سند اصلاحات ارضی
سند اصلاحات ارضی در قانون : با تصویب قانون اصلاحات ارضی در تاریخ ۱۹ دی ۱۳۴۰ و پس از مخالفت ضمنی نمایندگان مجلس (که عمدتا از مالکین بودند)، با پیشنهاد وزیر وقت کشاورزی، اصلاحات ارضی طی رفراندوم ششم بهمن ۱۳۴۱ به مرحله اجرا درآمد.
اصلاحات ارضی طی سه مرحله انجام شد:
1 - ابتدا مقرر شد که هیچ مالکی نباید بیش از یک ده ششدانگ یا ششدانگ زمین در چند ده مختلف داشته باشد. به این ترتیب، دولت زمین های مازاد مالکان بزرگ را خریداری و آن قسمت از اراضی که دارای زارع صاحب نسق بودند را به صورت اقساطی به آنها فروخته و زمین های بایر باقی مانده تحت عنوان اراضی دولتی در اختیار دولت قرار می‌گرفت. با فروش سهام کارخانجات دولتی، باز پرداخت بهای زمین‌ها به مالکان امکان پذیر شد.
2 - در مرحله دوم صاحبان زمین های استیجاری می بایست یا به تقسیم درآمد حاصل از اجاره می پرداختند یا بر اساس قرارداد اجاره، زمین ها را به زارعان می فروختند. به عبارت دیگر مالکان موظف شدند که یا ملک کشاورزی خود را برای سی سال به کشاورزان اجاره نقدی دهند یا آن را با توافق به آنها بفروشند. بدین ترتیب حداکثر مالکیت زمین‌ها در دست یک مالک بسیار محدود شد. املاک موقوفه عام نیز بر اساس درآمد آن زمین به اجاره دراز مدت ۹۹ ساله به کشاورزان واگذار شد. در مورد موقوفات خاص متولیان مجبور به فروش آنها به دولت و تقسیم آن بین کشاورزان شدند.
3 - در مرحله سوم مالکانی که ملک خود را اجاره داده بودند بر اساس قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستأجر مصوب ۱۳۴۷ ملزم شدند یا زمین خود را به زارعان بفروشند؛ یا با رضایت مالک و زارع به نسبت بهره مالکانه یا عرف محل آن را با یکدیگر تقسیم کنند. محمدرضا پهلوی ادعا کرده‌است این اقدام موجب شد همه کشاورزان ایران صاحب زمین شوند و ایران از یک کشور فئودالی به سوی «کشاورزی آزاد» و «صنعتی شدن» گام بردارد.
اصلاحات ارضی بعد از انقلاب چه شد؟
پس از انقلاب سال 1357، روند اصلاحات ارضی به طور کلی دستخوش تغییر شد. در تاریخ ۲۱ تیر ۱۳۶۳ اجرای قوانین اصلاحات ارضی را مخالف با شریعت اسلام تشخیص داد و روند اصلاحات ارضی به طور کلی متوقف شد. هفت سال بعد، مجمع تشخیص مصلحت نظام در ۲ خرداد ۱۳۷۰ ادامه روند اصلاحات ارضی را قانونی اعلام کرد و در نهایت در ۳ بهمن ۱۳۸۱، شورای اصلاحات ارضی مرکز تعیین تکلیف باغ های مشمول مواد ۲۷ و ۲۸ آیین نامه اصلاحات ارضی را نیز مشمول مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام و مجاز دانسته و روند تعیین تکلیف امور باقی مانده اصلاحات ارضی از سر گرفته شد. در حال حاضر سازمان امور اراضی وابسته به جهاد کشاورزی، تنها متولی تعیین تکلیف امور باقی‌مانده اصلاحات ارضی در کشور بوده و کارشناسان اصلاحات ارضی مستقر در دفتر ساماندهی و توسعه اراضی این سازمان، آخرین متولیان اصلاحات ارضی در ایران هستند.
اعتبار سند اصلاحات ارضی
با توجه به این که در زمان تقسیم زمین های کشاورزی بین روستاییان و مالکان، سندی رسمی به نام زارعین به ثبت نرسیده بود، صدور سند مالکیت اراضی مشمول اصلاحات ارضی در روستاها و شهر ها الزامی شد.
لذا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شد، اجرای قانون صدور اسناد مالکیت اراضی مشمول اصلاحات ارضی در روستاها و شهرهای مشمول را طبق روش تصمیم گرفته شده جهت اطلاع عموم آگهی نماید. ثبت اسناد محل مکلف شد با گرفتن درخواست کتبی و اسناد رسمی مالکیت متقاضی، نسبت به صدور سند مالکیت اقدام کند؛ اسنادی که توسط ثبت اسناد صادر می شود صد درصد معتبر است.
شرایط صدور سند اصلاحات ارضی
اگر در مراحل قبلی، ملک مورد نظر تحدید حدود شده باشد، عملیات ثبتی به نام صاحب سند رسمی ادامه یافته و سند مالکیت صادر خواهد شد. اگر ملکی باشد که مالک آن مشخص نباشد و پرونده ی ثبتی نداشته باشد یا تجدید حدود نشده، برطبق ماده ۱۴۴ قانون ثبت عدم حضور مالک ملک، مانع تحدید حدود نبوده و دراین صورت تحدید حدود با معرفی مجاور یا معتمدین و مطلعین محل انجام می گیرد.
اثبات مالکیت با سند اصلاحات ارضی
طبق ماده 22 قانون ثبت، مالک کسی است که سند ملکی به نام او به ثبت رسیده و یا ملک طبق مقرراتی به صورت قولنامه ای یا مبایعه نامه به وی منتقل شده باشد. شخصی که سند مالکیت اصلاحات ارضی در دست دارد نشان دهنده ی این است که وی مالک ملک است، با داشتن این سند نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت نخواهد بود.
در مورد املاک و اراضی که ثبت نشده، در صورت دعوای اثبات مالکیت و نداشتن سند رسمی، باید کسی که ادعای ماکیت دارد، مدارک زیر را داشته باشد تا دعوای وی مورد استماع قرار گیرد:
مبایعه نامه، مؤید مالکیت
مبایعه نامه به منزله ی سند عادی هست و کسی که سند رسمی ندارد، می تواند با استناد به این سند عادی مالکیت خود را اثبات کند، خواهان باید در نظر داشته باشد که خوانده می تواند با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع کند؛ بنابراین، خواهان باید اعتبار قرارداد را با توجه به شهادت شهود، تحقیق محلی، جمع کردن استشهادیه ی محلی که مؤید مالکیت وی بر زمین است اثبات کند.
استثنا در قانون اصلاحات ارضی
در اصلاحات ارضی استثناهایی وجود دارد که مانع تقسیم اراضی می شود و در مالکیت مالک اولیه باقی می ماند، این موارد به شرح زیر اند:
ساختمانها و تاسیساتی که مربوط به کارهای زراعی نیست، مثل: خانه های شخصی و مسکونی مالک، مدارس، درمانگاه ها، قهوه خانه ها، دکان، کاروان سرا، آسیاب، کارخانه و نظایر آن.
مراتع، چمن، چمنزار و چاه.
زمینهایی که به صورت مکانیزه و بدون دخالت زارع بهره برداری می شود و تا زمانی که به همین ترتیب مورد استفاده قرار می گیرد جزو مستثنیات قانون اصلاحات ارضی می شود.
باغ های میوه، چای و قلمستان هایی که عرصه و اعیان آن متعلق به مالک می باشد، با حقابه ی آن به مالکیت مالک خواهد ماند.
نحوه انتقال سند اصلاحات ارضی
برطبق ماده ۱۸ قانون اصلاحات ارضی، آنچه که با توجه به قانون اصلاحات ارضی تقسیم و به اشخاص انتقال داده شد به نام انتقال گیرنده، سند انتقال صادر و به مالک جدید تحویل داده می شد.
خرید و فروش اراضی واگذار شده که منجر به تجزیه ی آن اراضی به قطعات کوچک تر از حداقلی که از طرف وزارت کشاورزی برای هر منطقه تعیین می شود، ممنوع و باطل است، اگر زارع فوت کند و وراث نتوانند برای اداره ملک توافق کنند؛ می توانند، سهم خود را به زارع دیگر بفروشند
شرایط نقل و انتقال زمین اصلاحات ارضی
- انجام معامله منجر به تغییر کاربری اراضی کشاورزی نشود.
- انجام معامله نباید باعث تخلف ازحدود مالکیت تعیین شده توسط وزارت کشاورزی شود.
- هر نوع تفکیک و تبدیل اراضی کشاورزی یا دارای قابلیت کشاورزی یا باغات در خارج از محدوده قانونی شهر ها، بر اساس آیین نامه ای خواهد بود که به پیشنهاد وزارت کشاورزی به تصویب هیأت وزیران می رسد.
اثبات مالکیت با سند اصلاحات اراضی
سند مالکیت اصلاحات اراضی معتبر است. زیرا این قانون و تکلیف قانونی است و نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت نیست. اگر اصلاحات اراضی صورت گرفته و سند آن صادر شد می توان بر اساس مقررات تقاضای سند رسمی مالکیت از اداره ثبت محل بشود. دارنده مدارک مربوط به اصلاحات اراضی می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل خود تقاضای سند بکند در این صورت اداره ثبت، اسناد و مدارک وی را بررسی و بعد از جانمایی ملک و تحقیق و معاینه محلی و سایر مقدمات ثبتی برای وی سند تک برگی صادر خواهد کرد.
تقسیم غیرمجاز اراضی
طبق تبصره ۳ ماده یک قانون حفظ کاربری، ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیئت ها و مراجع مربوط مکلف هستند در موارد تفکیک، افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغ ها و تغییر کاربری آنها خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها از سازمان های جهاد کشاورزی استعلام نموده و نظر آنها را اعمال نمایند.
طبق تبصره ۲ اصلاحی ماده ۳ قانون مذکور، هر یک از کارکنان دولت و شهرداری ها و نهاد ها که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالحه، تخطی نموده باشند. ضمن ابطال مجوز صادره به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار، علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداری ها محکوم خواهد شد. سردفتران متخلف نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم می شوند.
