توضیحات ایـن نوع ملک میتواند به خوبی بسیاری از ابهامات را برطرف کند، در واقع املاک اوقافـی بـه املاکی گفته میشود که

زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره ی اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را بـه افراد دیگر اجاره داده و درآمـد به دست آمده آن را صرف امور مربوطه میکند. همیشه در نظر بگیرید برای خرید ملک اول سند شسته رفته ملاک میباشد و گزینه سند اوقافی یک پاهن منفی برای خرید ملک میباشد .

مزیت سند اوقافی

مهمترین مزیت یک سند اوقافی این است که به دلیل لزوم ثبت معامله در اداره اوقاف، سند معامله قوی تر از اراضی دارای سند شورایی است.

عیب سند اوقافی

اما مهمترین عیب سند اوقافی این است که هر خریدار برای انعقاد قرارداد جدید با اداره اوقاف، باید  کل مبلغ اجاره از زمان شروع وقف را مجددا به اداره مزبور بپردازد. که البته در دراز مدت سود سرشاری را نصیب اداره اوقاف می نماید. لذا خرید و فروش مکرر یک ملک اوقافی به سود اداره اوقاف خواهد بود. 

هزینه سالانه سند اوقافی

ناگفته نمانـد مبالغ اقساط تعیین شـده در طـول سـال خیلی زیاد نیست. یادتان باشد پرداخت اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست! املاک اوقافی دارای سند هستند و هیچ مشکلی هـم بـرای فروش و خرید خانه ، رهن و اجاره آپارتمان و حتی ساخت وساز درزمین آنهـا وجـود نـدارد. این املاک دارای سند اوقافی هستند که البتـه تفاوتهایـی بـا سـند ملکی دارد. املاک اوقافی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد و متأسفانه به دلیل قیمت  کمتر و تفکر اشتباهی که در جامعه رواج پیدا کرده دید خوبی نسبت به آنها وجود ندارد.
یکی از مزایای ایـن سـند میتوانـد بـرای افرادی باشـد کـه بودجـه کمـی دارند؛ چـرا کـه نـه تنها می توانند صاحب ملک شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساخت وساز روی آن وجود دارد.

تفاوت سند اوقافی و سند ملکی

سند اوقافی

ایـن سـنـد بـه مالک اختیار کامل را نمی دهد و علاوه بر اقساطی که به صـورت سالیانه بــه اداره اوقاف پرداخت میشــــــود بعـد از ۹۹ سال درباره اجـاره مجـدد ملک اوقافی تصمیم گیری خواهد شد، برای هرکاری از جمله نقل و انتقال باید اجازه اوقاف داشته باشید. املاکی کـه ایـن برگه را دارند دارای سند اعیان و اجاره نامه عرصهٔ ملک موقوفه هستند و در واقع خریدار حـق مالکیتی روی عرصه ندارد و تنها مالک اعیان خواهد بود.
در واقع یکی از تفاوتهای این سند با سند ملکی این است
که نه تنها بدون مجـوز امکان خرید و فروش ندارد، بلکه درباره هر گونه تغییری در املاک اوقافی باید چندین مرحله با حضور در اداره اوقاف پیموده شود.

سند ملکی شش دانگ یا تک برگ

اسناد ملکی شش دانگ هستند و به صورت چند جلد یا تک جلد در اختیار مالکان قرار می گیرد. نکته مهم این است که چه مالک یک نفر باشـد چـه چـنـد نـفـر، نام آنها در هر سند که دارای شماره پلاک ثبتـی مجـزا اسـت درج می شود و پلاک مذکور و هویت مالک به سادگی از طریق اداره ثبت اسناد و املاک قابل رهگیری است.

‌ در سند ملکی هر فـرد یک سند شش دانگ یـا بـه انـدازه سهم خود سند دفترچه ای و منگوله دار دارد و نباید منگوله دست خورده باشد. در سند ملکی حـدود اربعـه از چـهـار طـرف شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص شده است. نقل و انتقال سند ملکی باید دردفاتر اسناد رسمی انجام شود و غیر از آن اعتبار قانونی ندارد.

‌نکته مهم دیگر این است که از نظر ارزش و اعتبار، طبیعتاً اعتبار ملکی شش دانگ از آن بیشتر است و همین امر باعث قیمت کمتر املاک اوقافـی شـده است. اما در نهایت اختیار ملک اوقافی با کسی است که آن را خریداری کرده است . گفته می شـود ارزش یک ملک دارای سند ملکی نسـبت بـه نمونه مشابه تا ۲۰ درصد بیشتر است.

نکته مهم دیگری که لازم است به آن توجه شود این است که هنگام معامله ملک وقف شده علاوه بر اداره ثبت اسناد، بایـد از اداره اوقاف نیز استعلامات لازم گرفته شده و در نهایت نکات مربوط به معاملات املاک اوقافی نیز رعایت شود.

نحوه تشخیص ملک اوقافی از روی سند چگونه است؟

نحوه تشخیص سند اوقافی از ملک شخصی به تفاوت عمده در سند این املاک باز می‌گردد. اولین تفاوت سند ملک اوقافی با ملک شخصی مربوط به نوشته‌های روی جلد سند است.
روی جلد سند ملک اوقافی، این مسئله، یعنی اوقافی بودن ملک عنوان شده است. نکته دیگر به متن سند مربوط می‌شود. در اسناد املاک شخصی ذکر شده: «شش دانگ عرصه و اعیان اما در سند املاک اوقافی فقط شش دانگ اعیان ذکر شده.

زمین اوقافی به ملکی گفته می‌شود که مالک، آن زمین را برای امور خیریه و... وقف کرده است. با توجه به این تعریف ساده از زمین‌های اوقافی به راحتی می‌توان حدس زد که در حال حاضر، مالک این زمین‌ها اداره اوقاف و امور خیریه است. هرگونه خرید و فروش اجاره یا دخل و تصرف در املاک اوقافی تحت نظارت اداره اوقاف و امور خیریه باید انجام گیرد.

برخی به اشتباه تصور می‌کنند که خرید و فروش زمین‌های اوقافی ممنوع است؛ این تصور کاملاً غلط است. البته باید گفت زمین اوقافی به راحتی سایر املاک اختصاصی که مالک حقیقی دارد به فروش نمی‌رود. درصد زیادی از مشتریان از گرفتار شدن در دردسرهای حقوقی زمین‌های اوقافی دوری می‌کنند.

با رعایت شرایط و قوانین خاص می‌توان حتی یک ملک اوقافی را خرید یا فروخت، تمام این معاملات باید با تاییدیه از سوی اداره اوقاف همراه باشد. حتی اگر فردی مالک یک زمین اوقافی باشد نمی‌تواند بدون این تاییدیه، ملک خود را بفروشد یا اجاره دهد یا روی آن زمین پروژه‌های ساخت و ساز انجام دهد.

زمین اوقافی هم مانند سایر املاک و مستغلات، سند مجزا دارند اما در برخی از جزئیات با سایر سندهای حقیقی متفاوت است.

سندی که برای زمین اوقافی صادر می‌شود به گونه‌ای تنظیم شده که اختیار خرید و فروش، اجاره یا سپردن وثیقه را برای مالک از او سلب می‌کند. سند زمین‌های اوقافی، اعتبار کمتری نسبت به سایر سندها دارد، بنابراین املاک اوقافی هم ارزش کمتری خواهند داشت.

اگر مشتریان بخواهند یک زمین اوقافی را معامله کنند مطابق با شرایط و قوانین، سند زمین و مجوزها و تاییدیه‌ها باید با هماهنگی اداره اوقاف و سازمان ثبت اسناد صورت گیرد.

در نظر داشته باشید مشتریان خرید زمین کمتر به سمت زمین‌های اوقافی گرایش داشته باشند این است که برای این زمین‌ها معمولاً به صورت سالانه یک مبلغ اجاره‌بها باید پرداخت شود. اگرچه این مبلغ زیاد نیست اما بسیاری از افراد آن را قبول نمی‌کنند.

مشکلات فوق درباره املاکی که روی زمین‌های اوقافی ساخته شده است هم وجود دارد. املاک اوقافی املاکی هستند که همانند زمین اوقافی، وقف امور خیریه شده اند. اگر این ملک به فروش برسد یا اجاره داده شود، مالک فقط در "اعیان" ملک اختیار دارد و درباره "عرصه" که همان "زمین ملک" است، هیچ اختیاری به او تعلق نمی‌گیرد!

ارزش سند شش دانگ برای یک زمین بیشتر از ارزش سند زمین اوقافی است. اگر می‌خواهید خرید و فروش زمین در شمال را انجام دهید به ویژه برای زمین‌هایی با کاربری مسکونی حتماً توجه داشته باشید که زمین جزء املاک اوقافی هست یا خیر و اگر جزء این دسته از املاک است، باید از سوی اداره اوقاف استعلام‌ها و تاییدیه‌های مربوطه را بگیرید.
برای این که گرفتار این مشکلات نباشید از مشاوران املاک بی سند دات کام کمک بگیرید.

اجاره سند اوقافی یا املاک اوقافی

اجاره املاک اوقافی مشابه اجاره سایر املاک نیست. اجاره این املاک از 3 جهت با سایر املاک متفاوت است.

• مدت زمان قرار داد اجاره
• بازه‌های زمانی پرداخت اجاره بها
• مبلغ اجاره بها

جمع بندی

• خرید و فروش زمین اوقافی

در یک عبارت کلی باید گفت خرید و فروش زمین اوقافی با پیچ و خم‌های زیادی همراه است. برای این که زمین‌های اوقافی را بفروشید یا بخرید تمام کارها باید با هماهنگی اداره اوقاف انجام شود. از طرف دیگر کسی که زمین‌های اوقافی را می‌خرد باید اجاره بهای سالیانه به اداره اوقاف پرداخت کند. این مسائل باعث شده مشتریان کمتر نسبت به خرید این زمین‌ها اقدام کنند. از طرف دیگر، کلاهبرداری‌ها در این معاملات بسیار شدت پیدا کرده بنابراین مشتریان باید حساسیت بیشتری نسبت به این املاک داشته باشند.

• انتقال املاک و زمین اوقافی

به طور کلی انتقال املاک و زمین‌های اوقافی از نظر قانونی صحیح نیست اما در صورتیکه تبصره‌ها یا ضوابط مربوط به هر ملک دقیقاً مشخص شود، این امکان وجود دارد که سند ملک اوقافی از یک شخص به شخص دیگری منتقل گردد. همانطور که در قسمت بالا هم به آن اشاره کردیم سند املاک و زمین اوقافی صرفاً از نظر اعیان ملک در اختیار فرد قرار می‌گیرد و هیچ تصرفی در عرصه ملک نخواهد داشت.

•  انواع زمین های اوقافی

نکته بعدی درباره خرید و فروش یا معاملات زمین اوقافی، شناخت انواع این املاک است. برخی از زمین‌های اوقافی، وقف عام شده‌اند و برخی دیگر وقف خاص. تعریف وقف عام و وقف خاص برای املاک و زمین‌های اوقافی متفاوت است. خرید و فروش، انتقال یا اجاره زمین‌های وقف عام و خاص، هر یک مباحث خصوصی تخصصی دارد که کارشناسان و وکلای حقوقی آن‌ها را معمولاً برای مشتریان توضیح می‌دهند.

• قیمت زمین اوقافی

آخرین نکته که در این باره اهمیت دارد مسئله قیمت زمین اوقافی است. زمین‌های اوقافی به طور کلی ارزانتر از زمین‌های معمولی با سند شش دانگ هستند. در سند املاک اوقافی نوشته می‌شود، مالک، اجازه دخل و تصرف در عرصه را ندارد. همین باعث شده که قیمت ملک اوقافی معمولاً ارزانتر باشد. ارزانتر بودن این قیمت‌ها یک مسیر منفی را برای سودجویان ایجاد کرده است. کلاهبرداران، زمین اوقافی را با سند شش دانگ حقیقی به مشتری می‌فروشند غافل از اینکه مشتری بداند این ملک جزء زمین‌های اوقافی بوده است.

• امکان دریافت وام روی زمین اوقافی

یکی از مهم‌ترین نکاتی که درباره زمین اوقافی و املاک اوقافی وجود دارد این است که آیا می‌توان روی این املاک وام دریافت کرد یا خیر؟ در صورتیکه زمین یا ملک واجد شرایط وام گرفتن باشد، با رعایت قوانین حقوقی این امکان وجود دارد. دریافت وام روی املاک اوقافی همانند خرید و فروش آن باید با تاییدیه اداره اوقاف و امور خیریه انجام شود.

تیم کارشناسان حقیقی و حقوقی وب سایت بی سند دات کام آماده هر گونه همکاری در زمینه یک معامله خوب را برای شما فراهم میسازد . کافیست با شماره هایی که در سایت گذاشته میشود در ارتباط باشید تا به رایگان بهترین مشاوره را دریافت نمایید.