایت کامل بعمل آورد. که مهمترین آن عدم اعتباربخشي به معاملات و اسناد عادي نسبت به شخص ثالث است.

5- یکي از آسیبهاي مهم در این راستا، کلاهبرداري از پیش خریداران یا خریداران واحدهاي مسکوني است.

6- از آسیبهاي دیگر مربوط به سند عادي، شگرد طرح دعواي صوري بین دو کلاه بردار است.

7- صدمه جبران ناپذیر تزلزل مالکیت اراضي بر تولید، اشتغال و فعالیتهاي اقتصادي از آسیب های مهم دیگر است. به عنوان مثال، کارآفریني زمیني را خریداري کرده و بر روي آن کارگاهي بنا مي نماید. از آنجایي که زمین مذکور در پلاکي بزرگتر واقع بوده و این پلاك با اسناد عادي تفکیك شده بود، افراد متعددي با در دست داشتن اسناد عادي با ملاحظه احداث کارگاه، ادعاي مالکیت بر تمام یا بخشي از زمین آن مي نمایند و کارآفرین مزبور مجبور مي شود با پرداخت پول رضایت مدعیان را جلب نماید تا بتواند به فعالیت اقتصادي خود ادامه دهد.

8-  ایجاد زمینه ی پولشویي

بزهکاران براحتی وجوه نامشروع حاصل از جرم را به اموال غیر منقول با سند عادی به ظاهر مشروع و غیرقابل ردگیری تبدیل می نمایند، مضاف بر این که این اسناد دارای اعتبار قانونی در معاملات املاک نیز هستند.

9-  قادر نبودن مراجع قضایی در شناسایي اموال

شناسایي اموال کلاه برداران تنها مجرای اجراي احکام مراجع قضایي و احقاق حقوق طلبکاران است. در حال حاضر بعلت اعتبار اسناد عادی امکان ردیابی و ضبط این گونه اموال با سند عادی توسط مراجع قضایی وجود ندارد.

10- نبودن زیرساختِ اعمال قدرت حاكميت و سياست گذاري در حوزه املاک

 یقیناً مهمترین ابزار اعمال حکمراني اقتصادي نظام، ایجاد یك نظام ثبت املاك و اموال جامع، فراگیر و دقیق، است. لیکن بدلیل عدم ثبت نزد حاکمیت، اسناد عادي امکان جعل پذیري و تغییر مندرجات پیدا کرده است، لیکن همیشه سیاست گذار در سیاست گذاري تبعیضي، گلوگاه کردن سند رسمي و همچنین تشکیل بانك اطلاعاتي جامع از املاك و اراضي ناتوان بوده است.

این آسیب ها در ذیل شرح داده می شوند:

الف- در زمان ایجاد محدودیت و یا دادن منفعتی از طرف سیاست گذار به مردم، کلاه بردان ملکی با ارائه اسناد عادی جعلی خود را مشمول این سیاست های تبعیضی می نمایند.

ب- نبودن بانک اطلاعاتي به روز و جامع از اراضي و املاک كشور

غالبیت اسناد عادی مانع از ایجاد بانک اطلاعاتي به روز و جامع از اراضي و املاک كشور شده است. این بانک اطلاعاتی از مهمترین ابزارهای دولت در کنترل عرضه و تقاضای بخش املاک بوده که مانع فعالیت های احتکاری و سوداگرانه در این بخش می شود. بنابراین کاهش جذابیت سرمایه گذاری نامولد در بخش مسکن و زمین و هدایت سرمایه ها به سمت بخش های مولد سرمایه در کشور از نتایج چنین اقداماتی خواهد بود. متداول ترین روش براي تشکیل این بانك اطلاعاتي، برنامه ریزي و اجراي طرح کاداستر است. طرح کاداستر دو کار زیر را توأمان انجام مي دهد:

الف- احراز و تثبیت اطلاعات توصیفي مال غیرمنقول (مانند مالکیت اراضي و املاك که جنبه حقوقي مال غیرمنقول است).

ب- احراز و تثبیت اطلاعات مکاني مال غیرمنقول (حدود جغرافیایي مال غیرمنقول).

ج- زمان بر بودن طرح کاداستر بخاطر اجرای هم زمان دو مرحله و گسترده شدن آسان و روز به روز اسناد عادی  در کشور امر ایجاد بانک اطلاعات املاک و رسمی شدن اسناد عادی را بیش از پیش سخت تر نموده است.

نتيجه گيري

با آگاهی بخشی به مردم و نیز شفاف سازی قوانین و مقررات ملکی در شرایط حاضر می توان از بسیاری از آسیب های برشمرده شده مذکور در معاملات با اسناد عادی کاست. این مهم با هدایت متعاملین خصوصا خریداران املاک به نهادهایی مانند شرکت حمایت از خریداران املاک طبرستان از طریق سایت بی سند دات کام در حال حاضر امکان پدیر است. بدیهی است که هدف و آمال نهایی این مجموعه هدایت بیشتر معاملات به سمت اسناد رسمی و به تبع آن پیشگیری از جرائم کلاهبرداری در حوزه املاک و کوتاه کردن دست افراد سوداگر، سودجو و زمین خوار در این حوزه می باشد.

لینک های مرتبط جهت مطالعه بیشتر:

- تبدیل سند شورایی به سند رسمی

- چرا هنوز املاک سنددار نشده اند

- معامله‌ ملک بدون سند

- فروش املاک بدون سند و دعاوی ملکی

- ایرادات قوانین ثبتی و املاک بی سند (1)

- ایرادات قوانین ثبتی و املاک بی سند (2)

 

 

منبع:

 

 

محمد شکوري گرکاني، 1399، اظهارنظر كارشناسي درباره: "ادله توجيهي ضرورت الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول"، دفتر مطالعات حقوقي معاونت پژوهش های سیاسی – حقوقی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی، 16 صفحه